一個區域如果有大量的新供地好還是不好，這個問題在我們的各個區域群里經常出現。在我看來，有好有壞，好處就是整個界面發展成熟，實現一個聯動效應，比如新北苑、亦莊河西，但有些時候，如果供應大也會形成擠壓，供大於需。這時候如果競爭對手之間有序供地，避免踩踏現象，在

另一層面也可以相互成就。

是聯動上漲，還是相互擠壓，本質上還是看周圍的外溢客戶或者本地需求是否量大。就像回龍觀一大批經適房，供應那麼大，漲幅依舊還可以，本質上就是因為外溢剛需客戶特別多，板塊內高度內卷，購房人選項過多，導致購房人買房周期變長的同時，開發商與二手房業主也會形成競爭變相搶人。

昌平這幾年都是北京新盤的成交大戶，從三年前熱銷的萬橡悅府，到今年開盤即售罄的越秀星樾，問世了很多成績不錯的樓盤，然而我想告訴大家的是，昌平到現在為止並不是一個新盤都沒有了，隨著部分供地的到來，整個昌平的新項目依然可期，另外現有樓盤也同樣有優秀的產品，哪些地塊和項目值得關注，今天是一篇盤點類型的文章，每個樓盤都會附上我自己的看法。

01 首開梧桐山語

今年北京首輪土拍，23宗地中位於昌平的只有兩宗，一宗是被上海大華拿下的朱辛莊0028地塊，還有一宗就是昌平南邵0001地塊，首開托底拿下，速度卷到極致，前一天拿地，第二天就公布案名。

梧桐山語，南側緊鄰昌崔路，西側臨近京開高速和京藏高速，距離昌平線北邵窪站約1.2公里。

產品是62-125平的二至四居，容積率2.2，指導價5.3w/平，開盤大概率會有優惠，假如力度夠大，甚至可以280w左右上車兩居，價格＋地鐵＋產品是現在剛需上車的最佳選擇，顯然梧桐山語也具備這個條件，如果夠不到昌平南的一眾次新二手或者新盤，等等南邵，絕對是個機會，戶型圖已出↓

左右滑動查看戶型圖

02 大華朱辛莊0028地塊

3月23日，北京2023年「第一輪擬供地出讓清單」首拍。朱辛莊0028地塊刷新了北京土拍市場的熱度，是北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊，吸引了42家房企參與競拍，最終被大華集團大連華旅置業有限公司中籤拿下，成交樓面地價約35475元/平，商品房銷售指導價為6.2萬/平。

朱辛莊0028地塊，今年最神秘地塊非它不可，競拍一個月什麼消息都沒有，而就在上周，有粉絲在小紅書上@揭叔，大華0028的售樓處正在施工中，預計6月中旬預熱，9月前開盤。

位置很優越，位於史各莊街道，容積率為2.5，與地鐵昌平線和8號線的換乘站朱辛莊站直線距離僅約500米，附近有TBD 住總萬科天地、永旺商城等商圈，還有小米智慧產業園區、好未來等。

另外，北清路旁的超級合生匯預計今年年底營業，總建面46.5萬平方米，體量很大，據說未來還將打造4個「超級mini mall」主題，為不同消費人群營造多種生活空間和樂趣。

戶型方面，目前得到的消息是最小面積79平，主力為79-120平，按照銷售指導價6.2萬/平來計算，總價約490萬起。

左右滑動查看戶型圖

03 建發城建文源府

位置：昌平中關村大街與北清路雙黃金軸交匯處

產品及價格：戶型主要有57平一居、79平全南兩居、100平左右的三居、113平三居和125平四居，最小面積可以做普宅，首套首付最低130萬左右，1開頭的首付真的很久沒有見過了。

總結：項目周邊聚集了多個高新科技園區，距離海淀也近，之後的人口基數和流入會持續產生購房需求，對於板塊內房產的價值有非常大的促進作用。

04 北京城建國譽燕園

位置：昌平馬池口鎮土城新村

產品及價格：規劃29棟樓，1781套房源，主打6-10層低密洋房，戶型面積段為58-127平二至四居，96平及以下的戶型都能做到普宅，首付35%，二套首付60%，政府指導價3.9萬/平。

總結：項目最大的優勢就是便宜，是目前北六環內單價最低的新房，在北城上班的有車剛需們可以考慮一下這個項目，目前一二期都開盤已售罄，三期即將開盤，有興趣的朋友可以後台私信我們帶您看房。

05 宸悅國際

位置：昌平北七家鎮平坊村立湯路與北清路交匯處

產品及價格：項目一共26棟樓，容積率僅1.6，均由南北向5-6層的洋房組成，打造的是57-121平的一至四居，一居和兩居的得房率在75-78%左右，其他戶型得房率均在80%以上，均價5萬/平。

優勢：地處核心地帶，周邊路網發達，交通便利，有小戶型，低總價上車。

06 北清橡樹灣

位置：昌平北清路與黃平西側路交又西南口

產品及價格：項目的主力戶型有72-126平的二至四居，剛需改善均有，指導均價6萬/平，得房率在75%左右。

優勢：華潤品牌裝修優秀，項目質量和小區環境值得信賴，臨近北清路方便出行，三居設計前衛，大大提高了空間利用率。

看了這麼多昌平的樓盤，有人會問，是什麼促使位於五環外的昌平樓市節節高升的呢？甚至出現了明顯的房價上漲現象？

昌平樓市崛起的主要原因是海淀土地的緊缺，供需的嚴重不平衡致使百萬碼農把購房目光看向了距離不遠的昌平南，這也恰恰是海淀強勢購買力的另一種體現。

位於北五環外的昌平如此搶手也說明了北京的房價早已打破「環線邏輯」，新的「房價邏輯」中產業首當其衝占據重要位置，品質緊隨其後且比重越來越大。

不僅新房，二手房亦是如此，很多五環邊甚至五環外的版塊內，品質次新房相對集中，配套完善成熟，在過去的幾年裡也迎來了好幾輪房價上漲，例如石景山的魯谷、朝陽的新北苑、昌平的回龍觀等，當然這些板塊還要另外一個共同特點，那就是強產業的輻射區，金融街輻射下的魯谷板塊、望京輻射下的新北苑板塊還有西二旗輻射下的回龍觀板塊。

所以不要再守著環線邏輯買房，那樣只會錯過一輪又一輪的房價上漲紅利。

除次新品質房集中、配套相對成熟、軌道交通方便、距離工作地不遠之外，這些五環外的板塊迎來上漲的原因還有老城不再拆的城市發展原則。

市區的房子不再拆遷，老舊小越來越多的同時占據著土地資源，尤其是東西城，綠色網站上東西城二手房數量突破10000套，其中房齡超過20年的突破7500套，占比例75%左右，而這僅僅是東西城兩區，城六區加起來估計更多。

在這樣的情況下，想要住新房就必須去到五環外，所以那些次新集中、配套成熟、交通方便的板塊才能受到青睞，從而促使房價上漲。

如今可以看到五環發展強勢的板塊有海淀永豐，目前在售新房有中海富華里、棲海澐頌等；亦莊台湖，在售新房有豐禾嘉會；還有上面提到的昌平生命科學園。

綜上所述，老城不拆＋供地變少，以後在中心城區很難買到心儀的新房了，造成的後果就是外遷五環，從而推動五環的房價上升，所以買有著強勢產業、成熟配套、過硬質量的五環板塊才是最據性價比的新房購買邏輯。