買房安家是人生大事，不可馬虎。為了挑選到心儀的房屋，很多時候要通過中介來完成。但房屋買賣階段，常常會出現「跳單」現象。買賣雙方跳過中介公司進行房產交易，是否符合法律規定？
《民法典》第965條規定：「委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。」現本文結合法律規定、典型案例對「跳單」的構成要件（表現形式）、報酬支付及禁止「跳單」條款的效力作如下梳理。
一、「跳單」的構成要件
從《民法典》的條文規定即可得出「跳單」的以下三個構成要件：
①接受了中介人的服務
審判實踐中，法院認定該要件成立的前提是委託人與中介人之間存在真實有效的中介合同關係。
如雙方簽訂了中介合同或者房地產求購確認書、委託看房確認書等其他能夠明確雙方權利義務的書面協議，則雙方的中介合同關係通常沒有爭議。
如雙方未簽訂書面協議，則中介人往往需要通過通話聊天記錄、帶看記錄、證人證言等證據來證明自己為委託人提供了相應服務。
②利用了中介人提供的信息機會或媒介服務
判斷委託人是否構成「跳單」的關鍵在於，中介人向委託人提供服務後，委託人是否利用了中介人提供的信息、機會等條件與合同相對人完成簽約。
實踐中，委託人為了儘快賣出房屋，通常選擇在多家中介公司掛牌，此時需要準確判斷委託人與相對人最終達成交易系接受了哪個中介人的服務。
最高院1號指導案例就明確：「如果買方並未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成『跳單』違約。」
③繞開中介人直接訂立合同
該要件也是「跳單」的表現形式，主要有以下三種具體方式：
一是委託人直接與合同相對人簽約。
委託人在接受中介人的帶看服務後，掌握了相對人的部分信息，私下直接與相對人取得聯繫並完成交易。
目前，上海市房地產交易中心在「一網通辦」開通了「手拉手交易網簽」服務，二手房網簽可在無中介參與下進行。而中介公司為了自身經營考慮，在提供中介服務過程中一般會對客戶信息有所修改，因此實踐中委託人直接與相對人簽約的「跳單」情形相對較少。
二是委託人通過其他中介人與合同相對人簽約。
委託人在某中介人處獲得信息機會或享受媒介服務後，發現其他中介人要求的報酬更低，遂利用已經掌握的機會、服務在其他中介人處與相對人完成交易。
案例
中介合同履行過程中，委託人潘先生因須額外支付貸款公司服務費而與中介公司產生糾紛，之後潘先生另行通過其他中介人完成了交易。最終法院審查發現，潘先生另行簽訂合同的主要條款內容與先前的合同高度一致，遂認定潘先生在原中介人居間成功的情況下「跳單」交易，構成違約。
三是委託人通過親朋好友等利害關係人與合同相對人簽約。
委託人將中介人提供的交易機會等信息透露給親朋好友等人，並以他們的名義與相對人完成交易，以達到繞開中介人的目的。
案例
周先生（委託人、甲方）與中介公司（居間方、乙方）所簽看房確認書約定，周先生同意該中介公司作為其購買某房產的獨家居間人，且本確認書的甲方包括甲方本人或甲方的代理人、親屬、僱主等關聯人。周先生在中介公司完成帶看後，由其母親在其他中介的居間下完成了交易，最終法院認定周先生構成「跳單」違約。
二、「跳單」後的報酬支付
委託人繞開中介人直接與相對人交易，主觀目的雖是為了少付或不付報酬，但《民法典》卻規定委託人仍應向中介人支付報酬。
因「跳單」本質上是委託人違反中介合同約定的違約行為，故此時的報酬應屬於委託人在中介合同項下所應承擔的違約責任。
考慮到完整的中介服務通常涵蓋提供房源信息、上門帶看、協助商談價格與簽約、協助辦理貸款與過戶等一般環節以及解除查封、滌除抵押等特殊環節，而在「跳單」糾紛中中介人僅提供了部分環節的服務，法院一般不會判令「跳單」的委託人按照約定全額支付報酬，而是根據具體情況酌情調減報酬金額。
三、禁止「跳單」條款的效力認定
實踐中，中介人為保障自身的合法權益，通常在中介合同中載明禁止委託人「跳單」的條款。對此類條款的效力，應根據條款所約定的具體內容進行區別認定。
情形一
中介合同約定：「委託人在看房後六個月內，利用中介人提供的信息、機會等條件但未通過中介人與第三方達成買賣交易的，委託人應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中介人支付違約金。」
該約定屬於中介合同中常有的禁止「跳單」格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻「跳」過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的佣金，該約定並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。
情形二
在多個中介人掌握同一房源信息的情況下，中介合同約定：「中介人帶委託人看房後，委託人不得私下或者通過其他中介人與合同相對人訂立合同，否則仍需支付報酬。」
該約定屬於典型的「旱澇保收」條款，即中介人完成帶看服務後，無論報價高低、服務好壞、報酬多寡，委託人只能選擇該中介人進行交易，否則就構成「跳單」違約。考慮到在多家中介掌握同一房源信息的情況下，不同中介的報價和服務差異明顯，若允許部分中介人以有限的付出限制委託人的選擇權，則雙方利益明顯失衡。據此，委託人如認為顯失公平，可以請求法院或仲裁機構撤銷該條款。
法治是最好的營商環境，《民法典》新增的「跳單」條款一方面通過對「跳單」違約的規制推動委託人誠信履約，另一方面也會促進中介行業的健康有序發展。