「小產權房」只是一個行業內的說法，按照規範的劃分，其實對「小產權」的理解，可以分為兩種：

第一種，自始至終都沒產權，屬於違法搭建、違章建築；

第二種，修建房子的房東有產權，但是這座房子不能對外交易，不能賣給其他人，或者賣了也不受保護，也就是說，沒有流通性。

畢竟，界定產權的兩個非常重要的意義，一是在於宣示主權，明確房子是房東的，明確群己權界；二是在於保障交易的流通性和安全性，也就是在交易中，確保他人買到的房子，是房東有處分權的房子。

1、城市棚戶區、城中村

第一種小產權房，常見於城市裡面的城中村、棚戶區的違建。

因為城市裡面多數的土地，在上面加蓋房屋，都是需要經過規範流程的：

包括選址、規劃設計、施工圖紙審查、規劃、施工報建、施工竣工驗收等程序，而且是需要有資質的設計、施工機構和人員來。

因為房屋涉及到人身和財產的人身安全，就好像醫生看病一樣，你敢讓一個大字不識的赤腳郎中，隨便給人開刀動手術嗎？

所以，許多城市裡面的城中村、棚戶區、自行加蓋的樓層，大多屬於這一類「小產權房」，也就是違章違建。

之所以出現這種小產權房，大多是基於一些歷史原因，比如一塊地，多年前屬於城市周邊的農村郊區，房子也屬於宅基地上的農民房。

後來隨著城市擴張，郊區變成了城區，農村宅基地變成了城市建設用地，這些前宅基地農民房，就遺留了下來，而後房東為了出租賺取利潤，加蓋了違章建築，逐漸成了棚戶區、城中村。

按道理說，這些違章建築，都是需要被拆除的，一來法理不容，容許它們存在，實際上是對那些按規定報建報批購買商品房業主資源的不當分食，二來也容易導致安全隱患。

2、農村宅基地、農民房

第二種小產權房，就屬於自住有產權，但是交易無產權的類型。

農村宅基地上面的農民自住用房，就很典型。

賦予宅基地上可以蓋本村村民自住用房的權利，實際上是給予農民的一項居住福利，僅憑本村村民的身份，就能獲得一片地蓋房子居住，不像城裡人要付出包含於房間內的土地使用權出讓金，當然，農村宅基地住房，也是要和責任田掛鈎的。

但這種福利，只是給他們居住的，僅限於居住使用，後代不能繼承宅基地，農民本人也不能對外出售宅基地。

如果一定有城裡人要買農村宅基地上的農房，那是不受保護的，哪天一旦農民反悔，想要拿回土地和房子，城裡人也只能自認倒霉的。

因此，對於兩大類「小產權房」，是否屬於違章建築，實際上是要分開來看待的。

城裡面城中村、棚戶區，雖然可能是歷史原因，遺留下來的農民房到如今依舊存在，但是房子腳下的土地，已經改變了性質，從農村宅基地變成了城市建設用地，那麼，在農民房上加蓋的這些樓層，就屬於違章、違建，本質上是無產權的，是需要被拆除的。

而農村廣大的宅基地的「小產權房」，對於農民自住是沒問題的，但是按照「房隨地走，地隨房走」的原理，房子腳下連著土地，而土地是不能被農民私人處分的，那麼房子自然也不行。

也就是說，宅基地上的這種農民房，是不能對外出售轉讓的，也屬於一種「小產權房」，或者說「產權權能不足」的房子，當然，可以用於對外出租，但是就是不能買賣，擅自買賣，也是無效的。

所以，並不是所有的「小產權房」，都是違章建築，區分的關鍵，具體還是要看房子腳下的土地性質，還有房子建造的時間節點。