拖欠租金

太過常見，不需要再過多解釋。

如果僅靠合同約定保護不了房東，雙方又協商不成，房東經過權衡利弊，決定清退租戶的都會去起訴。

當然，這種爭議基本都伴隨著租戶拖欠物業費、管理費、各種水電煤氣空調電梯保潔公共服務費。

房東對策

對出租人（一般都是房東，還有一些情況是租賃管理人）來說，租金才是合同的核心，各種因素都會對租金的給付內容、給付方式產生影響。

事先預防是唯一最有效的手法，可惜往往不被重視。

（1）單方解約條款

建議房東詳細約定能夠解約的條件。比如租戶逾期付款多久、每個付款節點的付款日等。

如果租戶的行為滿足條件，就可以按約定解除合同，這樣解約沒什麼法律上的風險。這種做法下，也可以在原合同中加入詳細的付款計劃表，當作附件。

而且，這種條款還可以捆綁約定各類違約責任。比如逾期支付，違約滯納金怎麼算、追收免租期租金、懲罰性違約金等。

更進一步的，還可以約定收房標準與期限、解約後的占用費標準、停水停電條件、逾期物品處置權等，以及與租賃關聯的車位、其他設施的後續處理。

合同到位了，談判都會很省力，法院都沒必要去，因為對方律師也會告訴他們贏面有不大。

這些條款不止是後手，還能給租戶來點壓力。

租戶三類常見理由

（1）租戶已經清場撤退，只是沒辦書面的交接手續；

（2）雖然合同期滿，但是房東沒有書面明說不租了，我們已經是不定期的租賃關係了；

（3）房東在解除不定期租賃前，沒有提前合理期限通知我。

房東的前後和後手

（1）能收回來麼

合同正當解除、到期終止，沒有合同基礎了當然可以收回。一般在通過法院判決後，可以自己直接斷水斷電強行收回。

（2）注意約定占用費

訴訟流程要走，還是得彌補這算訴訟期間的時間成本損失。你們可能約定房屋占用費，比如是租金的1.5倍、2倍。

但注意一個點，合同法#236和民法典#734沿襲了相同規定：

租期屆滿繼續使用，但房東沒異議合同就繼續有效，轉化為不定期租賃。

這就是說只有合同明確終止，違法占用才有占用費。

使用不當

簡單來說就是租戶瞎搞。

像是亂裝修、違規改造水電造成惡劣影響、經營不正經業務之類的。

說了不聽出租人也不敢罩著，怕出大問題自己也擔待不起，抓緊解除合同送走這位爺。

具體有什麼花樣

（1）擅自裝修

未經房東同意或者審批，甚至把房屋主體結構給改了。說句實話，這種行為本身和租戶都很大膽，謹慎處理。

（2）擅自轉租

而且房東沒同意。明顯在做小偷小摸，沒法合作。

（3）擅自改房屋用途

比如住宅用來做餐飲，或者把經營用房、辦公用房租給隔斷群租，路子比較野。

房東針對性處理

（1）裝修和改用途，違約責任是一方面，還是得在簽約時看準了租戶。

（2）最好約定禁止轉租，把違約責任放在租戶身上，讓他自己掂量。

合同法#224和民法典#716規定一致，未經房東同意就轉租，房東可以解除合同。

實踐中，房東知道轉租6個月，有異議就要提，否則視為你認可。（最高院城鎮房屋租賃糾紛應用解釋16）

這是現行口徑，雖然這個規定被修正刪除，但判決中仍然在適用。

（3）確認資質。需要特殊許可的行業，比如餐飲，提前檢查租戶有沒有許可或者資質。

至少要在合同中讓租戶保證自己有資質，如果因租戶沒有資質解除合同，就可以向租戶索賠。

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