如果你正準備買房或賣房，請務必關注當前上海樓市吹來的風。
近期，浦開雲璟開盤，318套房源，當天即告售罄。
當你還只是看到一個中環地鐵紅盤熱銷時，我要告訴你的卻是上海的需求端悄然發生變化。
根據現場選房情況，浦開雲璟的120平和140平戶型在現場遭到哄搶，率先銷售一空。
90㎡戶型在220組小籌客戶進場情況下才清盤。
平米研究院數據顯現，浦開雲璟項目90平小戶型房客比1：2.5，但是120平大戶型房客比。高達驚人的1:9.2。
單價比大戶型低1萬，意向客戶卻不到大戶型一半。
上海市場的高品質大戶型正在變得越來越「搶手」。
90平兩房，浦開在和市場開玩笑
浦開雲璟此次90平產品有兩個「致命」缺點。
一是定位不清晰。
浦開雲璟90平戶型總價720-810萬，總體來看面向客戶還是以剛需購房者為主。
浦開將產品做成2房，2衛，限制了家庭可容納居住人數，卻提升了衛生間數量，雖然是剛需產品，卻總想提升舒適度，最終把產品做的有點不倫不類。
真是心比天高，命比紙薄。
這種大面積2房是20年前的產品布局。
二是戶型得房率低。
浦開雲錦為18層的高層，通常18層的產品得房率在75%左右。
但是浦開的90平產品得房率僅65.97-67.02%，實際使用面積只有60平左右。
怎麼說呢，你買一套正常得房率75%的80平戶型使用面積和浦開一樣，但浦開卻要你多掏10平米的錢。
還真是設計創造「價值」。
市場向大的需求一直在積壓
沒有永恆的產品，只有永恆的需求。
上海的住宅經歷了多次變化。
第一代是上世紀二三十年代的代表性建築石庫門；
第二代是50年代曹楊新村、鞍山新村、江寧新村為代表的一室戶的筒子樓；
前兩代產品主要是受時代限制，沒有所謂的產品設計。
隨著家庭居住條件越發緊張，80年第三代產品出現的小客廳、小廚衛、大臥室布局的新式工房，30-60平的1-2房；
此時，有了獨立的廚衛，私密性也有了提升，實現了完全獨門獨戶的居住需求。
第四代是2000年後的商品房，60-70平的1房，80-110平的2房，120平以上的三房。
2000年前後，上海的人均住房面積也僅11.8平，經歷了前三代擁擠的居住環境，這一階段，商品房更關注尺度上的擴大。
第五代是2006年，國十五條7090政策產物。大量的90平以下戶型出現。
雖然7090限制於2015年解除，但是上海2016年又規定土地出讓中不低於70%的中小戶型。因此上海市場一直缺少大戶型產品。
早期的上海市場是造什麼，就住什麼。隨後變為政策要求造什麼，就住什麼。
市場需求的聲音始終得不到響應。
小戶型當下的尷尬
在房住不炒的今天，我們深刻理解小戶型政策對剛需的保護，但是市場也需要得到尊重。
1、小戶型不是購房的終點站。
上海市場對很多剛需客戶來說，一開始不具備購買大戶型的能力，小戶型成為大家上車的被動選擇，在經濟實力提升和房子漲價後，置換改善也成了必然方向。
隨著生育的放開，父母養老等問題的出現，家庭住房面積要求會進一步增加，都會將需求推向大戶型改善。
2、置換的難度大。
上海二套的首付比例在7成，實際上置換的門檻是比較高的。第一套房子如果沒有足夠的利潤，是比較難以進行二套置換。
因此，在考慮資金使用效率的情況下，一次性到位更好。
3、大戶型得房率高。
小戶型在規劃設計階段，受到的限制更多，導致有些時候需要犧牲產品的合理性，出現如浦開這樣的畸形產品。
大戶型在設計上靈活性大，迴旋餘地多，同時在同樣的條件下，大戶型得房率更高，性價比是優於小戶型的。
4、外環內小戶型並不受歡迎。
過去的兩房產品在當下的二手市場也很難賣。
外環內近20年的次新房中，80-100平多為兩房戶型，總價多在1000萬上下。是市場上非常尷尬的選項。
森蘭板塊，仁恆森蘭雅苑，2012年的90平兩房，目前掛牌950-1000萬。
從小綠網成交看，仁恆200-300平的大戶型成交比較多。
90平兩房僅占2成，主要是16年前後成交的多，當時總價僅700萬左右。
同樣的情況，如御橋的。
小區主力成交戶型是95-140的三房，2房戶型不僅成交少，而且價格比大戶型也低很多。
2023年初成交的兩套，單價差了2.4萬。就問你少賺了200萬，心痛不痛。
5、改善的趨勢是不可逆的。
2020年上海常住居民家庭戶均居住面積為71.04平方米。
意味著有大量的家庭居住在小戶型中。
純粹的居住需求已經得到滿足，那麼接下來的購房需求，一定是改善。
此外，現在的置換、改善客戶普遍有購房經驗，一定程度上對戶型有要求。
所以，未來的市場一定是產品力的角逐，高品質大戶型才是未來的方向。
改善當道，差的不是錢，而是產品
改善需求在上海買新房如同刮彩票。
除了浦開雲璟，還有不少新盤也有著同樣的情況。比如這兩個項目的840套新房中，僅有10%的大戶型產品。
1700萬的房子11個人搶1套。
改善需求在新房市場上無房可買，充分說明了市場並不差錢，而是沒有滿足需求的產品。
著急改善的話，不是非要在新房一棵樹上吊死，在二手房另闢蹊徑不失為一個更好的選擇。
比如聯洋花園，1800萬不到，內環內的核心地段，對比中外環接近1700萬的新房，性價比還是很高的。
再比如，慧芝湖花園，大寧核心地段，也同樣性價比非常高。
市場一直在，只是你不知道。
在新房大戶型極其缺乏的前提下，即使是地段較弱，不觸發積分的項目，大戶型也非常搶手。
很多人認為買到桃浦的人可能都是800萬預算的小戶型用戶，畢竟總價足夠低。
但實際上，金茂景泰府開盤去化7成，172平以上大戶型全部賣光，剩下的都是107平小戶型。
寶華紫薇花園開盤去化9成，也是大戶型170平和224平賣完，剩下94-104小戶型。
要知道，買在這裡的都是1500-2100萬的大戶型買家。
所以，對於自住置換類的客戶來說，二手相對是更加合理的選項。
分化的市場下，高品質大戶型將領漲市場，供應充足的小戶型沒有稀缺性，反而漲價空間有限。
認知差異，決定了財富積累的差異。
新房的未來改善當道。
對於上一個周期的漲幅，我們的總結是「始於學區，終於品質」。
那麼未來，我相信，品質依然是改善追逐的終點。
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