在中國城鎮化進程中，城市更新工作如今已上升至國家戰略層面，占有著不可磨滅的重要位置。在西安，城市更新也是一個全民關注的話題。
隨著城市的擴張，一個又一個城中村、老舊廢棄廠房、城市邊緣的村落經歷拆遷或改造，拔地而起的全新建築，讓城市面貌煥然一新。
但在這其中所面臨的難題依舊難以迴避，尤其是在近些年房企頻頻暴雷、停工、資金鍊斷裂的大背景下，龐大資金的需求為城市更新設立了不低的門檻，讓不少房企力不從心。另一方面，近年來，不少城市更新項目還存在著回遷緩慢、新規劃落地困難等現實情況。
諸多痛點和難點的限制，折射出依附於地產投資的金融模型已不適合當下城市更新項目的要求，設立城市更新基金，成為不少城市的選擇。
日前，總規模100億的西安城市更新母基金正式啟動，作為西北首支、全國領先落地的城市更新領域母基金，顛覆了此前市政出資及引進合作方的融資模式，探索創新城市建設領域財政投入方式改革，運用市場化的手段引導城市更新深入進行。
西安百億城更基金的設立，多年來推進困難的城市更新項目，是否會因此而走出困境？西安城市更新的步伐，又是否會因基金的設立而加快？當下，也僅僅邁出了第一步。
XI'AN
百億基金撬動千億投資
我們觀察到，在西安之前，北京、上海、無錫、天津等不少城市已相繼成立城市更新基金，規模均在300億元以上。同時，2022年6月8日《西安市城市更新基金設立方案》印發之後，西安財金先後調研廣州、上海等6個先進地區城市更新領域基金運行管理情況，完成西安城更基金基礎制度體系搭建。
從這些城市的實踐來看，目前城市更新基金的模式主要分為兩種：
一種是政府主導型：財政部門負責實施，城投公司負責具體代為出資人職責；設立方式主要有直接設立單一投資基金模式和採用設立母子基金模式。
一種是企業主導型：主要是由參與城市更新項目的房地產開發企業和建築企業發起。
西安城市更新基金的設立，像以往一樣，在借鑑、參考各城市做法的基礎上，快速出手，釋放城更基金範圍廣、定位準、出資快、模式新等優勢。
西安選擇了政府主導的模式，以政府引導基金為切入點，按照「政府引導、企業發起、社會參與、片區合作」的原則，吸引擁有土地、物業、資金及運營管理資源的各級國有企業、建設開發運營類企業、投資機構等各類公司參與全市城市更新項目建設，激發市場主體參與城市更新活動的積極性。
從基金構架來看，西安城市更新基金採用「母子基金+直接投資」架構，通過構建「城更母基金引導設立區域子基金、項目子基金，支持項目公司融資建設」的三層放大體系，引導多層次、多元化社會資本及金融資源解決前期資本金籌集和後續融資難題。
值得注意的是，不同於過去市政出資，政府部門不進行項目投資運作的審批和政策性審查，基金投資決策機構由西安財金牽頭組建，決策機制簡潔，滿足放款條件後即可實施。
據了解，設立的100億母基金中，西安財金投資管理有限公司代表西安市財政局出資90億元，西安擔保集團出資10億元。
根據規劃，子基金總規模將不低於500億元，項目總投資規模不低於2500億元，實現不低於城更基金初始投入放大25倍的撬動效果。
而在百億母基金正式亮相的融資對接會上，多家區域子基金、合作金融機構和建設投資企業集中簽約，其中首批8支子基金總規模達280億元，儲備擬投項目20餘個，預計撬動項目資金總規模不低於1448.65億元。
從目前所釋放的投資方向來看，西安將選擇「區域子基金+城市更新+產業導入」的有機運作模式，重點支持城（棚）改、區域產業園區建設、區域老舊資產提升改造三類項目。
根據西安市國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃，投向對城市空間形態和功能進行整治、改善、優化的城市更新項目，優先支持西安市城市更新年度實施計劃名單內的項目以及市委、市政府確定的其他重點項目，包括但不限於城市中心片區整體改造、區域功能性結構調整、片區型城市更新和綜合開發項目、產業園區的建設和提升、城市老舊資產資源的改造提升、保障性租賃住房等。
數據顯示，截至目前已儲備優質項目43個，其中城棚改類28個，總投資金額3192.02億元；區域產業園區建設類4個，總投資金額130.67億元；區域老舊資產提升改造類11個，總投資金額61.85億元，擬投資金額合計3392.77億元。
XI'AN
多個區縣開發區，已確定立項
雖然這些儲備項目的名單尚未正式公布，但從去年西安城市更新基金籌備以來，綜合多方信息，我們已然能夠窺得不少更為詳細的信息。
聚焦到所涉及的區縣開發區，從本次簽約的子基金看，既有蓮湖、新城、碑林等老城區面貌提升改造項目，也有高新、經開等開發區新區建設項目，還有一批聚焦於歷史文化特色的微更新、微改造項目。
其中，蓮湖區農興路片區、新城區南張村及周邊片區、大興新區大慶智路等已確定立項。
大慶智路規劃效果圖
蓮湖區
從蓮湖區2022年的重點項目建設計劃中可以看到，蓮湖區農興路片區城市更新二期、豐禾片區城市更新、金光門西片區城市更新、糜家橋片區城市更新等4個前期項目，將完成城市更新方案編制，列入城市更新試點，並在2023年啟動建設。
而在2月份，蓮湖區參加推動西安高質量發展系列發布會上，也提到要加快推進農興路、西倉園區等片區更新。
如今公開信息顯示農興路片區城市更新基金已經立項，是否也意味著蓮湖區所規劃的諸多城市更新項目也已經立項，或者已經在籌備立項。
城市更新基金的設立，對於多年來在城市更新上進展緩慢的蓮湖區來說，或許是一次可以抓住的機會，走出大項目頻頻流產、擱淺的困境。
新城區
與蓮湖區同場參加發布會的新城區，更為明顯的提到，將成立40億元城市更新基金，立體化、社會化、市場化推進6大片區有機更新，攻堅解決城棚改遺留問題。
而這6大片區，如已立項的南張村及周邊片區，也極有可能是多年來新城區所規劃的城市更新項目。
碑林區
碑林區城市更新子基金規模為40億元，由區政府授權西安市碑林城市開發建設投資有限責任公司與市城更基金共同設立，結合項目實施階段同步出資。
目前，碑林區已梳理重點項目9個，投資總規模約121.72億元，涉及棚戶區改造、安置房建設、公共設施建設、片區微更新改造。當天的簽約儀式上，已釋放德福巷片區、碑林大禮堂項目等城市更新項目。
同時，公開報導顯示，2023年碑林區城市更新領導小組將策劃包裝15個城市更新片區（項目）。結合全區項目實際，今年碑林區計劃推動崇仁坊、測繪路、草場坡3個城市更新片區，擬投資約116.4億元。
經開區
經開區城市更新子基金，預計將形成規模不低於30億元的子基金群，推動總投資超過100億元的城市更新項目。
按照產城融合模式，通過「拆舊建新+整治提升」方式，重點支持城（棚）改、產業園區建設、老舊資產提升改造城市更新項目。主要用於經開區內老舊小區、廠房、商業綜合體等城市更新項目的投資和運營管理。
同時，還將支持新型城鎮化建設，推動城市環境和公共服務設施的完善，提升居民生活質量。充分發揮基金的槓桿作用，打造「基金投資+EPC」的發展模式，快速形成區域城市更新「子基金群」，為經開區城市更新項目建設提供資金支持。
高新區
今年1月時，財金資本與高科投資公司的座談會中透露，雙方在安商房、保租房等項目投資方面達成重大合作，城市更新基金將充分利用自身優勢，繼續加大與高科集團、高科投資公司的合作，以「城市更新+產業導入」為抓手，以重大項目金融合作為基礎，進一步擴大雙方在城市更新、產業園區建設等領域的業務合作。
IXIAN.CN
在西安城市更新母基金正式啟動後，我們觀察到，長安區相關部門到訪西安財金，開展城市更新基金專題研討座談會，聚焦長安區城市更新項目的策劃包裝與投資實施，進行了深入細緻的交流探討。
可以預見的是，在首批8支子基金之後，西安城市更新基金並未停下繼續擴大更多區縣開發區合作的腳步。
在西安城市更新的歷程中，當下如未央區、雁塔區也正在通過城市更新，為區域發展騰舊換新，尋找增量空間，存在不少已籌劃多年的城中村拆遷項目。
如今西安城市更新基金的設立，已然讓不少項目列入了由政府主導的，市場化管理和投資運作之中，這些「先行案例」的成功實施，將成為更多城市更新項目的樣板，為加快推動城市有機更新，實現人居環境改善、城市功能提升提供成熟經驗。
而西安城市更新基金能否承擔起如此重任？又是否能釋放出足夠大的能量？這一刻起，我們就可以開始觀察。
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作者：Lyna
審核：解革
監製：號稱嬉皮
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