今天聊一個被忽略，但又非常重磅的消息。
2023年3月31日，北京市政府官網掛出了《北京市徵收集體土地房屋補償管理辦法》的徵求意見稿，對北京市徵收「集體土地」的補償方案提出了修改，其中最重要的變化是：將「拆遷」改為「搬遷」。
既然連「拆遷」都沒有了，自然也就一併廢除了房屋拆遷許可證制度。
北京一錘定音，正式宣告拆遷結束，這意味著在北京以後再也不會有「拆遷戶」了。
說實話，北京的這次改革可謂意義重大，大在哪裡？北京是全國首個由「拆遷」全面回歸「搬遷」的城市，具有風向標意義。而且從字面上理解，「搬遷」更強調「安置」功能，這和2015年以來，市場上常見的「貨幣化補償」有本質區別。
這一點，從文件設置的補償方式和安置要求，也可見一斑：1、設置了房屋安置和貨幣補償兩種方式，有條件的也可以安排宅基地建房。但強調以「房屋安置方式」為主；2、強調安置房源一般應為具備入住條件的現房，採取期房安置的，儘量縮短安置周期。
一句話總結就是，未來搬遷以實物安置為主，發錢的可能性很低，當然非住宅還是貨幣補償。而且實物安置，更強調現房。
那麼現房從哪裡來呢？政府新建，基本上不可能，因為沒那麼多錢、那麼多精力去做這件事，所以很大概率是從開發商手裡購買，這點我們留在後面細說。
另外，文件還明確了「一戶一宅」宅基地面積補償控制標準：1982 年（含）之前的宅基地，最高不超過 267 平；1982年以後的宅基地，最高不超過 200 平。這意味著，個人想趁機撈一把，私自加蓋，不可能了。而且文件也強調，擅自從事新建、翻建、改（擴）建，都不予補償。
簡單來說就是，出台政策把城中村宅基地的面積控制住了，安置時補償面積也設置了上限，而且規定了宅基地區位補償價格標準。這樣做的目的就很明確了，一是從源頭上杜絕私自加蓋，二是防止村民漫天要價。
當然了，我們可以理解為，這是在大力整治「拆遷暴發戶」、「拆遷釘子戶」等亂象。
更多具體方案，鐵錘就不多說了，大家可以下載原文，自行查看。
接下來鐵錘想聊兩件事，第一，為什麼是北京第一個對在全國已經實行了12年之久的拆遷政策進行全面改革？第二，北京「拆改搬」新政，對全國的房地產市場有何啟示意義，對未來的房地產格局又有何影響？
首先，北京全國第一個叫停「拆遷」，個人覺得有三方面原因：一是以北京現在的房價，延續以前的拆遷補償方案，根本「拆不起」。就算北京政府能承受得起，北京居民憑藉著拆遷補償款，也買不起北京的房子，這點就不多說了，全國大同小異。我們在網上經常聽說「拆遷暴富」，其實在現實中，很多地方普通家庭拆遷後重新購買商品房，壓力都挺大的，而且很多地方的拆遷補償標準都不高，勉強算改善了居住環境。
二是北京在搞「減量發展」，且處於加快推進「一綠」地區規劃實施階段。減量的意思主要是紓解主城區的人口，降低人口密度，說白了就是把城中村的人口都搬遷到近郊新城，也就是五環外。原因很簡單，北京作為國際化大都市，想儘快實現五環內100%城市化。
三是北京也面臨郊區商品房去化難的問題。克而瑞數據顯示，今年2月末，北京新房庫存量為107174套，同比上升近11%，去化周期接近20個月。值得一提的是，北京的新房庫存主要積壓在五環外的郊區新城。
郊區新房庫存積壓和異地搬遷有啥關係？這關係可大了。
前面提到了，五環內城中村居民搬遷，政府強調以現房安置為主，這個現房大概率就是政府從開發商手裡大量購置難以消化的商品房，然後作為安置房，再分給被徵收宅基地的城中村居民。
大家不要覺得不可思議，其實早在2015年樓市蕭條時期，北京就首次出現了政府購置商品房作為安置房的案例。
至於政府會以何種方式從開發商手中購置商品房，大家可以自行腦補。另外，五環內清退出來的宅基地，也不可能擱置，大片城中村又不是文物，保留的可能性很小，推平後改變土地性質，再走招拍掛的概率很大。同樣一塊土地，屬性搖身一變身價會大漲，這意味著，地方轉手就能賺得盆滿缽溢。
不得不說，這一招「以搬代拆」看似不顯山不露水，但其實挺高明的：一方面，開發商郊區長期積壓難以消化的商品房庫存，輕易就消化掉了。誰又能想到，原來商品房庫存還能以這樣的方式消化；另一方面，地方政府這邊旱澇保收，既完成了城市化任務，又轉手從開發商手裡賺到了土地出讓金，可謂一箭雙鵰。
北京率先行動，宣告拆遷結束，搬遷接替登場，信息量很大：一方面，說明連一線城市也拆不動了，主要原因是地價、房價太高，已經高到補償不起的地步了，這嚴重影響到城市規劃建設了；另一方面，鐵錘想像力可能比較豐富，覺得這是有意在給開發商去庫存指明道路，尤其是現在的市場環境下，民營中小房企基本上占有率很低，國企央企開發商挑大樑，國家政策這是有意在給這些房企打配合。
再說北京「拆改搬」新政，對全國市場的啟示和影響。鐵錘再強調一遍，北京向來是政策先行的示範區，也是全國政策的風向標，所以理論上，北京第一個啟動後，接下來全國主要城市也會政策跟進。
另外，鐵錘覺得這個政策的核心其實是「商品房轉安置房」，尤其是樓市不景氣階段，比如2014年、2015年，很多城市都曾試圖用這種辦法救房地產，比如山西、河南等。最重要的是，2015年為了消化掉開發商積壓的庫存，住建部一度有「將部分商品房轉化為安置房」的打算。
現在的行情較2015年有過之無不及，很多地方商品房庫存創新高，去化周期最高的超過12年。所以，即便北京不會走「商品房轉安置房」的路徑，全國其它庫存高居的城市，也大概率會走這條路，北京對於拆遷的操作，算是提前打了個樣。接下來我們就騎驢看帳本，邊走邊瞧吧。