身邊最鮮活的例子，就是一位中產朋友，幾年前用改善的預算，買了某西部二線城市近郊的一套小別墅，後來也裝修入住了，幾年下來，始終住不習慣，往返城區不方便，於是掛牌拋售。

一掛就是一兩年，到現在，中介再三要求調低價格，否則就下架房源，朋友被迫降低預期，虧了裝修的本錢，甚至還比原先毛坯別墅降價20%以上，卻都一直無人問津，最終還慘遭下架，不占二手房展示櫥窗的資源位。

其實，二手別墅之所以難買，和多方面的因素都是有關係的，以下這幾種是比較主要的：

1、產品力有瑕疵

當前市面上大多數的別墅項目，都是受到容積率、用地效率等指標限制的。

也就是說，在建築密度和用地指標上，並不一定能隨意發揮。

很多別墅在設計的時候，考慮的第一要素，往往並不一定是宜居屬性，而是要合規符合規範。

這就導致了一些高低配小區（同一個項目有高層、洋房，也有別墅）、經濟適用墅（面寬不夠，樓層來湊）等聯排、合院小區。

所以，過去建設的許多別墅小區，不僅離城區較遠，配套不便之外，戶型和樓棟的居住體驗上，也不一定能住出別墅的闊綽體驗，有時候，窗戶對面就能直視鄰居的客廳，因為樓間距太近，導致對視感強烈，幾乎沒有什麼隱私可言。

2、持有成本高居不下

別墅小區的物業費，和高層剛需住宅的物業費，是完全不同的兩個概念。

別墅樓棟的物業費往往大幅高於普通剛需住宅，而且，物業提供的服務也十分有限，就算主人家空著不去居住，也免不了要交一大筆物業費。

有時候，養這套郊區別墅的物業、水電等費用加起來，都可以夠得上在城區租一套小三居的租金了，所以，很多房東寧可低價拋售止損，也不要繼續在別墅上投入更多。

3、市場競爭激烈，有更好的選擇

對於二手別墅的潛在買家而言，能夠花得起錢買一套二手別墅的人，他們的預算也是能夠輕輕鬆鬆覆蓋一套城區大平層，或者一套新的毛坯別墅的。

而且，未來可能取消遠郊區容積率1.0的限制，會有更多真正符合別墅氣質的「新生代」別墅項目面世，這也是對過去那些對於容積率有硬性限制的別墅項目的降維打擊。

因此，過去建設的許多二手別墅（包括疊拼、合院、聯排等），會面臨更加激烈的競爭壓力，很有可能成為市面上的淘汰產品。

因為，二手別墅的潛在購買者，手中有充足的預算，市場上也有更豐富和更好的選擇，別人為什麼要去買一套沉沒成本（如裝修拆改成本）更高的二手別墅呢？

4、二手別墅總價較高，降價30%也沒有太大的誘惑力

對於一些二手別墅業主而言，買別墅也許就花了上百萬甚至幾百萬，再加上裝修的成本，總的投入可能不下小几百萬。

這種時候，哪怕總價下調30%，其邊際效益是遞減的，對於普通剛需、改善買家而言，買不起還是買不起，就算降價30%也買不起。

而對於真正有實力買二手別墅的潛在群體而言，人家又往往有更好的選擇。

所以，在多方面因素共同作用之下，造成了當前市面上二手房別墅的流動性，是所有房產類型中最差的那一個檔次，可以說，流動性幾乎被鎖死。

就導致了這樣的尷尬局面：用來自住，住不習慣，或者說生活配套不方便，繼續持有成本高，但是賣也賣不出去，還面臨未來更多「新生代別墅」的激烈競爭，進退兩難。