最近，幾乎所有開發商都在思考一個問題：
未來在哪裡？
已經達成的共識是，人口紅利、土地紅利、金融紅利都沒了。
未來，行業規模將穩定在每年10萬億左右。
去年是13.3萬億，比2021年足足少了5萬億。
如果行業最終回歸到10萬億左右的規模，意味著今明兩年，還要再往下掉一掉。
怎麼活下去？
好像，只能搞代建...
城投拿地+爛尾樓，代建春天來了？
最近，代建，成為了各大房企業績會上高頻提及的詞彙。
前宇宙第一房企碧桂園說，輕資產的代管代建，將會成為未來業務重點之一。
龍湖也說，代建行業已成為集團服務業態的新增長極。
事實上，根據克而瑞的數據，截至2022年底，發展代建業務的品牌房企已經超過60家。
其中既有全國化大型房企如萬科、華潤、中海、保利、綠城等，也有朗詩、仁恆等中小型房企。
而早在2020年和2021年，跑在前面的綠城管理、中原建業都已順利上市。
那麼問題來了，為什麼代建這個行業已經存在超過十年，最近這兩年才迎來爆發期？
與近兩年來房地產的幾個趨勢有關。
一是這兩年城投大規模下場拿地兜底土地財政。
來自中指院和廣發證券的統計數據顯示，2022年，全國全口徑住宅用地土地出讓金41750億元，同比下滑31%。
其中，城投拿地22494億元，占比達到了驚人的54%。
中指院統計數據也顯示，2022年拿地面積TOP100企業中，地方城投公司高達71個。
城投拿下了宅地的半壁江山，但真正蓋樓的卻很少。
2022年地方城投拿地入市率低至8%，2021年不足10%。
原因也很容易猜，城投公司普遍沒有房地產開發的能力和行業經驗，得有人「代工」。
二是大量爆雷房企帶來的大量爛尾樓。
全國總共有多少爛尾樓？恐怕沒有人能真正算清楚。
來自克而瑞的數據，32個重點城市，截至2022年底有停工延期的問題項目，共有290個，總套數40.8萬套，面積4532萬平方米。
規模如此龐大的爛尾樓，「保交樓」是政府的底線，出路只能是國家引導金融機構下場托底。
但AMC來了，也不會建房子賣房子呀，也得找代建。
三則是近幾年來房住不炒總思路下，政策房、租賃房大量立項，這些都需要找人來建。
三大誘因加持下，代建行業的市場蛋糕被大大做大了。
中指院的數據顯示，剛剛過去的2022年，預計代建企業代建項目新簽約建築面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米。
克而瑞則預計，在每年10億平米這麼大的房地產市場規模中，代建行業的滲透率可達30%以上。
這也意味著，代建的市場規模或可達到3億平米左右。
代建，真是一門好生意嗎？
市場空間有了，更重要的問題來了，代建真的賺錢嗎？
已經上市了代建第一股綠城管理，可以給我們一些參考。
在綠城品牌和央企光環的加持下，再加上做得早，綠城管理成為了當之無愧的行業龍頭，市占率連續七年超22%。
而僅從盈利能力來看，綠城管理的表現，也要讓一眾房企瘋狂羨慕。
看，綠城管理的毛利率，基本都維持在45%以上；淨利率，也基本在20%甚至25%以上。
對比之下，房地產開發的毛利率能維持在20%以上，淨利率10%以上，已經是鳳毛麟角。
輕資產、高盈利、巨大市場空間，這樣的概念加持下，在房地產跌到媽都不認得的背景下，綠城管理的股價節節走高，令人艷羨。
大家可能會疑惑，這麼好的一門生意，開發商以前為什麼不做？
看，這是綠城管理的營收和利潤。
雖然代建了上億㎡的項目，但綠城管理的營收只有20幾個億；利潤率很高，但因為營收有限，到手也只有7個多億。
和房企動輒百億千億的營收、十億百億的利潤，一個天一個地。
下面這個圖更直接，是綠城管理近年來新拓展代建項目的情況。
代建一個項目，綠城管理能收多少錢？
剛剛過去的2022年，綠城管理新拓展代建項目合約總建面2820萬㎡，對應的代建費是86.1億。
按照50萬㎡一個項目計算，2820萬㎡約為56.4個項目，平均一個項目的代建費是1.53億。
50萬㎡一個項目，如果是綠城自己來建，按照1萬/㎡銷售價計算，銷售額是50億；
但做代建，綠城管理只可以拿到1.53億。
簡而言之，代建雖然利潤率高，但賺的都是「小錢」，放在以前，習慣了賺「大錢」的開發商們是看不上的。
但，今時不同往日。
房地產的利潤越來越薄，賺錢也越來越難。
看，這是說財貓前段時間統計的44家上市房企盈利表現。
44家房企中，平均毛利率16.07%，比上一年少了5.4個百分點；
平均淨利率更是跌到只剩0.5%，而一年前這個數字還是7.75%。
有6家房企出現了毛利率為負的情況，近一半房企淨利潤更是直接虧損。
形勢倒逼著開發商們尋找新的出路，而不拿地，只「代工」，可以說是房企最水到渠成的轉型。
開發、建設、銷售、服務，事還是那些事，只是身份轉換，從開發商變成了「超級包工頭」。
但，從甲方變成了乙方，房企入局代建，同樣面臨諸多挑戰。
首先最大的擔憂便是：房子蓋好了，錢能不能收得回來？！
看，這是綠城管理近年來的應收帳款（貿易及其他帳款+合約資產+應收關聯方欠款）占營收的比重情況。
做20億的生意，就有一半甚至超過六成的應收帳款產生。
這麼龐大的應收帳款，有沒有收不回來的可能呢？
當然有。
以貿易應收款為例，帳期在一年以內的，虧損率在6%以上；帳期在一年以上的，虧損率甚至高達20%。
要知道，綠城管理是央企背景，談判力比較強那種，尚不可避免產生壞帳，民營房企來做，只會更難。
其次，伴隨著越來越多房企入局，代建業競爭日漸加劇，代建的價格和利潤也必然受到擠壓。
其實想也知道，作為甲方的開發商利潤越來越薄，甚至出現虧損的情況，請代建來「代工」，總也不可能血賺吧！
房地產業，終究是要向製造業看齊的，代建也是！
你怎麼看代建業的未來，關注我，評論區聊聊！