房貸利率持續下行,對住房需求將產生哪些影響?

齊魯壹點 發佈 2022-08-02T01:39:03.867001+00:00

個人住房貸款利率下行備受市場關注。貝殼研究院監測數據顯示,7月份103個重點城市的主流首套房貸利率為4.35%,二套房貸利率為5.07%,整體房貸利率創2019年以來新低。與此同時,個人住房貸款投放量和投放速度也出現回升。如何看待房貸利率持續下行?對住房需求將產生哪些影響?

個人住房貸款利率下行備受市場關注。貝殼研究院監測數據顯示,7月份103個重點城市的主流首套房貸利率為4.35%,二套房貸利率為5.07%,整體房貸利率創2019年以來新低。與此同時,個人住房貸款投放量和投放速度也出現回升。

如何看待房貸利率持續下行?對住房需求將產生哪些影響?房貸利率是否還有下行空間?記者就這些問題採訪了有關專家和學者。

房貸利率為何下行

房貸利率為何持續下降?一方面與5年期以上貸款市場報價利率(LPR)密切相關。目前,99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鈎。5月20日,5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。2019年8月份LPR改革以來,5年期以上LPR已逐步從4.85%降至4.45%。另一方面,今年5月份監管部門下調首套房貸款利率下限,從「不低於5年期以上LPR」下調為「不低於5年期以上LPR減20個基點」。貝殼研究院監測數據顯示,截至目前,103個重點城市中已有74城房貸利率低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。

「LPR下降帶動房貸利率下降,不僅新發放的房貸利率降低了,存量房貸利率也相應降低。」國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示,這有助於減輕購房者利息成本,改善消費支出能力。

與「價降」同步的是「量升」。數據顯示,今年6月份房地產貸款新增規模較5月份明顯提升,已連續兩個月環比多增,預計6月份房地產貸款新增超1500億元,較5月份環比多增2500億元,其中個人住房貸款多增1500億元。

「目前的放款速度已達2019年以來最快。」中國銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示,監管部門指導銀行提高貸款審批效率,滿足居民合理購房需求。貝殼研究院數據也顯示,7月份個人住房貸款的平均放款周期為25天,較上月縮短4天。

如何影響購房需求

房貸利率下降、疫情防控精準有效等因素,共同推動了居民購房需求在6月份集中釋放,房地產銷售形勢略有企穩。「今年以來,5年期以上LPR下調,監管部門下調首套房貸利率下限,這對於推動居民購房有激勵作用。加之疫情趨於穩定,釋放了前期積壓的購房需求,6月份商品房銷售面積和銷售額回暖。」中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。

「從銷售面積看,上半年商品房銷售面積同比下降22.2%,較前5個月下降23.6%有所好轉;從銷售額看,上半年商品房銷售額同比下降28.9%,同樣好於前5個月下降31.5%。」中國民生銀行首席經濟學家溫彬說。

從銷售價格看,6月份商品住宅銷售價格環比總體趨穩,環比上漲城市個數增加。國家統計局數據顯示,一線城市、二線城市的新建、二手住宅銷售價格環比均有所回暖。從新建商品住宅銷售價格看,一線城市環比上漲0.5%,漲幅比上月擴大0.1個百分點,二線城市環比由上月下降轉為上漲0.1%。從二手住宅銷售價格看,一線城市由上月持平轉為上漲0.1%,二線城市環比下降0.1%,但降幅比上月收窄0.2個百分點。

在購房需求釋放的帶動下,居民部門加槓桿的意願有所恢復。「6月份居民部門中長期貸款新增4167億元,為2月份以來最高水平,顯示出居民部門加槓桿意願有所恢復。」溫彬表示。

未來市場走勢如何

未來房貸利率是否還有下調空間?這主要取決於5年期以上LPR是否進一步下行。

「客觀上可能存在下降空間。」曾剛認為,目前利率期限結構變動不一致,5年期以上LPR下調幅度遠不及短端1年期LPR下調幅度,因此中長端利率有進一步下調的可能。

「我們對下一階段的消費表現仍持謹慎態度。」溫彬認為,一是經濟主體消費意願仍不算高。中國人民銀行數據顯示,今年二季度城鎮居民儲蓄意願已上升至58.3%,刷新有統計以來最高水平;二是居民部門的預防性儲蓄傾向仍然偏高,今年上半年住戶存款增加10.33萬億元,同比多增2.88萬億元,創歷史同期新高。

基於以上因素,市場高度關注三四線城市的房地產走勢。「當前,三四線城市房貸利率下調幅度之所以較大,是由於住房供給相對過剩。」婁飛鵬表示,受疫情影響,部分居民收入有所下降,其對房價走勢的預期也逐步調整。因此,僅僅下調房貸利率並不能有效穩定房地產市場。接下來,一方面要優化完善進城落戶政策,特別是與住房配套的相關政策,吸引人口定居;另一方面,要為新市民等群體購房提供有效政策支持,滿足新市民等群體的剛性住房需求和改善性住房需求。

監管部門正加大對住房租賃市場發展的支持力度。「《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》已發布,將保障性租賃住房貸款從房地產貸款集中度中剔除,以提升銀行投放保障性租賃貸款的積極性。」劉忠瑞說,目前住房租賃相關貸款較上年同期增長62.9%。

(經濟日報)

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