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驗房報告是基於房哥驗房服務推出的固定欄目，每周更新，從驗房視角，為大家實景呈現西安各小區交房實景，孰優孰劣，實景立現！
今天第48期，走進龍湖春江天序
查驗時間：2022年6月22日
查驗房源：龍湖·春江天序，140㎡精裝房，洋房
購入時間：19年底，21000元/m²，不搖號購入
先說結論：
交房給證，提前180天，放在西安市場是一個賣點，作為以綠化+洋房出名的龍湖，滻灞春江天序迎來交房，同期的三部曲，還有滻灞的天璽和國際社區的天境；
兩年前兩萬+的價格，在未央湖，灞河左岸這個區域算得上絕對的改善，雖然位置一般，但好歹是龍湖，買單人不在少數；
實際交房表現，景觀反響平平，室內可圈可點，品質還在，最大的亮點，還是因為龍湖洋房，提前交房，交房給證這些吧！
懷念龍湖香醍一期，花千樹的那個洋房時代，那房子蓋得是真不錯，花錢少活兒還好！
備註：以下文字4300字，圖片40餘張，閱讀需16分鐘，耐心看完更有收穫！
驗房師：老楊，小朱
周邊現狀
20年初，龍湖滻灞拿地58.54畝，成交畝單價1043萬元/畝，樓面價7829元/㎡；
這塊地最大的亮點在於容積率不大於2.0，最終落地春江天序，10棟洋房，這也是金茂府之後，區域內的洋房社區。
（龍湖·春江天序周邊地圖）
當年的未央湖板塊不溫不火，地鐵10號線和濕地公園並沒有帶來區域巨變，從熱度上是弱於對岸港務區的，如今也是一樣；區域最大的賣點還是環境和公園，商業和教育有短板；
到後來，陸續有了招商，東原，朗基撐場子，共築未央湖豪宅夢，但更好的反饋，依舊是產品跑贏地段；
未央湖片區，既有灞河，又有公園，但一直沒有明確規劃，改造緩慢，最大的產業就是房地產，臨河做低密，其餘做高層，地段溢價的存在感不高。
當年龍湖21000元/m²其實談不上太多性價比，更多還是衝著品牌和洋房而來，到底頭頂春江系的洋房社區，最終蓋得怎麼樣，看完今天的報告，你會更懂龍湖的變化！
大門立面
查驗關鍵詞：立面，色調，觀感，施工細節
小區南側大門為中式簡約風格，挑高兩層，黑色石材立面搭配金屬鋁板，中部用黑色金屬格柵裝飾，整體色調莊重氣派。
（小區南側大門實景）
小區中部設有保安亭，左側設有門禁，僅供行人通過，右側為地庫出入口，實現人車分流。
（主入口水景實景）
主入口處，設置有小區標識「龍湖·春江天序」字樣，並以水景裝飾，凸顯檔次。
（底商外立面實景）
大門西側沿街設有底商，挑高兩層，立面為褐色塗料搭配米白色真石漆，帶有獨立空調機位，目前底商暫未投入使用；
過往常見的石材立面，在這兩年交房的小區中陸續消失，都是省成本惹的禍！
（北向洋房外立面實景）
（西向洋房外立面實景）
洋房外立面為褐色塗料+米白色塗料通刷，作為龍湖第五代洋房產品，立面平整，線條筆直順暢，牆面本身沒有太多裝飾線；
賣點還是在南向，配合戶內客廳大玻璃，再加上清爽的配色，呈現出簡潔、明亮質感，在用料和細節上平平無奇。
（洋房外立面施工細節）
施工細節部分，塗料立面做工一般，部分立面平整度欠佳，細節處理一般。
景觀園林
查驗關鍵詞：綠化，層次，搭配，樹種，觀感
在西安，以園林為人熟知的開發商，龍湖算一個，早些年的花千樹，曲江盛景，龍湖香醍一期等確實景觀效果出色，捨得種樹，水系精美，外加物業服務不錯，也帶來了二手房的保值。
（小區樓棟分布圖）
整個龍湖·春江天序占地約58.6畝，容積率2.0，綠化率35%，規劃10棟洋房，共計428戶，地塊不大，從平面圖看，主要景觀綠化面積集中在小區中軸和各個樓棟組團部分。
（龍湖·春江天序景觀實景）
作為主打低密的洋房社區，龍湖·春江天序在景觀的整體營造上還是差點意思；雖然樓宇間的面積十分開闊，但在開闊的空間裡，露白的部分較多而綠量偏少，多硬景少軟景。
多數景觀主要覆蓋在洋房四周，以草坪、灌木和偏小的苗木為主，在樓宇間則採用少量移動花箱來填補綠化方面的不足，顯得過於單薄。
另外，園區內苗木的品種偏少，大喬不多且胸徑和冠幅普遍偏小，植被的層次感主要依靠大量高矮錯落的灌木帶來實現。
（主軸景觀實景）
步入園區，主軸景觀映入眼帘，這塊的景觀也是園區內最出彩的一部分。入口處精巧跌水水景，掩映在各色植被中，增添流動之美。
一路前行，櫻花夾道，水景相伴，穿過烏桕與朴樹簇擁的人行步道，再來到一株株日本晚櫻前，主軸線上的一眾景觀也將院落自然而然的帶到眼前。
（小區景觀實景）
人行步道上兩旁，栽種著修剪齊整的灌木帶。在搭配上，將不同品種和色彩做搭配，突出層次；道路兩旁整齊的種植著喬木，但喬木的胸徑、冠幅偏小。
（小區景觀俯瞰實景）
從高層向南向北分別遠眺，洋房各個樓宇之間的間距開闊，植被主要覆蓋在樓棟前後。草坪翠綠鮮活，未見明顯露土、枯黃等情況；大小景觀組團分布其中，喬木整體偏小。
樓宇間的消防撲救面上，使用仿石磚做跳鋪，並用地坪漆劃分出運動區，再搭配移動花箱和座椅，縮小地面空曠感。
（部分植被細節）
除了主軸景觀上的烏桕、朴樹和櫻花，園區內常見的樹種有五角楓、桂花、國槐、叢生花石榴、叢生複葉槭、雞爪槭、山杏、紫葉李、紅葉李、石楠等，多種植被與草坪、灌木穿插搭配，裝點園區四季美景。
（灌木交付實景）
灌木交付情況，灌木修剪平整，大中小喬及灌木、球類點綴在灌木帶中，枯黃、壞死不多。
（灌木栽種細節）
景觀細節部分，灌木栽種密實，修剪齊整，露土情況不多，但有部分枯黃、壞死情況。
（草坪栽種實景）
草坪部分，翠綠鮮活，無雜草和落葉，草坪平整度一般，還需修剪養護。
（草坪路面過渡處理）
草坪與地面軟硬材質過渡部分，做有簡易導水槽，路面略高於草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。
（地面鋪裝實景）
地面鋪裝上，小區路面主要採用芝麻灰+芝麻黑仿石磚鋪貼；園中小徑採用仿石磚+彩色透水混凝土搭配鋪設。
（小區地面細節）
地面細節上，仿石磚地面未見污染，磚縫距離均勻，仿石磚拼接處過渡自然，平整度高。
（圍欄交付實景）
圍欄部分為金屬欄杆，帶有電子圍欄，內側用高矮不同層次的灌木進行遮擋，園區隱私度不錯。
生活設施
查驗關鍵詞：面積，材質，種類，細節
兒童娛樂場地部分，小區的樓宇間設有一處開闊的兒童娛樂場地。地面為彩色塑膠材質，設有攀爬物、蹺蹺板、滑梯、彈簧木馬、鞦韆和白沙坑等娛樂設施。
（兒童娛樂場地）
（器械活動場地）
（球類運動場地）
樓宇間設置有器械活動場地，為仿石磚地面，器械種類和數量不多，大概有三四種。
園區內還設有球類運動場地，桌球運動場地為仿石磚地面；羽毛球運動場地為地坪漆地面，攔網已安裝到位。
（休息廊架）
園區設有廊架，內部放置著座椅，頂部為鋁板，庇蔭效果不錯，也是園區的主要節點。
（園區休息設施）
園區內設置的休息區非常多，主要分布在樓宇間、人行步道旁和活動場地上。有造型座椅、軟裝座椅和鞦韆座椅等，部分帶有遮陽傘，靠墊、小桌子等搭配，裝飾性與實用性兼顧。
（垃圾分類台）
垃圾分類台設置在人行步道旁，垃圾桶未放置到位。
公區實景
查驗關鍵詞：觀感，立面，照明
本次查驗樓棟為洋房，總高10層1梯2戶，公區部分包括戶內大堂，戶外大堂，電梯保護，平層公區四個部分。
（戶外大堂實景）
戶外大堂挑高兩層，地面鋪設仿石磚，門頭外立面為米白色石材，單元門右側裝有電子門禁。
門頭的整體觀感中規中矩，石材立面提升質感，玻璃門利於戶內採光。
（戶內大堂前廳）
戶內大堂分為前廳與電梯廳兩部分，前廳挑高兩層，面積方正開闊。前廳牆面、地面鋪設瓷磚，牆面做裝飾，頂部吊頂+水晶燈+燈帶，光照明亮，大堂還是有檔次的。
（戶內大堂電梯廳實景）
電梯廳挑高一層，牆面、地面鋪設瓷磚，頂部乳膠漆吊頂+燈帶，照明偏暗。
（電梯保護實景）
電梯部分，品牌為通力，雙開門，可容納13人，載重1000KG；電梯保護到位，衛生整潔，照明充足；電梯運行過程中，快速、平穩，噪聲不大。
（平層公區電梯廳）
平層公區電梯廳部分，牆面、地面鋪設瓷磚，頂部刷乳膠漆，裝有筒燈，電梯門套玫瑰金色金屬板包裹。
（公區樓梯間實景）
樓梯間部分，金屬欄杆安裝牢固，牆面乳膠漆，水泥地面，樓梯邊緣有踏步保護，地面有少量乳膠漆污染和破損。
樓頂地庫
查驗關鍵詞：地庫大堂，樓頂展示，細節
（地庫入戶門實景）
地庫入戶門部分，為金屬防火門，牆面裝有電子門禁和安全出口標示燈，未做其他裝飾。
（地庫實景）
地庫部分，地下車庫一層，挑高一般，光照充足，地面為環氧地坪漆。因地庫尚未投入使用，無法進入場地，此處僅做部分展示。
（樓頂實景）
樓頂部分，頂面為水泥地面，雨水斗，排煙，排風設施安裝到位，衛生情況良好，此處僅展示實景。
戶內驗房
查驗關鍵詞：戶型，實景，裝標，問題匯總
戶內部分，此次查驗的精裝洋房建面約142㎡，四室兩廳兩衛戶型。戶型方正，全明通透；大寬廳，南向採光面廣、視野好，頂樓贈送露台（需業主自己打通）。
不過，生活陽台位於北次臥且面積較小，採光一般且使用起來不太方便。
（142㎡洋房戶型結構示意圖）
（142㎡洋房玄關實景）
（142㎡洋房客廳實景）
（142㎡洋房餐廳實景）
（142㎡洋房臥室實景）
（142㎡洋房陽台實景）
裝標部分，全屋壁紙，智能門鎖，中央空調和新風系統已安裝到位。
（142㎡洋房細節展示）
細節部分，有入戶掛鈎、USB插座、小夜燈和壁龕等。
（142㎡洋房廚房實景）
廚房裝標部分，煙機灶具和消毒櫃為西門子品牌；淨水器、涼霸、拉籃、抽拉龍頭等安裝到位；淺咖色地櫃和吊櫃全部做好，天然氣表做隱藏處理。
（142㎡洋房衛生間實景）
衛生間部分，馬桶、台盆品牌為唯寶；鏡櫃、淋浴屏、五金、暖風都安裝到位。
總體驗收下來，發現的主要問題集中在地磚空鼓、掉瓷，牆面撞痕，木地板劃痕，玻璃劃痕，窗台石缺損等。
另外，在施工工藝方面還存在一些細節問題，如面板安裝歪斜，壁紙開膠、透底，射燈開孔過大，門吸未貼牆等。
（部分精裝問題）
整體來看，細節問題居多，廚房台盆鬆動，下水軟管變形等需要及時維修。
備註：以上問題僅代表該查驗戶內問題，不代表所有樓棟
（現場驗收問題匯總）
現場問題逐一記錄，物業全程陪驗，維修結束後，可以約上門二次復驗。
驗收總結
在西安民企大部分躺平的現狀下，龍湖還是有品牌溢價的，小區在公區，內裝上也是精緻的，低密洋房也很稀缺，但最大標籤的園林，在這兩年的交房表現中，愈發平淡如水，懷念當年不是沒有道理的；
正在2022年，這個房子依舊不算便宜，雖然周邊一圈「豪宅」襯托下，但區域的短板同樣存在，最讓人安心的，還是提前交房，物業不錯，越來越穩的龍湖，辨識度也不再強了。
21000+的龍湖精裝洋房，蓋得還好嗎，評論區見！