上周五，我寫了一篇「投資買房虧本」的稿子。
其中細算到了從新房買到手，再到以二手房賣出這幾年時間裡，購房者大概需要支付多少的貸款利息成本。
有5年付了78萬利息的、有4年45萬的、還有3年多26萬的。
於是有一位讀者「繃不住」了，發出靈魂拷問：這才付了幾年利息，你不能把30年的都算上啊！
這位讀者也許是沒有仔細看時長，但我想更多的，他還是不敢置信：
這特麼幾年時間，利息怎麼可能有大幾十萬？！
「3年房貸12萬，本金只還了2萬多」
相信我們大部分的買房群體，對於房貸按揭這件事的認識，還停留在「我貸了多少錢，需要還多少年，每月月供多少」身上。
至於其他的帳目，估計就不太清楚了。反正每月按時還款就成。
因此，當有人開始細算起房貸這筆帳時，不免是要被嚇到瞠目結舌。
即使是作為房地產從業者的筆者，在最開始計算利息成本時，也一時有些恍惚——
275萬的貸款，5年時間，居然還了78萬的利息：
即使是128萬相對較低的貸款總額，3年半也支出了26萬的利息：
我甚至一度懷疑是不是自己算錯了。然而在仔細核對了各項數據後，才認清了這一殘酷的現象，的確是真實存在的。
隨即我立馬掏出手機打開手機銀行，查看自己的房貸帳單，發現我其實也是「小丑」之一……
2019年12月我申請了一筆總額為58萬的按揭房貸，貸款期限30年，彼時利率5.35%。
2020年1月正式開始還月供，到今天為止已經還了39個月。
3年3個月的時間，我一共還房貸約12.5萬，然而其中9.7萬全是利息，本金我只還了2.8萬：
也就是說，58萬的貸款總額，我累死累活還了3年多，還有55萬多沒還：
這個時候就能理解當初張雪峰發那條「熱搜微博」時，想罵人的心情了：
他的這位朋友更「慘」，還了6年，每年10萬，本金才還了3萬，剩下的57萬全是利息……
所以說啊，沒事千萬別細算房貸這筆帳，
容易影響心理健康。
「等額本金、等額本息，該如何選？」
但是呢，既然都說到這了，筆者還是要給大家做個簡單的科普。
為即將要、或未來有打算按揭買房的讀者，提供參考。
以100萬貸款總額為例，利率以當下4.3%的基準利率為準，貸款期限30年，兩種還款方式：
- 等額本息：每月還款金額固定，其中前期還的利息偏多，本金偏少；
- 等額本金：每月還款金額逐漸遞減，其中本金固定，利息逐月遞減。
首先是等額本息，來看一下具體的帳單：
每月月供4948.71元，30年完整的還下來，連本帶利共計約178.2萬。
從帳單明細里也能看到，前面大部分償還的都為利息，本金占比很少。而到最後利息也還的差不多了，大部分償還的就都為本金了。
這也就是為什麼像筆者這樣選擇等額本息的貸款人，還了幾年的房貸，一看本金幾乎沒動的原因，
因為前面還的都是利息啊！
那從什麼時候才開始真正還本金呢？
從這張還款折線圖可以看到，第168期，也就是第14年，月供當中本金開始占據大比例。才是真正還本金的時候。
同時，這一指標也間接告訴你，如果你的房貸已經償還了14年，完全就沒必要提前還款了，
不然你前面給的利息，可就全都打水漂了。
再來看等額本金，以下是具體帳單：
月供從第一個月的6361.11元逐漸遞減至最後一個月的2787.73元，30年完整的還下來，連本帶利共計約164.7萬。
相比等額本息，等額本金可以少還約14萬的利息，看上去要更划算些。
那是由於等額本金每個月的還款金額中，本金的比例是固定的。也就是貸款的總額度平均的分成了360個月來還，符合大多數借款人的理解。
但是呢，銀行是個「做生意」的機構，一切以安全盈利為準。
不管是等額本息還是等額本金，利息都必須要提前還。
所以在等額本金中，本金固定的前提下，利息逐月遞減。前面把利息多還，月供也就多點；後面利息還差不多了，只剩本金，月供也就少點。
總結來說，等額本金的槓桿度相比於等額本息，較低。
但是對於提前還款的必要性，等額本金要不如等額本息。
畢竟等額本金前期就已經還掉了大部分的房貸，越到後面提前還貸就越沒有意義了。
至於該選擇哪種還款方式，還是得根據買房人自身的還款能力決定。
畢竟等額本金一開始6361.11元的月供，可是要比等額本息的4948.71元，壓力大不少。
「為了降低房貸成本，無所不用其極」
經過這一番細算，相信大家就都能明白，
為啥銀行會「緊咬著」房貸這塊蛋糕，照死不捨得鬆口了。
不僅利潤高，最關鍵的是穩定啊。違約率在所有貸款業務中幾乎是最低的。
不過從去年LPR以及銀行基點大幅度跳水以來，提前還房貸的風潮已經刮遍了全國各地。
導致很多城市的銀行提前還款的預約，已經排起了長隊。
雖然近來有所改善，但仍然不是非常順暢。
就如筆者的貸款銀行，原本是可以直接在手機上進行操作的，如今直接告知要去線下網點辦理：
除此之外去年下半年以來再次重出江湖、且「大行其道」的轉抵押貸，以6%的房貸能轉成3%的抵押貸，受到不少高利率房奴的青睞。
然而在上個月，轉貸再次被銀保監會叫停。
最近，從信貸中介的朋友圈，的確是沒再看到關於轉貸的宣傳。
這條路行不通，據了解很多買房人走起了「買賣換貸」的路子。
也就是將手上高利率的房子，賣給自己信任的親人，以換取當下最新的低利率。
所以不少聲音認為，當下二手房成交量衝上新高度，很大程度要歸功於「買賣換貸」。
不管如何，在樓市低谷、房價漲幅下滑甚至開始猛跌的環境下，高利率的房貸就成為了「眾矢之的」。
為了能降低自己的房貸成本，大家也是「無所不用其極」了……