撰文：悟淨 美編：田青 校對：紫藤
最近，各種關於房地產的利好或者利空紛至沓來。
甚至有朋友已經開始積極詢問：
鄭州樓市現在有沒有什麼異動，會不會上漲？
這個問題，說實話。
第一，是我們的本職工作，我們關注樓盤、樓市的動向。
第二，是我們的財富壓艙石，公司多數人都有多套房產。
第三，是我們對鄭州這座城市的信心，這在關鍵時刻很重要。
因此，這個問題也是我幾個月以來思考的問題。
綜合來看，得出以下結論：
各方面看，鄭州樓市已經築底完成，上漲只是時間問題。
——1——
全國GDP目標5.5%，鄭州GDP7.5%的目標！
我們都知道，2022年全國GDP預設增速目標為5.5%。
同時，2022年鄭州GDP預設增速目標為7.5%。
而在過去的2021年，中國房地產行業占 GDP 的比重為 6.8%，是僅次於製造業、批發和零售業、金融業、建築業的第 5 大行業。
如果把房地產行業關聯的建築、建材、家電等相關行業一起計算入權重的話。
可以說：
房地產打噴嚏，GDP感冒。
要想完成GDP增速目標，房地產行業必須穩住。
這是今年最大的國情和最大的ZZ正確，一切的推論和政策因素都源於此。
——2——
通貨膨脹的壓力日增！
這裡，就不說某局數據了，我們就說一樣東西：
石油。
大家都知道，現代工業文明的發展基石就是以石油能源崛起為代表的。
為此，漂亮國可以打仗，可以與黃金脫鉤且在較長一段時間內以石油為錨，確立全球貨幣霸權。
因此，油價可以說是觀察通脹最為直接的一個視角。
2017年2月14日24時起，92號汽油最高零售價格6.53元/升，95號汽油最高零售價格6.95元/升。
2022年6月14日24時起，92汽油最高零售價格9.37元/升，95號汽油最高零售價格9.96元/升。
整體上漲幅度約30%左右，以此為錨可以說整體物價都是在上漲的。
萬物皆漲，唯房地產不漲。這種情況是否合理，鄭州房價持續陰跌還可以持續多久，我想明白人都明白。
——3——
國家中心城市地位未變
大家玩過一個遊戲，排排坐、分果果。
很簡單，歸結到城市上也是一樣。
按級別、按規模、按重要性排序。
鄭州怎麼樣也都不能算可以被隨意放棄的城市。
雖然，這些年鄭州房價確實因為供求關係的因素，造成冷熱不均，普遍緩降的事實。
但就如同我們經常在辦公室開玩笑說的，如果你對鄭州沒有信心，請跟著我背：
GDP過萬億、人口過千萬、國家中心城市、米字形高鐵城市、空中絲綢之路起點、單核省會、背靠約一億河南人。
這種城市的未來，這種城市的房地產如果沒戲，那麼河南其他城市更沒戲。
——4——
鄭州人口持續流入
房子是用來住的，這是對房屋作用的基本判斷。
毋庸置疑，人是房地產環節中的重要一環。
未來，有人的地方才有房地產這已經是共識了。
也是在這個基礎上，我們更關注鄭州市常住人口的變化。
大家都知道，在過去幾個月，我們有理有據回擊了鄭州流失200多萬人口的謠言。
而且，在沒有官方數據出爐的時刻，明確且堅定的支持鄭州，看多鄭州。
6月13日，河南省鄭州市統計局官網發布了《2021年鄭州市人口發展報告》。
根據2021年鄭州市人口抽樣調查結果，全市2021年末常住人口1274.20萬人，比2020年末增加12.50萬人。
2021年全市常住人口占全省常住人口的12.89%，比2020年末提高0.20個百分點。
全市常住人口總量在全國城市排名第11位。
這就是支撐鄭州房價最基本的人口因素！
——5——
鄭州房價已經數年未漲
一句話，鄭州從2016年開始，已經數年沒有過全面的普漲了。
疊加GDP增速壓力和通脹壓力，如今鄭州房地產市場已經處於「超跌」的狀態了。
至於何時上漲，是玄學，不預測。
但可以確定的是，在這個節點上，鄭州房產的價值已經遠遠超過了價格。
越跌其價值越突出，且房價可降的空間越來越小。
時間越往後，鄭州房價上漲的預期越來越一致。
而且，我要提醒各位，市場從來都是非理性的，要麼極左、要麼極右。
很大概率鄭州房價可能在政策、預期、價格上達成一致後快速上漲，不給很多人上車機會。
——6——
鄭州新房銷售趨穩
2022年5月份，因為疫情因素，鄭州新房市場成交狀況呈現低開高走的情況。
市場端，整體成交量趨穩且亮點十足。
根據克爾瑞河南數據截至5月30日，鄭州5月共推出約2866套房源，去化約1495套，去化率約52%。
雖然成交量和去化率並沒有十分明顯的漲幅，但考慮疫情重壓之下，也沒有大幅度的撤退，已經得出市場趨穩的結論。
其中，華潤幸福里的開盤和保利璞岸的熱銷，帶動著鄭州富人置業熱情高漲。
很明顯，作為對房地產最為敏感的有錢人已經開始提前入場搶籌，並且積極布局鄭州。
進入6月份後，市場成交量和情緒面明顯好轉。
鄭州樓市的下半年比上半年要好，是板上釘釘的事兒了！
——7——
鄭州首套利率4.25%，給力！
大家有心的話，可以翻看2020年到2021年間，文章內包含「利率」二字推文。
其實，我們大多數編輯的觀點都是當時的利率偏高，要求大家一定要等利率下降。
如今，我們提示各位，房貸利率已經處於歷史低位。
這種房貸利率水平是不可持續的，說不定某天在鄭州樓市量價齊升的時刻被突然收回也說不定。
總之，首套房貸4.25%的利率，是福利，是國家給首套人群發紅包，直接定向的發錢。
如果你還硬挺著脖子說我不要，後悔的概率極大。
而且，要注意，這個利率配合寬信用的氛圍，很好審批。
別忘了，一年多以前，房貸是很難批下來的。
真的，現在是買房利率很合算的時刻。
——8——
鄭州定向房票，威力巨大
上一波，全國範圍內不論城市級別，基本算是一輪普漲。
為啥能漲？
貨幣安置的棚改功不可沒。
如今，鄭州版的定向棚改已經出爐。
各種解讀已經滿天飛了，我就不贅述了。
主要因為我沒資格領這種東西，不然我一定樂瘋了。
同時我也要提醒大家，這東西威力巨大。
而且從中可以看出來一樣，那就是政府救市的決心與態度。
這就是針對鄭州新房市場的定向去庫存！
——9——
政策面發力且有餘力
6月15日，鄭州市人民政府官網公布《關於印發鄭州市穩經濟促增長政策措施的通知》，明確「喊話」駐鄭各商業銀行，推動全面落實首套房貸款利率執行4.25%的下限標準，促進二套房首付比例降至40%。
可以說，如果鄭州房地產市場依然是不買單，成效還是不及預期。
那麼，包括但不限於鄭州20%首付的政策，都會來。
對於房地產而言，國家還有很多政策可用。
比如繼續降低首付比例，繼續放開房企融資，繼續降低房貸利率，繼續對首房首貸群體定向優惠，繼續推動棚改深入。
這些都可以有效擴大房地產的活躍度，只是還沒用而已。
——10——
房企已經企穩，項目供應客觀減少！
說句大實話，目前鄭州市場上的房地產開發商，該暴雷的都暴雷過了，剩下沒有暴雷的，基本也都安全了。
大多數關注房地產行業的買房人也不會去選擇不靠譜房企，因此客觀來說，鄭州市場上的樓盤雖多，讓買房人放心的「有效供應」其實是很少的。
這也意味著，供求關係發生了變化。
未來這種情況可能還會持續一段時間，因此，買房人會陷入一種怪圈：
看得上的，夠安全的，買不起。
看不上的，不安全的，沒人買。
真正具備好城市、好地段、好房子的產品，依然供不應求。
同時，隨著房企的企穩，多個項目也會開始復工復產，從而進一步夯實鄭州樓市基本面。
總之，你永遠不要低估一座國家中心城市開啟上漲模式的爆發力！
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