每年必火的「房地產稅」，今年又火了。
3月24日，財政部原部長樓繼偉在《比較》雜誌上發文表示，「房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長後應儘快開展試點。」
就是這33個字，被很多媒體抓住不放，解讀成是「2023年房地產稅真要來了」。不僅如此，這兩天出鏡率最高的文章標題是「2023年房地產稅真要來了，房子多的抓緊拋售」。大意是，房地產稅一旦出台，意味著逃跑通道關閉，多套房的人將被苛以重稅，持房負擔加大，這或將成為壓死駱駝的最後一根稻草。
2023年房地產稅真要來了嗎？鐵錘覺得，很多人可能又理解錯了。當然，也有一些人可能又被帶節奏了。
首先，樓繼偉的文章發表在《比較》雜誌上，純屬個人觀點，並不構成學術、科學研究。因為《比較》雜誌是一本叢書或集刊，它是一本知識付費出版物，是純商業性質的出版物。
鐵錘的理解是，這是一個退休人員出於熱情，對當前我國的財稅體系發表了個人看法，僅此而已。它既不能被看作是官方的立場，也不能被理解為是某種信號。
其次，樓繼偉探討的是「財政體系的未來發展需要問題導向」，並提出了可行性方案：完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重，即建立房地產稅。
從根本邏輯來看，樓繼偉建議加快房地產稅試點，根本目的是要給地方財政創收。
結合2022年全國賣地收入下滑2萬億，地方財政赤字高達5.93萬億創新高來看，樓繼偉此時提出「在經濟轉為正常增長後應儘快開展試點」，本質上是希望通過擴大房地產稅試點，來填補賣地收入缺口。
通俗點說就是，賣地收入已經不足以支撐很多城市的發展建設了，地方財政缺口越來越大，開徵房地產稅確實是短期緩解地方財政匱乏的不二之選。
對存量房屋徵稅，確實是一勞永逸的地方創收的最佳選擇，甚至從某種程度上來說，房地產稅未來很大概率會逐步取代賣地收入。此外，房地產稅出台，地方財政就有保障了，不必大規模舉債，更不必借城投平台上馬各種不必要的工程搞錢，也能杜絕很多違法違規融資亂象的發生，可以說好處多多。
但凡事也要基於現實考量，看當下是否具備開徵房地產稅的條件。
這就是鐵錘要說的第三點，2023年房地產稅不會出台，甚至於連加快試點的概率都是零。有兩個依據：
一，樓繼偉自己在文章中已經說得很明確了：產權不完整、交易受限是房地產稅立法的最大難點。
徵收房地產稅，涉及到房屋的估值問題，而估值恰恰是最難的。城市商品房估值容易，難的是全國建在沒有用途管制規劃、沒有容積率規範的農村集體土地、建設用地上的小產權房。
以深圳為例，商品房和小產權房的比例是五五開，對商品房徵稅容易，對小產權房徵稅則沒那麼容易。對小產權房徵稅需名正言順，想徵稅就需要先承認小產權房合法。但從建設程序的角度來看，推動小產權房合法，涉及的問題更多，比如土地產權問題。換句話說，解決這一難題最終還需破解城鄉土地二元制度架構。
另外，正如很多人所說，開徵房地產稅本來就涉及利益拉扯，或者直白點說，房地產稅整個立法流程複雜而漫長，涉及到諸多既得利益者的利益，這些都是開徵房地產稅的隱性阻力。這些問題不是隨便一拍腦袋就能向前推動的，它涉及的人口規模、利益都非常龐大。
二，房地產稅擴大試點與否，財政部其實早有定調：2022年3月，財政部發言人明確表示，在一些城市開展了房地產稅試點的調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
鐵錘的理解是，開徵房地產稅替代或緩解地方的財政收入短缺問題，國家早有此意，但是通過「調查摸底和初步研究」後，還是覺得現在擴大房地產稅試點不合時宜。
為什麼不合時宜？原因很簡單，這兩年房地產行情極度不景氣，2022年全國商品房銷售額蒸發4.8萬億，銷售面積也從18億平跌到13.4億平，全國百強房企有36家公開宣布債務違約，連恆大、融創、佳兆業、綠地等企業都深陷債務泥沼，2022年民企拿地比例不足2成。
造成這種結局的根本原因是，經濟下行壓力大，老百姓賺錢越來越難，疊加對未來充滿不確定性，都捂緊錢包不消費了，銀行存款甚至比銀行貸款還多。而且不止中低收入人群不消費，高收入人群同樣也不敢投資、不敢消費。這種背景下，擴大房地產稅試點，無疑會讓剛剛有復甦跡象的樓市，再次跌入低谷，甚至可能引發全國大範圍的房產拋售潮。
通俗點說就是，當下不適合擴大房地產稅試點，更不適合開徵房地產稅，因為一些頭部房企的資金危機尚未解除，以及各地房地產市場也未回歸穩定，還處在探底階段。此時如果再搞房地產稅試點，對開發商、對很多城市而言，無異於雪上加霜——持有環節徵稅，會大大抑制購房者的購房積極性，尤其是投資者，考慮到投資回報率問題，可能不僅不會買入，還可能大舉賣出避險。
在網上混了這麼久，我知道廣大網友喜歡聽什麼，但我不會為了迎合大眾胡言亂語，事實是什麼我就說什麼，相信大家自有判斷。
鐵錘覺得，不僅2023年房地產稅不會來，甚至在接下來的2-3年，如果我國的經濟形勢仍然得不到鞏固，底盤不穩，房地產稅擴大試點，還是很難繼續向前推動。
一言概之，大疫三年，經濟波動，全民信心普遍不足，很多家庭、很多企業正常的生產生活都頗受影響，尤其是房地產行業跌跌不休、行情慘澹，這也是房地產稅被延後的根本原因。
鐵錘覺得，房地產稅可能會遲到，但絕不會缺席，從目前的趨勢來看，經濟活動一旦恢復常態，房地產稅就會繼續向前推進。因為土地財政吃緊問題，沒有第二種破解之道了，動存量是唯一選擇，每個人都應該做好在持有環節被徵稅的準備。