營改增後，對於採用一般計稅方法的房地產企業，向政府部門支付的土地價款無對應的進項稅額，若按常規方式計繳增值稅，則會導致房地產企業稅負偏高。
為平衡房地產企業稅負，
增值稅與土地增值稅就像一對「孿生兄弟」，增值稅的變動自然會對土地增值稅產生影響。那麼，
- 在土地增值稅計算中，土地價款抵減銷項稅金該如何處理？
- 是從土地增值稅扣除項目中扣除呢，還是加到銷售收入中呢？
根據土地價款抵減的銷項稅金的處理方式，有以下四種情形：
情形一，銷售收入和土地成本都不考慮土地價款抵減銷項稅額的影響，對企業最為有利，但實操中未見實例；
情形四，銷售收入和土地成本都考慮土地價款抵減銷項稅額的影響，重複計算，對企業最後不利，在實操中亦比較少見。
在實務操作中，以情形二、情形三居多，情形三在開發成本上減掉抵減的銷項稅金，使得加計扣除的基數減小，使得土地增值稅可扣除項目進一步減小，因此相比情形二，情形三更為不利。
那麼，情形二和情形三，哪種方式更為合理呢？
筆者認為是情形二，即在銷售收入的基礎上加抵減的銷項稅金。
下面我們基於現有稅收政策文件，從土地增值稅銷售收入、土地成本兩個方面出發，來分析此問題：
一、銷售收入
根據上述規定，轉讓房地產的土地增值稅應稅收入
=含稅銷售額-增值稅銷項稅額
=含稅銷售額-銷售額*9%(按財稅〔2016〕36號中關於銷售額的規定帶入)
=含稅銷售額-(含稅銷售額-土地價款)/1.09*9%
=含稅銷售額-含稅銷售額/1.09*9%+土地價款/1.09*9%
=不含稅銷售額+土地價款/1.09*9%
即，轉讓房地產的土地增值稅應稅收入=不含稅轉讓收入+土地價款抵減的銷項稅金
二、土地成本
根據上述規定來看，並未指出土地價款應當剔除抵減的銷項稅金。
綜上所述，根據現有政策文件，在銷售收入基礎上加抵減的銷項稅金更為合理。廣州市亦採用該種方式，並對此作出了明文規定；而廣東省其他地市採用何種方式，並未明文規定，因此企業在遇到此問題時，應與稅局溝通明確。
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來源：正坤財稅（ID：zhengkuncaishui）
作者：周小玉
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