近日，一些自媒體發文稱，「陸家嘴的正大廣場倒閉了」「上海陸家嘴也淪陷了，1/3的店鋪關門」「疫情後的上海商業產業，大傷元氣，空置率直線上升」。
自媒體文章截圖
與此同時，「上海商場空置率高」的話題也在網上引發熱議。
上海商場空置率究竟如何？解放日報·上觀新聞記者近日多方走訪並採訪相關專家，了解實情。
正大廣場空置率是否已超三成？
記者發現，多家自媒體都引用了某機構微信公眾號今年8月發布的一篇調研文章中的數據，並對其中部分數據掐頭去尾，得出諸如「上海商場空置率超三成」「1/3的店鋪關門」等結論。但記者通讀文章，文中並沒有提到上述結論。
不過，這篇調研文章中提到了幾個值得關注的信息。
調研樣本中空置率最高的是陸家嘴正大廣場，整體空置率已達到34%；次高的是人民廣場商圈的世茂廣場，空置率超過20%。
據悉，以上數據來自計算空置的商鋪數量。該份調研報告的負責人坦言，由於商場具體商鋪的面積數據難以獲取，所以其只能通過逐層數鋪面的方法來統計。且統計中已經剔除了有圍擋（即已有商戶簽約）的商鋪，其調研的「空置率」是「空鋪無品牌圍擋數/總鋪數」。該份調研報告的負責人認為，其初衷是調研疫情後上海商業地產的恢復情況，因此側重於從商戶和消費者的角度，空鋪數量能比較直觀反映商場的經營現狀。
不過，也有業內人士指出，一般商場的空置率是以空置面積而不是空置商鋪數量來統計的。
曾在某大型購物中心擔任負責人的唐曉虎表示，和住宅不同，商鋪面積差異巨大，所以業內大都用空置面積來統計空置率。他舉例稱，某商場一個樓面有5家奶茶店、1家超市賣場，每家奶茶店的面積約為10-20平方米，超市賣場則至少有3000平方米。如果超市關門了，周邊5家奶茶店都開著且客流量不低，那麼，如果按商鋪數量來看，這家商場只有1家店關了，空置率似乎不高；但從面積看，空置率非常高，商場能收到的租金很少，經營狀況並不佳。唐曉虎認為，基於空置商鋪數量的統計結果並不是真正的空置率。
而在另外一些自媒體的文章中，甚至把有圍擋的商鋪直接算作空置商鋪，從而得出商場空置率奇高的結論，這其實是不科學的。
對此，唐曉虎表示，有的未營業商鋪外有圍擋並不一定代表空置，也有可能是商戶正在裝修，而裝修時間的差距很大，從1個月到半年都有。今年，許多商戶都因為疫情耽擱，裝修進度推遲，所以開業時間相應延後，但這不應當視作一種消極信號。從嚴格意義上講，只有那些沒有貼任何告示、採用商場統一裝飾畫面或明確寫有「旺鋪招租」等文字的商鋪才是真正的空置。
不過不可否認，正大廣場裡確實有很多空置的商鋪。
8月底的一個周末，記者在正大廣場實地走訪發現，商場裡有相當數量的商鋪門口掛著「升級改造，敬請諒解」的統一海報。具體來看，2層-3層未營業的門店總數約在10家以內；4層-5層各有10-15家處於未營業狀態；6層的民國風美食特色一條街近一半攤位處於關閉狀態，不過附近商家稱，這些鋪位都已經出租，很快會有新的商家入駐。
正大廣場內景 攝影：車佳楠
正大集團也向記者表示，正大廣場自2019年起開始了新一輪的大規模升級調改工作，並選擇「保持正常營業，局部區域改造」的方式，計劃用3年時間完成整體升級。受2020年及2022年兩輪疫情影響，部分商戶改造調改進度被迫延緩。為了穩定出租率，正大廣場減免全場所有租戶4月-6月租金總計7000餘萬元。截至2022年8月，全場出租率達到75%（即空置率為25%）。預計到2022年底會有99家新品牌亮相，商場的出租率將達到90%。所以，「正大廣場空置率達到34%」的說法與事實並不相符。
超過「5%的空置率警戒線」，商場經營就將受影響？
除了正大廣場和世茂廣場的空置率受關注外，上述調研還提出，「5%是一個城市購物中心平均空置率的警戒線，高於這個標準購物中心整體經營將受到影響」。
記者調查發現，不同機構眼裡的「空置率警戒線」其實不一樣。
房地產諮詢機構世邦魏理仕表示，業內並不存在唯一的空置率警戒線標準。零售物業市場的空置率一直是波動的，由於購物中心所在城市能級、商業體量規模、項目定位不同，每個城市的零售市場空置率警戒線各不相同。因此，在分析整體的零售物業市場空置率時，業內通常不會提「警戒範圍」這個概念。
而不同開發商、不同項目都有自己的指標。
世邦魏理仕表示，通常，主流開發商的優質項目空置率維持在5%以下；其他項目則在8%-20%之間波動，都屬於正常現象。這是因為不同的地理區位會對購物中心運作帶來差異，有的新項目入市後需要2-3年的培育期，並不斷嘗試租戶結構優化，才能達到一個穩定的出租水平。這是動態調整的過程，要依據商場自身的情況來判斷。
對此，相關調研報告的負責人則表示，每家機構的警戒線標準不一，其調研的是20家大型商業中心，以5%作為空置率警戒線，這也是商場運營方考核標準中非常重要的指標。
記者實地走訪觀察正大廣場內的商戶經營狀況，發現存在「冰火兩重天」的現象。雖然商場低區有大量零售鋪面尚未營業，但臨近傍晚飯點，在商場7層-8層東北部的餐飲區，湊湊火鍋、耶里夏麗、吃飯皇帝大土家民族菜等餐廳依然人氣高漲，叫號聲此起彼伏，周末飯點平均排隊等位時間需要半小時；在商場西南方向的臨江餐飲區，也有不少客人坐在有景觀位的餐廳里就餐。
正大廣場裡的熱門餐廳，需要排隊等位就餐。攝影：車佳楠
在世茂廣場，商鋪間的差異也與正大廣場類似。
一個工作日晚上，記者在世茂廣場看到，商場整體客流量並不大，但一些特色商鋪和餐廳的人氣都不低，如西西弗書店、小米之家、M豆巧克力店、樂高旗艦店、海底撈等。
但有消費者提出，世茂廣場的導引不清，容易迷路，找直梯困難，且業態分布不集中，想選一家餐廳還得東區和西區兩邊跑。
即使是在工作日，世茂廣場裡的西西弗書店內，免費閱讀區已滿座。攝影：白璐
記者看到，世茂廣場裡空置的店鋪並不多，主要集中在商場轉角以及非核心區等隱蔽的位置，分布較為零散。
一位不願透露姓名的業內人士向記者表示，世茂廣場的外立面設計非常吸睛，但內部動線（即人在空間中的行動路線）設計有缺陷，導致冷門鋪面很難吸引客流，所以會出現冷門鋪面甚至空置店鋪。
上海商場整體空置率情況如何？
記者還發現，相關調研僅涉及20個典型大型商業中心，並由此得到「從『鋪位空置率』來看，重點項目平均空置率已達9%」的結論。但是，20個商場能代表上海所有商場或者所有重點商場的經營全貌嗎？
記者了解到，官方統計並不涉及空置率，而不同機構的統計差異較大。
例如，世邦魏理仕近三年針對上海零售物業空置率的統計結果為：2022年上半年上海零售物業空置率為7.2%；2021年末空置率為6.7%；2021年上半年空置率為6.9%；2020年末空置率回落至疫情前水平；2020年上半年空置率為8.2%；2019年末空置率為7.2%，環比回落在低位水平……
數據來源：世邦魏理仕
縱觀近3年數據，上海零售市場的空置率處於6.7%-8.2%之間。今年上半年7.2%的空置率也處於中間位置，波動並不顯著。
不同機構的調查方式不同，得到的結論也不同，這是正常的。但如果自媒體僅引用個別極端案例，並通過主題先入的方式進行解讀，得出「上海商場空置率1/3」的結論，則不免有些誇大其詞，並不能客觀體現市場的真實狀況。
欄目主編：任翀 題圖來源：圖蟲 圖片編輯：笪曦
來源：作者：白璐 車佳楠