北海的海景房目前分布在7處地方，如下圖所示：

2022年，銀灘東區和廉州灣的變化非常明顯。其次是北岸和銀灘中區、再次是冠頭嶺。至於銀灘西區，地理變化不大，人氣增加了一些。

南部CRBD和三座橋樑

2022年1月的北海市政府工作報告指出：今年要「加快建設廉州灣新城（北部CRBD）和馮家江商圈（南部CRBD）」。

CRBD是「中央休閒商務區」的意思 。2022年這兩個CRBD並沒有建出模樣，但它倆的基礎設施（搭橋修路）建設非常努力而且施工進度非常明顯。

2022年，南部CRBD建成了一座橋（馮家江大橋，9月30日竣工）、開工了一座橋（金海岸大橋，5月8日開工）。另外，南部CRBD的東邊也就是西村港跨海大橋主體工程已經完成，通車在望。

馮家江大橋，把銀灘中區和銀灘東區連成一體。

西村港跨海大橋，把銀灘東區和銀基文旅、海洋新城連成一體。

金海岸大橋，把城南繁華區域與銀灘東區連成一體。

這三座橋樑無縫連接了疍家小鎮、銀灘中區、銀灘東區、銀基文旅、海洋新城。

於是，銀灘中區不再那麼單調、銀灘東區不再那麼偏遠。

北部CRBD和一條風景大道

北部CRBD是廉州灣新城，但2022年北海沒有透露這個新城的規劃內容。它具體是什麼定位、什麼模樣、什麼範圍，目前都是未知數。

但這個新城最大的交通項目（廉州灣大道二期）在2022年施工火爆。

廉州灣大道確實美妙：第一、它是環繞廉州灣的濱海道路；第二、它臨海一側有一條4米寬的自行車道。簡單地說，它一路風景一路歌。

不過，南流江千萬年不停地挾帶泥沙沖刷入海，讓廉州灣肥沃的同時也造成了灘涂淤泥遍地。生產養殖是福地，觀光賞景差了些許。

2022年9月，廣西區財政廳宣布把北海市廉州灣生態環境綜合治理項目列入亞投行貸款項目清單。11月，北海日報新聞透露：廉州灣生態環境綜合治理項目主要用於廉州灣生態綜合治理、紅樹林營造修復、生態基礎設施建設等，其中包括廉州灣海域清淤工程項目。

當然，想把廉州灣改造成銀灘那是不可能的。但「清淤」兩字，已經足夠想像力。

另外，中國文字博大精深，道路全線貫通未必就等於可以通行。2022年12月29日，市交警支隊宣布廉州灣大道（向海大道-南珠大道）封閉延至2023年6月30日。

但以目前的施工速度，已經足以令人滿意了。

2022年的北岸除了廉州灣之外，還有一個新變化：黃金北岸海上棧道正式建成開放。

海上棧道+廉州灣大道+高德古鎮+海絲首港，北岸要形成一條海灣韻味帶。

冠頭嶺和銀灘西區

2022年的冠頭嶺，嶺上沒什麼變化，嶺下變化大。

這年4月，《北海港總體規劃（2035年）》出爐。冠頭嶺下面的石步嶺港區被定義為：以旅遊客運為主，兼顧客貨滾裝運輸，積極拓展國際郵輪運輸功能，將其發展成為集客運、旅遊和航運服務功能於一體的現代化國際客運和商務中心。

11月，北海市交通局透露：郵輪母港一期已經通過了竣工驗收。

至此，冠頭嶺的郵輪旅遊終於正式邁出第一步。

銀灘西區2022年地理變化不大。那條綠道依然是半拉子工程，2022年只是對綠化進行修修補補。燈光配套、休閒設施、應急場所一概都無。

但銀灘西區的2022人氣明顯增加了。

網紅們開始把銀灘西區當成了打卡點。急劇時髦的露營在銀灘西區的海灘快速發展。不管是褒貶還是看好看衰——2022年的銀灘西區已經開始進入北海居民的視線。

12月5日和9月，市十四中和銀海區一小美景路校區先後發出施工招標公告。這兩所學校位於銀灘西區東片（恆大以東）。它倆的出現除了意味市政配套開始全面推進之外，也意味銀灘西區不但是越冬的好地方、也要成為本地居民的生活區。

海景樓市運氣衰到了家

和海邊風景越變越靚相反，2022年的北海海景房市場霉運不斷。

年初，北海風雨糾纏冷氣入骨，嚇跑了不少外地人。

好不容易等到春暖花開，但4月底有位妹仔亂跑導致全市首次全員核酸，五一假期直接泡湯。7月暑期火熱剛開爐又爆發了疫情，全城靜態管理1個月。

熬到解封了，又輪到海南爆發。等到海南解封，國慶假期已經沒了，連累到北海再無往年從海南分流過來的看房人。

國慶之後，越冬「候鳥」人群開始重返北海，樓市人氣漸增。但11月11日，「二十條」出台；12月7日，「新十條」防疫措施亮相。「非必要不核酸」，國內迎來了疫情爆發的海嘯，北海樓市瞬間再遭冷遇。

嚴重依賴外銷的北海海景房，2022年就沒幾天好日子。

樓盤表現迥異

2022年北海賣得最火的海景樓盤是陽光城悅江海。前11個月它有8次擠入月度網簽前十（上榜共網簽406套）。

其次是嘉和冠山海。前11個月有6個月擠入月度網簽前十（上榜共網簽232套）。

第三是雅居樂金海灣，前11個月有5次擠入月度網簽前十（上榜共網簽159套）。

它們三個有著非常突出的共同點——越賣越便宜。賣到最後，報價低至7字頭6字頭甚至5字頭，海景房賣出了非海景房的價格。

除它仨之外，其它海景樓盤2022年都是銷量平淡。無它，報價吸引力少了一點點。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價錢。

是已經沒有降價空間呢，還是捨不得降價？

在售海景樓盤

北海目前共有25個在售海景樓盤。其中冠頭嶺1個、銀灘西區11個、銀灘中區2個、銀灘東區3個、北岸7個、廉州灣1個。

「首次上市」是指拿到第1張預售許可證的時間。如果所有樓棟都全部上市了，戶數就是預售證顯示的住宅套數之和（否則就是開發商報出的規劃總戶數）。

上表裡面的指導價格，有些橫跨幅度非常大。比如冠山海的指導價格是7326-16600、壹海江山的指導價格是5000-14891。

對此情況，也許可以這麼理解：低報價的，是特價房；高報價的，是吊起來暫時不賣。

總體而言，北海的海景樓盤大多數懶得降價。是不是相信明天一定會更好？

前2個樓盤是銀灘中區的，後3個銀灘東區。雖然馮家江大橋把銀灘中區東區連成了一體。但最西邊的（龍胤銀灘天際）和最東邊的（雅居樂）直線相距將近9公里，看房時還得充分考慮實際距離。

前7個在北岸，最後1個屬於廉州灣。因為廉州灣大道封閉施工的原因，鑽石海灣難以進場，數據因此缺乏。這個樓盤與北部灣1號相距將近8公里，看房時也得掂量距離。

北海的海景房哪個更好？哪個更適合購買？

沒有答案、也不需要答案。上述加起來才25個海景樓盤，完全不用推薦，挨個看過去就行。

海景二手房小區

北海的海景二手房小區，現在數量也不算多。

冠頭嶺、銀灘西區、銀灘中區和銀灘東區，加起來只有10個。

編號帶*號的，表示既有一手房也有二手房。

「首次上市」是指第一次拿到預售許可證的時間。「當前報價」是指北海本地主要的二手房網站對這個小區的掛牌平均價，取這些網站當中最高和最低值（僅是普通住宅報價，不含別墅）。

有些小區二手房報價的跨度非常大。比如三千海，6470-12613元/平方。偏高的懷疑是把別墅和洋房的報價混了進來、偏低的是不是業主急著脫手？或者只是毛坯交付？

沒法解釋。數字是照抄北海本地主要二手房網站的，僅供參考。

北岸的海景房開發比較早，所以它的二手房小區相對多一些，有幾個小區是2003、2004年上市的，房齡也有20年了。

個別小區歷史悠久了點，比如香閣園，資料都沒法找到精準的，只能空著。

北岸的二手房報價，比銀灘那邊的實在多了。最低與最高的跨度看起來比較合理。

不過，看了這個表格忽然間有個感受：買了海景房住了幾年可能就要拋售。看看表中的2.蔚藍海岸、3.正虹海景灣、14.星海灣花園，20年左右的房齡，報價還不如非海景房。