去年下半年說到昌平，那都還是在說昌平供地稀少，偏偏北邊碼農又多，一直是處於供不應求的狀態，一共就上了倆項目，一個在回西，一個在回東，價格也差不多，沒有很強的競爭。今年再談昌平，那真是熱鬧，我上佳爺房談小程序查了查，兩頁都截不下，同時在售的項目不下10個，總價從剛需一居250萬起，到改善四居900萬起，總價跨度大，戶型選擇多，也是讓昌平的碼農們挑花了眼，一時不知買哪個好~
目前大部分已經開盤在售，在關注度比較高的樓盤裡還沒開盤的有北清橡樹灣、宸悅國際，這倆項目說遠不遠，說近不近，5.5環的北清路邊上，北清橡樹灣在南側，宸悅國際在北側，所以許多購房者都會拿它倆比較一番，今年小編就給大家分析分析他倆的區別，大家做個參考。
從區位來說，兩個項目都屬於北七家。不過北清橡樹灣臨近海淀北幾大重要產業園區，沿北清路向西約10公里即可到達永豐產業園區，且北清路與永豐路相連亦可快速通往後廠村、西二旗、上地等區域。平西府地塊本身又屬於泛回龍觀商圈，享受的也是回龍觀的配套，禧樂匯、北店時代廣場、積水潭回龍觀醫院、回龍觀醫院、昌平中西醫結合醫院等，距離8號線平西府地鐵站兩公里左右，步行過去有點遠，這算是個小缺陷。
宸悅國際的距離東側的未來科學城能源谷更近一些，西側緊鄰王府花園別墅社區。同樣距離地鐵比較遠，離5號線始發站天通苑北站兩公里多，附近還有計劃中的17號線二期支線，但站點未定。配套就是目前周邊已有的奧北便民生活廣場、寶迪商業中心、北京王府中西醫結合醫院、教育資源比較豐富，周邊分布有北京王府學校、黃城根小學昌平學院、首師大附中分校等，教育資源比較有優勢。
不過兩個項目主要都是承接職住平衡外溢，所以不論是去西邊的永豐產業園區、西二旗，還是去東邊的未來科學城，還得依靠目前正在升級改造的北清路。北清路快速化改造已於2021年正式開工建設，工程全長19.4公里，道路上設高架橋，下設地面輔路，均為雙向6車道，通車之後，能夠實現兩區19公里主路無紅綠燈一路暢行，成為穿越海淀、昌平兩區的快速通道。
從產品上看，北清橡樹灣一共15棟樓，13-18層，其中5號樓和6號樓是東西向，其他全是南北向。打造的是72-126㎡二至四居，得房率在75%左右。78㎡的純南兩居，南向客廳面寬3.45米，臥室面寬3.25米，這個面寬尺度在回龍觀片區來說非常好了。106㎡的三居也完全符合目前大家對好戶型的標準。方方正正南北通透，南向三面寬，全明戶型，LDK一體化，入戶玄關位置還有兩處收納柜子，客衛做到真正的乾濕分離，私密高效。
宸悅國際一共26棟樓，容積率僅1.6，均由南北向5-6層的洋房組成。打造的是57-121㎡的一至四居，一居和兩居的得房率在75-78%左右，其他戶型得房率均在80%以上。兩個一居戶型，總價較低，預計在300萬左右，全部是普宅，首套首付35%，二套首付60%。74平米兩居，南北通透，南向面寬6.4米，比較緊湊實用的小兩居。89平三居，南北通透，客廳面寬4.3米，餐客廚一體化，北向的兩個次臥可以打通，也是比較實用的戶型。
但看戶型產品都沒有大毛病，大家更看重的應該是價格。橡樹灣78的純南兩居價格在480萬左右，而宸悅國際按指導價，南北通透74平的兩居價格也才將將400萬。肯定有人要說了：倆項目也沒差幾公里，買橡樹灣是不是成冤大頭了？
說實話，還真不是這麼比的，政府和開發商都不是大傻子對吧，不論是地塊起拍價還是銷售指導價也都是經過考量才定下的。首先參考的還是周邊二手房的價格，北清橡樹灣南側的次新二手房公園悅府均價7萬4，且還在上漲；而旁邊的新房也是頂著指導價6萬3賣的，橡樹灣指導價6萬妥妥的是倒掛，參考西紅門橡樹灣，開盤應該還有不小的優惠折扣。
另一邊宸悅國際的銷售指導價5.4萬/平，相比較周邊的二手房如王府花園崇德府、王府園中園三區等，掛牌價已經在 5.8 萬 左右，新盤鄰居目前網簽價5萬2左右，宸悅國際拿地價更低，想必也不會高於這個價格賣，同樣是形成了價格倒掛。
至於買哪個那還是得看自己需求，您要是在海淀工作，北清橡樹灣，離得近，8號線換乘13號線方便。您要喜歡小洋房，舒適，那就選宸悅國際，總價低，性價比高；您要是就想要北清橡樹灣那106的南向三面寬小三居，那這就是整個京藏高速以東的回龍觀的獨一份，不過不妨礙您都去看看，多比較比較~