縵雲上海，11.98萬/㎡，約150-245㎡純大戶型，2.5小時售罄，再一次讓市場見證了楊浦濱江的「超預期」發揮。
就在很多人還在質疑「城鄉結合部」「老破舊」「大煙囪」時，有的人已經在快速地登岸搶灘。
的確！
濱江帶價格窪地+濱江帶積分窪地+濱江帶潛力高地
能夠集齊此「三要素」的地段和樓盤，真的很難再找出來。
註：平均入圍裸分數據，均排除了未觸發積分的新盤
以至於縵雲上海此次火速售罄後，不少購房者都在一房一萬直播間詢問縵雲上海何時加推？楊浦濱江未來還有多少新房供應？
今天，我們不妨就著這個話題，一起再深扒一下：楊浦濱江到底還有多少新增住宅？（註：本文楊浦濱江討論範圍主要為楊浦濱江南段）
1.楊浦濱江約5400套房源規劃披露，未來預計總供應近10000套
2023年1月17日，上海市規資局官網正式發布：
上海市人民政府關於同意《上海市楊浦區濱江南段地區控制性詳細規劃平涼、定海社區局部街坊調整（YP-15-II 等風貌保護街坊保護規劃）》的批覆。
最新楊浦濱江南段規劃正式出爐！
伴隨著這次規劃調整，楊浦濱江住宅總體規劃也浮出水面。
根據規劃，楊浦濱江南段範圍內共計規劃新增了29幅帶有住宅性質的地塊，其中住宅計容面積為112.6萬方，相當於約6.2個仁恆海上源的體量。
其中平涼路街道8幅，住宅體量約19.81萬方；
大橋街道9幅，住宅體量約26.1萬方左右；
而定海路街道為12幅，住宅體量約66.69萬方。
楊浦濱江南段住宅體量規劃
值得重點關注的是，已有13幅含商品住宅用地規劃曝光，根據披露的供應套數，預計可供應住宅約5400套。
而另外16幅地塊目前尚未公布，大多集中在平涼路和大橋兩個街道內，且多為歷史保護街坊。考慮到這些地塊未來以低密度住宅為主，按照一套200平計算的話，未來楊浦濱江南段住宅總規模大概在9000-10000套之間。
2.密度/高度西低東高，楊浦濱江住宅的差異化路線
在此，根據最新規劃，飛哥來給大家初步描摹下楊浦濱江的住宅輪廓。
大致上來說，楊浦濱江整體的規劃密度和建築高度，從西到東到漸次遞增；
而從業態來看，楊浦濱江未來將有大量風貌建築留存和低密別墅產品，這也意味著楊浦濱江的入住總價門檻不會低，未來的居住品質相當高。
（1）楊浦濱江住宅密度
從各個地塊的容積率來看，平涼路街道密度最低，8幅地塊容積率在1.2-1.4之間，未來也是以建造低密度住宅為主。
大橋街道9幅地塊容積率在1.4-3.9之間，未來產品預估主要為高層，不排除有部分聯排、疊加和洋房。
定海路街道密度最高，12幅地塊的容積率在0.9-4.9之間。容積率最高的地塊即是縵雲上海綜合體住宅。
楊浦濱江南段住宅容積率
（2）楊浦濱江住宅高度
從各地塊限高來看，平涼路街道地塊限高在12-40米之間，有6塊地限高在15米內，只能建設別墅類產品；
大橋街道各個住宅地塊限高分別為15米、24米和80米，是小高層到高層的過渡；
住宅限高高度最高的還是在定海路街道，最低24米，最高100米。
其中100米的地塊就有4幅，而3幅地塊為合生的項目，看得出來縵雲上海就是未來楊浦濱江的地標住宅。
楊浦濱江南段住宅限高高度
從規劃的密度、高度和住宅分布位置結合來看，未來楊浦濱江的江景房應當是相當稀缺的。
楊浦濱江一線濱江位置不是讓給了濱江綠地，就是給了美團、B站、字節跳動等總部辦公大樓，加上未來還有150-320米超高建築地標群橫亘其間，想要在家裡直面江景的概率看來是微乎其微。
從這個層面來看，楊浦濱江新增住宅幾無江景溢價，更多主打的則是市區含有的低密別墅群，這也是和濱江前輩們走出的差異化路線。
3.楊浦濱江當下新盤供應
在了解了楊浦濱江的住宅的總規劃體量、業態和價值之後，相信大家對於置業楊浦濱江有了更深的認識。
2018年至今，差不多5年多的時間，楊浦新房供應量就超9000套。
對比之下，楊浦濱江預計總體近萬套的供應體量，其實並不多。
目前，楊浦濱江在經過十多年的成片舊里拆遷後，基本上老舊街坊皆已完成動遷，只等著各地塊出讓「名花有主」。
鑑於有大量風貌建築需要修繕留存，加上拍地周期、新建住宅速度等條件制約，不負責任的預估，楊浦濱江住宅全部建成，最快也要到2050年前後了。
而現在，應該說尚處在楊浦濱江的初期階段。
下面我們來看看當下楊浦濱江的新房。
縵雲上海
項目作為楊浦濱江少有的約88萬方綜合體，由總裁公館、五星級酒店、5A甲級寫字樓、合生匯商業廣場、高端住宅及歷史風貌建築等6大部分組成，一期182套房源，首開光速售罄。
接下來二期（K6B-03地塊）體量更大些，具體規劃等待曝光。
縵雲上海 效果圖
上海城投高陽里項目
項目最新曝光了效果圖和戶型，預計將推出130餘套多層住宅&風貌別墅。
該地塊出讓面積8639.7㎡，容積率1.6，地上計容建面13823.52平方米，限高24米，其中住宅套數下限132套，全裝修面積100%，中小套比例不低於70%，無自持要求，但需配建5%建築面積的保障房。該地塊房地聯動價123920元/㎡。
網傳98㎡戶型圖如下（僅供參考，最終以開發商公布為準）：
瑞安平涼路項目
瑞安擅長於城市更新，新天地、瑞虹天地、蟠龍天地都是頗負盛名的代表作，這次入駐楊浦濱江，官方當然是希望能「打個樣」。
不過此地塊規模不大，其實還不足以讓瑞安大展拳腳，坊間也有流傳瑞安將持續在周邊拿地。按此說法的話，楊浦濱江成為下一個「新天地」，還真是大有可為。
項目容積率 1.4，聯動價21萬/㎡；建築檐口高度不超過12米、局部不超過15米，要求對現狀比較有特色的過街樓和門牌坊等歷史要素應充分結合整體方案予以保留、更新。
當前最新項目信息等待進一步曝光。
最後的話：
楊浦濱江作為濱江帶的「後起之秀」，當前的居住界面和城市配套顯然不足以成為高端居住區。
但飛哥以為，楊浦濱江置業還是要用發展的眼光看問題。
君不見，15年前的前灘和徐匯濱江，尚是一紙規劃；30年前的陸家嘴，尚是一片灘涂……
雖然楊浦濱江的咖位不足以和前幾位相提並論，但當下濱江帶還有誰能像TA一樣那麼實在呢？