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關鍵詞：耦園
問：房叔，您好！打擾您了～
我去年諮詢過您，耦園有套下疊，帶個子母車位52w，去年1050我沒捨得出，您覺得那邊中長線發展是好的，傾向於持有三五年，今年有個客戶出價只有1000，比去年低了。
現在環境好差，我有點擔心拿現金吃利息是不是比拿房子安全？還請賜教，謝謝。
杭州房叔：按照當下這麼難的經濟環境，後續房地產政策面繼續放寬的概率更大，個人判斷這一輪經濟恢復絕非一日之功，短線頭部城市房地產走勢看多；
耦園這個位置，後面幾年還是未來科技城的快速發展期；後續通脹壓力也大，傾向於持有耦園，不急於一時。
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關鍵詞：城西低社保&投資
問：房叔，我現在的預算是450w，自己本身在阿里西溪園區附近上班，現在我爸媽的意思是買翡翠城四期的房子，能自住後面置換也方便。
我自己的想法是目前還是不是很想考慮自住，比較傾向於房子買來以後收租金，最好房子後面還能漲一點。
我只有2年社保，新房搖號的話感覺實在太煎熬了，萬一搖3年還不中的話還不如現在買二手房。
想諮詢一下您如果從投資角度，買二手房的話，這個預算比較適合買翡翠城四期嗎？
杭州房叔：不是不能考慮，但是總體而言，二手性價比不如新房，單純從這一點出發，仍然是傾向於搖號新房的。
你這個預算，杭騰首開可以重點關注，推盤量大或有入圍機會；另外暫時不考慮自住，勾莊綠城三子、河映雲集可以考慮搖，後續良渚萬科、勾莊萬科、鐵路北濱萃悅府和深特發項目這一檔的粉盤都可以考慮搖一下。
在政策面沒有變化的情況下，二手不會有起色，可以先搖新房試試運氣的，一般來說也不至於搖三年。
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關鍵詞：鳳璽雲著
問：房叔您好，目前有一套住房鳳璽雲著待交付，投資用的，想諮詢一下接下來是賣掉搖新房還是繼續持有？
杭州房叔：社保不錯，可以考慮拼運氣，激進一點的做法了；社保並不是很強，繼續持有，保守一點。
這個板塊菜鳥入駐後總體不錯，未科整體後續也依然是快速發展期，後續總體供應有限了，耐心持有也是不錯的，畢竟現在二手非常低迷，很難賣一個好的價格。
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關鍵詞：城北新房
問：房叔好，本人女生，目前濱江上班，還有一年就滿30歲=無房戶了，考慮婚前買一套自住也當投資。
目前看好綠城城北萬象城的3個盤，請問有必要等到明年成為無房戶再下手嗎？（家鄉湖州，城北回家方便些），這3個盤有優劣次序嗎？謝謝。
杭州房叔：現在先搖，等明年無房資格，黃花菜都涼了。綠城勾莊三個項目預計今年年底就會開完的，三個當中，燕語海棠軒好一些。
另外關注萬科勾莊項目，也是3.12的限價；良渚萬科還有一個2.91限價的項目。
濱江集團兩個新出讓的地塊晚一些，年底首開吧，限價也是3.12；其他還有一個越秀車輛段項目，目前預計10月底前後首開，留心。
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關鍵詞：不明朗的學區房
問：本人比較重視小孩的教育，希望給孩子更好的學習環境，所以希望買一套好一點的學區房；
目前在考慮文三街小學和學軍小學，從學校角度考慮，比較傾向選學軍，但是教育政策不明朗，有以下幾點擔憂：
1、不知道目前的趨勢會不會導致學軍的優勢逐年減弱，最終學軍房價也嚴重下跌？
2、文三街小學旁邊有個地塊在建學校，傳言是文三中學，大概率是文三和學軍的直升中學，這樣的話，是不是文三會比學軍性價比更高呢？
3、文瀾中學民轉公後，文瀾板塊會比學軍更有優勢嗎？
杭州房叔：大致建議如下：1、老文教的科教文衛人群基本向兩塊遷徙，西到蔣村、申花，東去下沙，老破小的居住條件差本就沒有居住優勢，在教育公平化的趨勢下現在就在減弱，只有學區這一唯一主要價值的房子，房價慢慢下跌是必然的，嚴重崩盤則看教育政策和二手房調控政策，比如學區劃片、教師輪崗、學區房指導價，近幾年不至於。
2、文三中學一直在建，大概率是文三和學軍的直升中學，但那也是教育資源的事，板塊生源水平逐年下降幾乎是必然；
現在杭州城的新校特別多，也未見得上了這個中學能比十三中強多少，而且中考有分配生制度，學生多內卷嚴重分配生名額競爭也強，一旦拿不到好學校的分配生資格，未必勝過到中上的中學求穩。
3、文瀾中學民轉公後，橋西短期肯定有利好；
但原本的老文瀾吸收的生源是全杭州尖子生，學軍風格教育（嚴），現在轉公，文瀾集團去年才正式成立，和過去學軍系民辦的文瀾不是一回事，橋西和文教都是老闆塊，在杭州人心裡的地位毫無疑問西湖區文教更優，在都是公辦的前提下，學軍更優。
城西這一片建議保俶塔實驗申花校區，九年制省事，確定性強，非要讀學軍系的話去選擇文淵中學的民辦道路，文教的文一、文三街、學軍、行知的老破小不推薦；
要買預算夠的話就看城市芯宇、世貿麗晶城、銀馬、御西湖這些能夠兼顧自住品質不錯的中青年房；錦繡公館（新盤現房，待開）頂格社保有機會搖自然可以試試運氣；預算少一點，也傾向於看蘭庭國際、文欣苑這一檔能夠兼顧自住的中年房。
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關鍵詞：低預算頂格社保
問：房叔您好！想諮詢下在杭州有房的情況下還能不能參加搖號（想大關房子賣了改善住房，頂格社保）；
最近看了一套新天地世嘉銘座55方，40年產權的商住房，總價140萬左右，首付70萬，貸款10年月供7700左右，如果包租出去年租金大概能收54000左右，您覺得這個商住房從長遠看有沒有投資價值。
在資金有限的情況下，您覺得如何規劃比較好，謝謝！
杭州房叔：這種不主張，升值太差，租金是芝麻。你的情況閒林捂盤的幾個如果開出來，建議搖一下。
落戶滿5年的家庭，是可以買二套的，你又是頂格社保，入圍沒問題。我公眾號7月13日發的推文，看一眼（剛需「超級白月光」要來？閒林捂盤項目或將面市！| 房叔跑盤No.116）；另外低總價後續也可以關注瓶窯新項目。
賣掉大關改善，就看你預算了，性價比好的房子可以堅持搖號，參考一下7月22日的推文（這40來個項目，就是今年改善閉眼搖的家底| 房叔說No.494）。
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關鍵詞：江南&預算約350萬
問：房叔你好，因為工作收入比較普通，但是外地來杭想有個住處，前面一直在搖新盤，20年和21年搖的新盤都失敗了，今年搖到市北綠城的房子，但是大面積買不起就放棄了…
現在市北也沒樓盤了，想不好是買二手房還是買南臥的3w盤。二手房看了新城香悅公館，價格也要3w6了，感覺有點不值，想聽聽房叔的意見。
杭州房叔：杭州二手房85新政之後確實是回落了，但是總體價格還是高，相比而言，肯定還是傾向於搖號性價比不錯的新房。
江南建議重點關注寧圍的4個項目，寧圍德信、寧圍大家兩個限價3.15的；寧圍金帝、寧圍葛洲垻兩個限價3.4的；其次考慮南臥，楓翠嵐灣、雅望居、聽悅雅庭這些可以比較一下。
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關鍵詞：後續房產走勢
問：房叔你好，之前看你推文還沒有感覺，可能我所在的屬於傳統的技術服務業，不那麼敏感，最近才慢慢感受到了經濟環境差的影響，也算是後知後覺了。
我們家明年上半年可以有二套資格，本來想著反正也沒有好的投資渠道，等有資格了繼續搖號，現在這樣的環境也有點擔憂，不知道後續房產大概會是怎樣的走勢，從保值的角度看，杭州還能不能搖？
杭州房叔：關於這個問題其實我已經說過很多次了。房地產對於目前的國內經濟，基本就是一個壓艙石的作用，畢竟總量大而且涉及到的方方面面上下游產業過多，整體在GDP中的占比很高，經濟大環境越是不太好，越是需要房地產發揮壓艙石的作用。
本來去房地產化是國內經濟轉型的必走之路，因為這一輪經濟壓力，這一步基本要推遲了。
按照目前的形勢判斷，後續政策面至少兩三年內都會是寬鬆的態勢，畢竟這一輪經濟難關要渡過和恢復不會那麼快。
杭州這樣的優質城市，相對好的板塊和產品，保值基本沒什麼問題，可以耐心等等你的搖號資格，到時候看哪些性價比不錯的新盤可以入圍吧，保值訴求還是可以搖的，後續通脹壓力不小，投資渠道也匱乏。
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關鍵詞：三里新城pk金都西花庭
問：叔，您好。有個問題請教您一下，我有兩套二手房，一套在三里新城竹苑84方，自住精裝修，掛了380萬。一套是老餘杭的金都西花庭90方，毛坯，掛了395萬。
現在想先賣一套，掛了很久都沒人看，想降價先出一套，但想不好先賣哪一套。麻煩叔幫我分析分析。
杭州房叔：竹苑優先出，三里新城經濟適用房聚集地，雖然居住氛圍不錯配套也齊全，但是沒啥利好也就這樣了，空間非常有限；
西花庭金都房產開發的中青年房，交付不到9年，配套也不錯，臨近萬達廣場、天元公學，總體還是看好未來科技城後續的發展，短期也有菜鳥總部啟用的利好，比三里新城竹苑明確好一些。
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關鍵詞：預算400萬&無房資格低社保
問：房叔你好，我們400萬左右的預算，無房資格社保幼子。我在錢江新城上班，男朋友在未來科技城上班，房子是未來3-5年的剛需。
請問是買市中心的老破小好還是打新好？如果打新您推薦什麼板塊？
杭州房叔：兩個人上班地點差距太大，預算400多樣子的話主要考慮靠一邊了，離一個近一些。
杭騰未來社區重點關注，首開推盤量大的話低社保也有望入圍；另外未來科技城、雲城幾個濱江集團的新項目都可以關注著，有夠得上的戶型、有機會入圍就搖；
西北側其次需要考慮勾莊、良渚的新盤；江南重點關注寧圍的4個新盤，性價比不錯的，只是未來科技城上班就比較遠了。
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文/杭州房叔 編輯/阿尋