西安的TOD開發時代已經到來。
除了緊鄰地鐵站的地塊之外，從去年開始，地鐵3號線魚化寨停車場、地鐵4號線草灘停車場、地鐵16號線沙河灘停車場地鐵上蓋綜合開發地塊，也已經先後出讓。
同時，地鐵8/10號線環園中路停車場物業綜合開發項目今年2月份也發布了徵集意向合作方公告。
就在近日，西安又一個地鐵停車場上蓋物業綜合開發項目，開始徵集意向合作方。
占地346畝，中國top50房企優先
2023年6月12日，西安軌道交通投資發展有限責任公司（土地拓展中心）在西安地鐵官網發布《關於徵集西安地鐵5號線和平車輛段物業綜合開發項目意向合作方的公告》。
根據公告，為提高土地集約利用，西安軌道交通投資發展有限責任公司（土地拓展中心）擬對地鐵5號線和平車輛段進行物業綜合開發。該項目擬於2023年獲取土地，現公開徵集意向合作方，通過股權合作的方式引入有實力的合作夥伴共同合作開發。
西安地鐵5號線和平車輛段物業綜合開發項目位於西咸新區昆明路以南、繞城高速以東、魚躍路以北、西戶鐵路以西。項目總占地面積346.35畝，總建築面積58萬平方米，計容面積40萬平方米（住宅33.04萬㎡，商業5.92萬㎡），容積率1.79。業態主要包括商業、住宅、幼兒園等，具體以規劃條件書為準。
具體的合作方式為，股權合作方將與西安軌道交通投資發展有限責任公司共同以貨幣出資方式成立項目公司或簽訂聯合競買協議，由項目公司或聯合體在全國公共資源交易平台公開競得該項目用地，並依法開展開發經營活動（項目公司經營範圍以工商登記核准項目為準）。
意向合作方徵集公告中提到「排名位於中指雲發布的《2022中國房地產百強企業》前50名優先」，同時允許聯合體報名，但聯合體單位不得超過2家，且不得轉包或分包。
地處高新、雁塔、灃東交匯處
從西安地鐵5號線和平車輛段物業綜合開發項目所處的位置來看，處於地鐵5號線王寺站的東側，這個地方正好是灃東、高新、雁塔三區交匯之處。
項目所處的地塊以及北側、西側，均是灃東新城，灃東新城是西咸新區五大新城之一，也是五大新城中距離西安主城區最近的新城，目前重點在開發科統區板塊、文商區板塊、自貿園板塊、鎬京板塊。
項目東側緊鄰的則是雁塔區著力打造的雁塔區未來產業城，以前叫做魚化工業園。在《西安市雁塔區國土空間總體規劃（2021-2035年）》中，雁塔區未來產業城片區是重點發展的「九區」之一。
雁塔區未來產業城重點發展的是大數據、人工智慧、等產業，目前已經有360集團西北區域總部、未來人工智慧計算中心等項目落戶。
同時，西安地鐵5號線和平車輛段物業綜合開發項目東南方向約1公里，就是目前西安城市發展、樓市熱點板塊軟體新城。
目前，該項目周邊主要處於在開發階段，在售樓盤較少。距離其最近的是灃東控股旗下的兩家平台公司西安灃東文化投資發展有限公司、西安市灃東新城灃溯創新發展有限公司去年12月初在王寺地鐵站北側、南側摘得的82.181畝地、31.403畝地，地價分別為1048萬元/畝、1038萬元/畝，樓面地價分別為6286元/㎡、6229元/㎡，目前這兩個項目還沒有亮相。
還有一個項目距離這個地鐵停車場上蓋項目非常近，就是岳旗寨綜合改造項目，這個項目幾年前金茂就已經拿下，目前在等待的是開發用地的供應。
灃東控股的2個地塊、金茂岳旗寨改造項目，再加上此次徵集合作夥伴的地鐵5號線和平車輛段物業綜合開發項目，這3個項目未來幾年陸續亮相後，在帶給這個片區城市形象改變、城市建設提速的同時，也將吸引購房者的關注。
西安多個停車場上蓋項目已經啟動
西安進入地鐵元年是在2011年，但西安地鐵停車上蓋綜合開發則是從2022年才開始的。
第一塊掛牌出讓的地塊是地鐵3號線魚化寨停車場上蓋項目，2022年摘地，占地面積235畝，也就是目前在開發的中建軌交·山海境。
中建軌交·山海境景觀部分占到了約180畝，住宅部分規劃了19棟高層，整體抬高約17米，住宅為2T2、2T3、2T4，戶型面積約110㎡、133㎡、143㎡、189㎡，共計2417戶。除了住宅之外，這個項目還規劃有約4.4萬㎡的集中商業。
西安另一個摘地、落地的地鐵停車場上蓋項目是地鐵4號線草灘停車場上蓋項目，在尚稷路與明光路交匯處西北角，占地面積135.451畝，土地用途為軌道交通混合用地（住宅、商服、公園綠地），容積率不大於2.26，建築密度不大於17.4%，綠地率不小於35%，計容建面173748㎡。西安軌道交通投資發展有限責任公司通過項目公司西安邑徽軌道交通置業有限公司摘得了這塊地。
拿地之後，西安軌道交通投資發布公告，尋找合作方通過股權合作或者代建合作的方式開發該項目，據悉有多家知名房企參與了代建的競標。從目前來看，這個案名為江語云庭的項目還是由西安軌道交通投資自己開發，應該是其它房企代建，今年4月份開始已經開始了總包、監理等相關招標工作。
當時，江語云庭的代建方招募中，對於代建方要求的門檻比較高，其中包括需為中國TOP20房企、2018年至今代建項目不少於3個其中有1個不小於25萬㎡、至少需要有1個軌道交通上蓋開發業績……
另外，位於西咸新區能源金貿區的地鐵16號線沙河灘停車場上蓋地塊，土地面積197.43畝，今年3月份西咸集團旗下的平台公司西咸新區安居集團有限公司已經摘地。該項目擬計劃投資34億元，總建築面積27.45萬平方米，主要建設內容為：純小高住宅。項目整體特點為低密、高綠化的改善型社區。
今年2月份，西安軌道交通投資發展有限責任公司（土地拓展中心）還發布了《關於徵集西安地鐵8/10號線環園中路停車場物業綜合開發項目意向合作方的公告》。
接下來幾年，大家會看到多個地鐵停車場上蓋項目在西安亮相。由於這類項目一般都包含有大量商業物業，因此對於開發商的綜合能力有較高的要求。相對來說，萬科、綠城、龍湖、越秀等擁有TOD開發經驗的房企，將會迎來更多的機會。
這類項目的優勢也是非常明顯的，首先其是依託地鐵停車場上來蓋，因此一般距離地鐵站比較近，擁有地鐵配套；其次是其體量一般比較大，動輒兩三百畝，除了住宅之外，還包含有商業、學校等配套；再次是這類項目一般包含有大量的公園綠地，在綠地率、樓間距方面有一定的優勢。
當然，可能大家看到的是這類項目摘地的時候樓面地價比較低。實際上，除了樓面地價之外，其還有一項重要成本，那就是停車場上加蓋蓋板的成本，這也是一筆非常大的支出，實際土地成本要遠遠高於大家看到的純地價。
至於這類項目與周邊項目的售價，大家不妨關注一下已經開始前宣的中建軌交·山海境，這個項目的備案價格將會為其它同類項目的售價提供一定的參照。