2020年開始，黃埔一度受到自住型買家和投資者的追捧，無論是老黃埔還是科學城，只要是黃埔新盤就能引來熱購，開盤「秒光」也成為市場的常態。
但在2021年廣州出台「402」樓市調控新政後，後面陸陸續續出台的調控措施對一手房降溫頗有成效，特別是對部分熱門板塊實施限價措施後，這些板塊也不再香，個別紅極一時的「網紅盤」跌落神壇。
經過一年半的沉澱，投資客散去，這些樓盤也開始陸陸續續交樓，那在這之前到底有多少投資者進入了黃埔樓市？
有些人通過晚上樓盤的開燈率判斷是否投資盤，樓主倒覺得這種算法不夠準確，你到底要什麼時間去觀察，下班時間大家還沒到家，太晚又有些人睡覺了。
而且二套業主不一定是投資者，他們可能在現有的房子裡住，周末才會去新房住一兩天。
其實，我們可以從樓盤的出租情況判斷這些樓盤到底有多少投資客，因為這些投資客收樓後並不能馬上把房子賣掉，唯一能降低供樓壓力的就是收房後直接出租。
所以，我們從各租房平台大概可以看出這些樓盤投資者的比例。
在老黃埔，最出名的「網紅盤」是城市之光、富頤華庭和珺合府，當時被稱為老黃埔「三劍客」，如今前面兩個樓盤已經部分交樓，它們的出租情況如何？
在貝殼租房平台，城市之光有110套房源在租，大多數租金在5000-5500元之間；富頤華庭在租房源更恐怖，達到187套，大多數租金在4500-5500元之間。
在科學城，樓主抽取了已經收樓，並具有代表性的樓盤保利羅蘭國際、品秀·星樾，這兩個盤雖然沒有老黃埔「三劍客」熱門，但在科學城也算比較知名的。
保利羅蘭國際有122套房源在租，大多數租金在4500-5300元之間；品秀·星樾稍微少點，有72套房源在租，大多數租金在4500-5000元之間。
光看新盤的數據可能不覺得多，樓主抽取了科學城最有代表性的二手房萬科東薈城的在租情況，該小區共有119套在租。
也就是說一個熱門成熟小區的出租情況也只在120套左右，作為新盤，還沒完全建完的小區，就有180多套的房子在租，說明該盤明顯就是一個投資盤。
有人可能會說每個盤的體量不同，沒有可對比性，所以樓主又找來了黃埔花園、怡港花園這兩個老黃埔大型小區，它們在租數量分別是50套和38套。
租金不用說了，老盤的租金和新盤差不多，即使到天河公園板塊租同樣面積的房子可能就多個兩三千。租售比非常低。
去年年中以來，廣州頻密出台房產調控政策，精準打擊了多數投資客，讓黃埔樓市回歸自住屬性，少了金融屬性。
雖政策的調整讓自住型買家更容易進入市場，但前期投資客的房源才剛收樓，投資客撤場還要等多幾年，那當前就會造成出租率高企，人員較雜，空置率也會相對較高。
出租屋的一些常見問題也會在這些小區出現，對小區成立業主委員會、維護小區公共設施、監管管理費支出等也就變得更加困難。