還記得那個由AI虛擬人「希加加」代言的北京城建·國譽燕園嗎？這個項目在亮相約70天後，終於取證了。
該項目開售，將為在北部置業的剛需、剛改人群提供3萬+上車昌平的機會，也讓昌平馬池口鎮這個區域正式進入市場。
提起馬池口，很多人可能覺得陌生，這個位於北六環、與海淀區接壤的區域，在海淀產業空間向北拓展的趨勢下，終於迎來了新的發展篇章。
目前，昌平區正在公示馬池口鎮及其相鄰的未來科學城西區等區域的規劃，昌平新城的藍圖躍然紙上，這無疑也將給置業目標定在昌南市場的買房人吃下一顆定心丸。
01
馬池口鎮：藍綠交織、城田相融
區位：
馬池口鎮位於昌平新城西部，南部鄰海淀區，東鄰未來科學城，西北接南口鎮，西南接陽坊鎮；現狀京藏高速、京新高速、六環路和京張鐵路從鎮域內穿過，對外交通便利；同時緊鄰新城綠化隔離帶及京密引水渠綠色廊道，生態優勢明顯。
本次規劃範圍約55.18平方公里，共10個街區，其中建設主導街區4個，生態複合街區6個；東至馬池口鎮界、京新高速，南至馬池口鎮界、北六環，西至馬池口鎮界，北至馬池口鎮界、京密引水渠北路（規劃）。
規劃定位：
根據《北京市昌平區馬池口地區街區控制性詳細規劃（2022年-2035年）（街區層面）》方案，馬池口鎮功能定位為站城新門戶、產業新高地、綠色新城鎮。
發展目標為：到2035年，建設成為新型工程科技人才高地、創新型產業發展示範區、站城融合文旅消費標杆、綠色生態宜居家園。
控規方案：
將依託高鐵便捷的交通，林田環繞的生態基底，穿城而過的生態水系，打造「兩軸、兩核、多片區」的空間結構。
兩核：即站城活力核與產教創新核，充分發揮高鐵站與北大對片區發展的優勢。
兩軸：即產業協同軸與創新服務軸，與周邊片區協同聯動共同發展。
多片區：包括生態田園片區、文旅產業片區、生態宜居片區、創新產業片區、產城融合片區。
依託區域自身特徵、山水環境及產業特徵，依託「鎮—村—田」層次架構形成三大城市風貌。
到2035年，街區常住人口規模約11.3萬人，城鄉建設用地規模約1548.69公頃。
02
科學城西區：活力動感、生態宜人
區位：
CP01-0102～0104、CP01-0401、0402街區位於未來科學城西區，南鄰生命科學園，東北鄰沙河大學城。
用地邊界東臨京藏高速(G6)，南至南沙河，西至未來科學城西邊界，北至北六環及六環北側中國農業科學院作物科學研究所昌平實驗基地。涉及馬池口、沙河2個鎮及10個行政村。規劃範圍約為1478.9公頃。
規劃定位：
根據《北京昌平區沙河西北組團及福田組團CP01-0102～0104、CP01-0401、0402街區控制性詳細規劃（2021年-2035年）（街區層面）》方案，該片區功能定位為：依託未來科學城西區協同創新產業集聚，以智能製造、科技研發、配套服務為主要功能。
發展目標為：規劃範圍內發展成為以智能製造、信息技術、生物醫藥為主導產業的先進技術創新高地；依託周邊高教園區帶動技術革新形成區域科教轉化引擎；建成藍廊活化、綠脈織引的生態水岸家園。
控規方案：
構建「一帶兩軸、三心五廊、多片多點」的空間結構。其中：
「一帶」：區域協同發展帶，依託軌道交通聯動福田及創新基地組團。
「兩軸」：以長江街和沙陽路形成的2條創新發展軸，東西向串聯街區內部各功能片區。
「三心」：結合軌道交通站點打造2個科創服務核心；依託朝宗橋濱水生態空間打造1個文化景觀核心。
「五廊」：為南、北沙河、幸福河生態廊道、北六環及京藏高速生態廊道。
「多節點」：為多個公共服務節點以及重要公園廣場節點。
將塑造特色鮮明的城市風貌。街區西、北群山環抱，山廓清晰可見，內部中直渠、南沙河、北沙河多水交匯，形成山環水繞、藍綠交織的生態景觀格局。
規劃結合濱水空間設計引導形成兼具自然野趣與休閒場所的生態濱水地區。
依託軌道交通站點及周邊地區打造充滿活力的新城市中心。
以帶狀綠廊和點狀公園為主形成布局均衡、功能多元的公共空間體系。構建以人為本、步行友好、充滿活力的街道空間。突出「活力動感、生態宜人"的城市園區風貌。
到2035年，街區常住人口規模約6.09萬人，城鄉建設用地規模約976.32公頃。
03
0201街區：濱水宜居、人文社區
區位：
CP01-0201街區位於未來科學城西區，沙河鎮鎮域範圍內，是京藏高速和六環路圍合區域，周邊為創新基地和沙河高教園。
規劃範圍東至東沙河，西至京藏高速，北至沙河鎮與馬池口鎮交匯處，南至滿井西隊村村莊南邊界（高教園南三街西延），六環路從街區穿過，街區總用地面積約244.54公頃，涉及西沙屯和滿井西隊村2個行政村。
規劃定位：
根據《北京昌平區CP01-0201街區控制性詳細規劃（2022 年—2035 年）（街區層面）》方案，該街區功能定位為：規劃範圍內未來以居住生活、產業孵化和配套服務功能為主，充分利用街區區位優勢和周邊關係，打造高教園及創新基地的配套服務基地，建設成濱水宜居人文社區。
發展目標為：依託交通及區位的優勢，整合現狀街區資源，充分利用沙河高教園及創新基地人才聚集的優勢，積極承接中心區人口及區域就業人口疏解，引導區域職住平衡。
打造昌平連接中心城區的一處集居住生活、產業孵化、配套服務、休閒娛樂、健康生活的休閒人文社區。
控規方案：
將構建「兩軸、一廊、一心、四區」的空間結構。其中：
兩軸：以高教園中街和高教園北街為載體的兩條交通軸，一北一南聯通高教園區和創新基地，空間上形成兩條聯繫的軸帶。沿線布局居住、產業、配套等功能。
一廊：東沙河濱河綠色廊道，以東沙河為生態基底，沿河綠帶打造豐富多彩的濱河景觀，形成東沙河濱河綠色廊道，構建藍綠相融的生態格局。
一心：即中部綜合服務核心，集教育、文化、體育、休閒等功能為主的綜合服務核心，處於一刻鐘生活圈的核心，方便周邊居民使用。
四區：以主體功能劃分的兩處居住片區和兩處產業片區，分別布局在規劃範圍南北兩側，通過主要交通廊道相串聯，打造濱水宜居的人文社區。
塑造溫暖宜人的現代綜合居住風貌，營造三類特色風貌分區。其中：
綠色宜居風貌區：體現庭院圍合，高低錯落的形態特點與溫馨雅致、親切質樸的建築風格；
創新特色風貌區：體現互聯互通、簡潔大方的形態特點與活力多元、時尚精緻的建築風格；
生態景觀風貌區：以提升生態空間品質為主，提供良好的休閒遊憩體驗。
到2035年，街區常住人口規模約1.82萬人，城鄉建設用地規模約91.35公頃。
根據上述三個區域規劃方案，昌平新城規劃範圍近60平方公里，建設用地規模超過2600公頃，有地就有發展空間，而且昌平最大的優勢就是已與海淀北部產業新區形成緊密連接。
在規劃方面，將充分依託區域的自然環境優勢，以產業為驅動，科學合理規劃，補足區域基礎教育短板，構建綠色空間，完善交通體系，傳承文脈記憶，以職住平衡、生態宜居為前提，打造具有活力和生態的新城區。
因此，昌平新城尤其是未來科學城西區，有望成為昌平乃至北京北部下一個熱點板塊。
對於廣大買房人來說，選擇置業目標的邏輯已經改變，產業、人口、資金去哪裡，哪裡的市場就更具有發展潛力。雖然昌平市場當下內卷嚴重，但是只要有產業支撐，其未來仍然可期。