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1、提問：京爺您好，亞運村慧忠北里第二社區的房子，還有留下的價值麼？如果要置換，您建議的小區有哪些？萬科星園、融域家園怎麼樣？如果改善型做不到一步到位，先置換一套保值的麼？您有什麼推薦麼？
回答：你好，學區特別是頂級學區具有不可預測性，長遠看，這類朝陽頂級學區未來領漲的概率會比較小了，這些房子輝煌可能不再了。因此，從安全性角度來看，如果能置換到有產業或者產業外溢的品質次新小區，基本上在長周期中能實現「睡得著覺」，實現高枕無憂。萬科星園、融域家園屬於還可以，能兼顧居住和保值，能跟上大盤。你還可以看看新北苑之類的次新，整體都還不錯，或者就亞運村的次新也可以，比如光大、保利金泉之類的。可以看看星球內部資料《北京這些二手房跑贏大盤》《北京各板塊/小區歷史收益統計與分析》
2、提問：京爺您好，單純投資升值的話，五月華庭的開間，庚坊國際的開間，溫泉路45號院，選哪個更好？
回答：你好，其實這些小區的特點都是海淀低總價房子，具有上學落戶的屬性，所以從升值性角度來看，不會有天差地別，實際數據也是如此。相對來說五月華庭小戶型供應量比較大，溫泉路45號院有點兒偏，庚坊國際表現還不錯。可以看看星球內部資料《北京這些二手房跑贏大盤》《北京各板塊/小區歷史收益統計與分析》
3、提問：京爺，法拍房能買嗎，是不是能撿漏能多貸款，幫忙分析一下，風險、利弊、流程、交易注意點，謝謝！
回答：你好，我一般不建議買，很多時候撿不著漏，畢竟好的東西早被內部人士消化了。法拍房主要需要注意以下幾個事情：1、性價比，當前很多法拍房拍出來並不便宜，而且很多都是非普，你在買的時候要橫向縱向比較。另外，稅也是個問題。2、騰退是一個大問題，目前戶口問題倒是沒了，但什麼租約啊，物業費拖欠之類的比較麻煩，你需要通過各種渠道了解清楚。3、找法拍中介，並一定能幫你解決關鍵問題，難搞的問題，他們也搞不定，自己去參加拍賣也可以。可以看看星球內部資料《北京n大不能買的房產》
4、提問：京爺好，純投資，最近看望京保利中央公園和清河橡樹灣，從純投資的角度你有啥傾向嗎？另外還有其他推薦的盤嗎？總價在2000左右。同時關於時機上有什麼建議嗎？是再觀望一段時間還是現在出手
回答：你好，說實話，這兩個小區都屬於非常優質的產品，比如橡樹灣五期這一波就大概實現了最高漲幅，而望京保利也有個50%左右。長遠看，都完全沒問題。當然橡樹灣在周圍的競品稍微少點兒，稀缺性略高一些。也可以看看海淀如園、望京東湖灣之類的。從時機角度來說，當前不算最好的投資節點，因為已經漲了一波，當然短期內估計也不會怎麼跌，因為貨幣寬鬆化，如果長期持有的話，這幾個月內也可以考慮入手。我認為可以重點關注橡樹灣五期，稀缺性太強了。可以看看星球內部資料《北京這些二手房跑贏大盤》《北京各板塊/小區歷史收益統計與分析》
5、提問：京爺您好！現有老北苑望春園三居一套，因孩子上學需在北師大，來回奔波辛苦，考慮置換。新置換的房產居住時限大致為15年左右，等孩子大學之後準備再出手置換大的改善型。1.現在是不是合適的置換時間？望春園是否還有大的潛力爆發？2.總預算900左右的三居，北師大附近有沒有比較好的小區推薦？（重點是離師大比較近，兼顧交通生活等）3.孩子已有上學資格，學區不是剛需。這次置換是否還要考慮學區？不考慮，房子能否保持比較好的升值保值性？考慮，是否會降低居住品質？4.從保值性上講，是否還有另外的置換思路：是置換到師大附近更好還是換成更有潛力的新房或次新？
回答：你好，以下是我的回答：
①當下算還可以的置換時機，因為市場相對平穩。望春園作為熱門次新，基本上十幾年內能實現跟著大盤或者略微跑贏大盤。② 900萬左右的三居，在北師大附近並不是太好選擇，基本上就是一些老公房社區了，可以看看志強北園、文慧園、師大北路21號院、交科院之類的。③ 我認為不要過度考慮學區，因為未來不確定性比較大。④ 從升值性角度來看，短期其實都差不多，因為海淀這邊升值性也很好，不過長遠看，還是得次新房強一些。可以看看星球內部資料《北京買房頂級思維》《北京各板塊/小區歷史收益統計與分析》
6、提問：京爺好，工作固定在西直門地鐵站，如可考慮稍遠處房，在通勤時間差不多的條件下，豐臺景風門、草橋、新宮；石景山楊莊、西黃村；朝陽光熙門、三元橋；這三個區的房子應該怎麼選擇？哪裡的地段會好一些？三個區的特點和房子的保值升值性如何，謝謝！
回答：你好，從板塊角度來說，草橋、景風門、三元橋、光熙門都算還不錯的地段。不過地段是一方面，具體小區的情況又是另一方面，得綜合分析。這些年來，草橋表現還不錯，能兼顧居住和升值。朝陽光熙門、三元橋，如果小區還不錯（比如管理好或者樓齡新），那表現也挺好的。可以看看星球內部資料《北京各板塊歷史收益統計與分析》
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