作者:今綸

最近，上海的豪宅盤雲錦東方開盤，引起瘋搶。主要的原因是它的單價比附近的其他二手盤便宜，買到就是賺到，據說搶到一套房可以淨賺2000萬。

因為購房資格的問題，黃牛在現場給人配婚，至於墊資什麼的都是基本操作。

我相信有人確實是買來住的，但我同時更相信：這是一場金融遊戲。很多人都想擊鼓傳花，只要花最終不在自己手上就好了。

現在的上海樓市是什麼情況呢？

豪宅相對比較好賣，但是剛需的房子有點滯銷，發生了什麼？還會發生什麼？

01 瘋搶豪宅有三個原因

據上海易居房地產研究院根據國家統計局公布的數據，自2019年7月起至今，上海二手房價格同比最高漲幅一度達到10.3%，隨後逐步回落。

與此同時，上海二手房交易量已經出現下滑。據鏈家研究院監控數據顯示，上海4月份二手房成交1.8萬套，環比下降26%。

這就是樓市基本盤。

上海一季度的經濟增速如何？一季度上海市實現地區生產總值10536.22億元，按可比價格計算，同比增長3.0%。比較穩，絕對不算飆升。

上海的人口呢？常住人口去年下降了13.54萬人，當然，去年的情況很特殊。

看看2019年，全市常住人口總數為2428.14萬人，常住人口自然增長率為1.5‰，戶籍常住人口自然增長率為-2.3‰。基本等於一條直線。

這就是經濟和人口的基本盤。

為什麼還是會有瘋搶雲錦東方的現象呢？

三個原因：第一，認知缺陷。第二，投機心理。第二，極度內卷。

先說認知缺陷。有些普通人對富人們有誤解，覺得他們是無所不知，無所不曉的，是聰明睿智又神武的。

沒錯，極少數富人尤其頂級富人可能確實是這樣，因為掌握那麼龐大的公司、財富需要對趨勢、政策有敏銳的觀察力，並且有強大的執行力。

但是中間層級的這些富人或者手上一兩個億的富人可能不具備這種能力。

他們中有些是行業專業人士，比如可能就是製藥行業的，跟對老闆發了財，不懂理財，只認買房，別的不認，因為炒股虧過錢，越是貴的房子，他越要買，便宜的不看。在他的行業里，他是專家、大師，但是在理財這個領域，他是小學生，他是偏執狂。

如果自己的名額沒有了，就給孩子們買，甚至請親戚代持。你問他：「巴菲特為什麼清倉台積電股票」，他可能根本就不知道台積電，或者不知道答案。

這種人在富人中非常多。

再就是投機心態，既然大家在搶這個樓盤，說明有人接盤，我雖然知道某些信息、某些趨勢，但是我的想法是：先投機一把，搶到房，迅速賣出，賺一兩千萬，不香嗎？

這種人也占一部分，富人、中產都有。這些人大都接受過良好的教育，信息通達，頭腦靈光，以前也確實有投機成功的案例。

再就是極度內卷，什麼意思？

很多人富人會說：「我有一筆錢，除了買房，不知道買什麼好，投資渠道太少」。

去年，我就遇到過這樣的富豪，我說你可以買黃金啊，買5000萬的，或者買某QDII基金啊，表現不錯。他們都不會聽的，哪怕中國央行去年在努力買黃金，他們也假裝沒看見，他們覺得自己比央行更專業。

何況有一大批炒房經濟學家和地產大V天天喊「買房抗通脹」，被忽悠之後，他們覺得很有道理，就擠到售樓部大喊「我要買」。當豪宅更被看好，剛需房被邊緣化之後，他們就涌到了豪宅售樓部，這當然就是極度內卷。

02 稅制以及社會分配亟待優化

「認知缺陷+投機心理+極度內卷」只是表象，背後其實是稅制以及社會分配方式亟待優化，還有就是信息需要進一步透明化。

德國人為什麼不炒房？因為賺不到錢，原因之一是稅制太苛刻。

如果自己住也就罷了，稅費不高，但是如果是買賣，那個稅負就大幅度上升了。

在交易過程中，不動產交易稅是成交價的3.5%-6.5%。房屋所有者在購房後10年內出售，即屬投機行為，需要對價差收益部分徵收25%的資本利得稅。5年內購買3套以上房產會被認定為商業行為，即使購滿10年，出售時仍需繳納3.5%的商業稅和19%的銷售稅。

這個稅率是無法炒房的，你想想看，賺2000萬，交500萬，你心疼不心疼？接盤俠接過去，他怎麼賣？

不賣，持有的第二套房和第三套房的稅率都不低。所謂第二套房產稅，是指納稅人只要擁有兩套或兩套以上房產，無論自用還是租用都需要繳納。租金收入所得稅是將租金納入個人年收入，稅率也是按超額累進稅徵收，大概在14%-45%區間。

當然，在某些區域可能有人就是希望炒房，所以……呵呵。

社會分配結構這一塊有兩個大的問題：

第一，某些富人的避稅乃至逃稅手段太多，他們的個人稅負其實是遠低於工薪階層的，這怎麼破？

第二，體制內外確實存在收入差，比如公積金的差距就很大，這怎麼破？

這些問題不破解，最後就成了堰塞湖，下游缺水，上游水太多，但是大家都戰戰兢兢不敢動。

至於信息透明化的問題，我們看到一些富人、中產其實是專注於工作和搞錢，基本不太關心宏觀經濟和趨勢的，他們中間一些人依靠單一的信息來源：比如某炒房經濟學家，比如某短視頻平台的某地產大V來完成或者構建自己的認知體系。

但是，這種認知體系的構建過程是一個給自己挖坑的過程，因為這些人在講一些經濟信息的時候，實際上是夾帶了私貨的，他們通過誘導來完成銷售，從而獲取佣金，因此，他們的觀點從來就沒有客觀公正過。

如何破除信息障礙？要努力破圈，要學會分析不同的觀點，如果海外有親朋還有，也可以通過微信、電話多溝通交流，這些都是法律法規範圍內所允許的。

只有擁有一個相對客觀、豐富的認知體系，並且不斷構建、強化它，才能知道世界正在發生什麼，中國正在發生什麼，才能明確在當下應該做什麼樣的決策、投資和人生規劃。

毫不客氣地說，豪宅盤人頭攢動賺的就是認知差的錢，收的就是智商稅。

我個人認為，在一個確定性高，經濟數據包括就業數據平穩的情況下，才具備討論主動投資的前提，反之，任何浮躁與喧囂都不過是噪音而已。

你以為別人是韭菜、接盤俠，沒想到自己才是正宗接盤俠。往期經驗不能代表未來業績，這是基本常識。

此時此刻，想起《倚天屠龍記》裡九陽真經的口訣——「他強由他強，清風拂山崗；他橫由他橫，明月照大江。」

這其實是在告訴我們：人最大的敵人就是內心所產生的憂慮、不安、懦弱和無知。

複雜的當下，一定要嚴格控制為無知、偏見、焦慮而付出的投資成本和風險，億萬家財打水漂的故事在史書上並不少見，其實是常態。