疫情防控彷如植物大戰殭屍遊戲，剛清零一撥，另一撥就冒頭了。
上周日幫主去參觀了北京瑞府新開放的樣板間，之後西鐵營萬達廣場就爆出有陽性病例涉足。
雖然不幸因近鄰西鐵營萬達廣場而受到接訪影響，但是在逆境中開盤的北京瑞府，竟然創造了35.3億元的銷售額，再次證明了北京豪宅市場的風景獨好。
此外，曉風印月、建發·郡和府等項目均傳來開盤熱銷的消息。
01
內城價格倒掛豪宅必熱銷
自新型共有產權商品房問世以來，北京市5批次集中供地涉及競政府共有產權份額地塊共16宗，有6宗地因未競至地價上限即成交，競至政府共有產權份額程序成交的10宗地，產生了政府共有產權商品房項目8個。
這8個項目分別為海淀區的學府壹號院、中建壹品·學府公館，朝陽區的建發望京養雲、朝陽一墅、青雲上府及中建太陽宮項目，通州區的國譽未來悅，豐臺區的北京瑞府。
這8個政府共有產權項目，分布在北京二環至五環區域，除了通州區的國譽未來悅有小戶型產品外，為通州區的剛需、剛改提供了低總價上車的機會；其它7個項目均位於主城區，已上市6個項目共3357套房源，所有產品均為改善型，戶型面積從120平米三居至290平米五居，既有洋房，也有疊拼，價格約從800萬—2200萬元。
中建二局新拿的朝陽太陽宮地塊無疑是此類項目的「王炸」，指導售價13萬元/平米是集中供地以來北京制定的最高價，打9折的11.7萬元/平米售價，被視為倒掛空間達每平米4萬多的神盤。
由於政府共有產權商品房具有的價格優勢，除朝陽金盞的朝陽一墅和青雲上府外，學府壹號院、中建壹品·學府公館、建發望京養雲都實現了開盤大賣，被高端買家瘋搶，此次位於豐臺區的北京瑞府開盤勁銷35.3億元，再次證明了這部分買房人對此類項目的熱衷，但前提是區位要有支撐，像金盞兩項目雖為容積率僅1.3的低密產品，卻難以激起他們搶購的欲望。
所以說，在北京樓市整體進入買方市場的周期後，只有地段優越、資源豐富、且享受政府產權打折的豪宅，卻呈現出賣方市場的態勢，北京市對富人真的太好了。
02
南城兩新盤取證加入戰團
上周末，北京瑞府實現在麗澤區域搶跑後，西三環周莊子的懋源煜澤台與南四環中海興叄號院也完成了取證。
與懋源煜澤台同時拿地的端禮著雖已經取證，但並未及時開盤，在北京瑞府對區域市場搶先收割一撥後，這兩個項目將展開第二輪競爭。
雖然兩項目在主力產品上實現了錯位，但懋源煜澤台165/180/200平米面積段產品，仍然將與端禮著150/180平米戶型產生交集。
端禮著130平米三居與北京瑞府132平米三居重合，但懋源煜澤台225/230平米5+1居超大平層則為區域內孤品。
因此，預算在1400萬—2400萬元之間的買房人，盡可在即將開盤的端禮著和懋源煜澤台中選擇，當然北京瑞府仍有約一半房源可供選擇。
端禮著和懋源煜澤台相比，前者是距離麗澤商務區最近的項目，區位更佳；後者雖在西三環外，但距離地鐵站很近，社區十分精緻、純粹，周邊配套成熟。
中海興叄號院在同板塊幾乎沒有競品，在第三批擬供地名單中出現的舊宮鎮集賢地塊，也在項目南側約3公里外。
但南城單價7萬左右新盤的去化速度，遠遠不如像12萬+的天壇府、10萬+的北京瑞府這種豪宅來得兇猛。
在北京市場整體向改善型需求傾斜後，市場中更多的是總價在800萬—1200萬之間的產品，這部分市場的買家，相比出手更加謹慎、決策周期也更長。
周末剛剛開盤的朝陽崔各莊綠城曉風印月，傳來銷售194套、認購19.3億元的捷報，在當前的市場環境下已屬難得，這也得益於項目有資本將首期推售價格給予買房人一定優惠。
中海興叄號院產品包括117—186平米三居、四居，總價約850萬—1350萬元，開盤能否取得滿意的銷售業績，或許更能體現北京市場整體狀況的真相。
03
昌平最低單價新盤加速亮相
北京的高端買家很幸福，市場上新盤供應足，又不乏打折項目，在核心區至五環範圍均有高品質改善選擇。
剛需則要把置業的目標瞄向六環區域。
在第二批次土拍結束還不到1個月，北京城建以底價拿下的昌平區六環路馬池口項目就宣告亮相——定為國譽府系產品，這是城建的第六座國譽府項目。
此前，北京城建先後在房山長陽、順義馬坡、大興采育、青島和成都打造了五座國譽府。
當開發商賦予一個新地塊成熟產品系時，我們往往可以從之前的項目去推測新項目的產品定位。
房山和大興兩個國譽府項目，都主打大戶型產品，與昌平項目地塊體量、規劃條件相近的是順義國譽府，限競房時代的產物，主力產品為80—140平米兩居至四居洋房。
昌平國譽府地塊規劃容積率比順義國譽府稍高，規劃建築規模更大，且需按套內7090標準建設，可以設計出更加豐富的產品結構分期入市。
據悉，昌平國譽府將推出的產品起步為60平米小兩居，以及76平米小三居、116/120平米四居等戶型。
項目打造6—10層洋房，一梯兩戶格局，得房率可達約85%，相對當下市場普遍70%多的得房率要高很多。因此，項目戶型雖然為緊湊型格局，但是套內使用面積有保障，居住體驗並不小，性價比很高。
北部的首置人群即使購房預算有限，200多萬的起步價，也可跨越「蝸居」階段，擁有改善型住房的享受。