我是蘇叔，擁有多年蘇州房產研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注交流。
以下蘇州購房答疑內容，來自公眾號「蘇叔說房」的粉絲精選提問
提問：蘇叔，你好，我想買房投資，目前考慮吳江汾湖和崑山花橋這兩個區域，哪個更具有潛力以及投資價值？
蘇叔：你好，崑山花橋與吳江汾湖都處於環滬區域，但兩個板塊差別較大。崑山花橋離上海較近，樓盤充足，主要承擔上海外溢人口，板塊內配套成熟，交通便利，但缺少產業，比較適宜購房自住。吳江汾湖產業發達，能夠吸引人口流入，交通網絡規劃密集，出行方便，未來具有不錯的發展潛力，短期投資價值不高，比較適合長期投資。
提問：蘇叔，你好，蘇州本地人，在姑蘇區名下有套自住房，算是老破小，本來打算賣掉買新房，但是最近看姑蘇區舊改之後老破小漲幅明顯，想知道老破小現在還有沒有優勢，翻新之後溢價能力強不強？老破小還有升值空間嗎？
蘇叔：你好，蘇州正在改造老破小，環境設施很大程度上得到改善，溢價能力增強。進入舊改時代，房齡與老化程度逐漸不再是老破小產品價值的判斷標準，老城區中心地塊稀缺，也越來越值錢，舊改是房價上漲的助推劑。老破小最大的優勢就是學區，這也是老破小市場長虹的原因，舊改之後，原本老破小的小區面貌煥然，最大的弊病——環境與配套也得到提升，就是戶型和面積稍落後於現在，其他的與新房簡直沒差，居住感大大改善，再加上學區優勢，升值空間還是很大的。
提問：蘇叔，你好，蘇州本地人買房，已婚家庭三套房，已經沒有購房名額了，但是還有一筆資金閒置，打算投資，公寓是不限購的，所以想問一下啊公寓能不能買呢？很多人都說公寓不要碰，但是我覺得公寓出租租金還是很可觀的。如果買公寓的話可以給我一些購房指導嗎？
蘇叔：你好，一些想買房但苦於房價太高很難上車的購房者，可能會考慮相對價格更便宜的公寓房，但是除非不得已，我們不建議選擇公寓。公寓是商業用地，土地性質和住宅不一樣，權益也要少很多，產權只有40年，貸款年限短、利率高、水電費以及稅費都比住宅高。相同的總價下，購買、持有和出讓公寓的成本都比住宅要高。而且公寓的市場並不好，在蘇州二手市場上除了園區帶學區性質的公寓，其他板塊都成交數據慘澹，周期長，成交均價較低，供大於求。購買公寓的價值在於長期持有出租，或者預算非常有限的年輕人購買公寓自住，所以公寓不是不能買，而是要選擇租售比高、有收益價值的公寓。實在要選擇公寓時，要儘量選擇總價低，投資回報率高的，地段要選擇在城市核心，有產業支撐且交通便利的區域，產品要儘量品質高，較為稀缺，避免同質化過高，還要有核心競爭力，如擁有獨特生態環境資源。最後城市的選擇也很重要，買公寓也和住宅一樣是看城市發展前景的，寸土寸金的一線城市公寓也更值錢。