每日新消息/Daily News

3月19日建委新房住宅網簽122套，二手房網簽191套（有滯後）。大中介前台掛牌房源量106976套（中介春節休假前97126）掛牌漲價372套，下跌3141套，漲跌比1:8.44。

熱點：1-《2023年北京市城市軌道交通建設計劃》（後稱「計劃」）正式發布。北京今年將全面推進16號線剩餘段、17號線、3號線一期、12號線、昌平線南延一期、平谷線、28號線、新機場線北延、13號線擴能提升工程、6號線南延、M101線共11條（段）

2- 2023年3月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，連續7個月未發生變化。

剛需族購房——中國房價有泡沫嗎？

中國房地產到底有沒有泡沫，還要不要買？

現在房價很貴，很多人拿1990年日本的房地產泡沫作為「前車之鑑」，說今天的中國和1990年的日本很像，處在泡沫破滅的前夜。

為了看清楚這個問題，我們用1990年的東京房價和2017年的北京房價做個簡單的比較。這麼多年過去了，不好直接比較，所以我們用美國紐約的房價作為標尺來比較。美國這些年一直是全球最大經濟體，相對穩定，適合作為標尺。

1990年的時候，東京好點的房屋均價大約是8萬美元/平方米，當時紐約房屋均價每平方米不到1萬美元。也就是說，1990年的東京房屋均價是當時紐約的8倍。

再看2017年的北京房價和紐約房價：2017年紐約的平均房價為每平方米2萬美元多一點，北京的均價為每平方米1萬美元多一點——紐約房價是北京房價的2倍。

換句話說，以紐約房價為錨，東京房價是它的8倍，而北京房價是它的1/2，簡單換算可知，2017年的北京房價是1990年東京房價的1/16。所以，我們北京的房子雖然很「貴」，但是和1990年的日本還差很遠，遠遠不在一個數量級上。

更重要的是，「貴」和「有泡沫」是兩個概念，「貴」不一定就「有泡沫」。

對於目前大城市房價是否存在泡沫的問題，我和我的團隊進行了系統的研究，基本的結論可以用三點來概括。

第一，1998年以來，我國房價的上漲，符合全球範圍內房價上漲的一般規律，並不是特例。有很多國家，隨著較快的經濟增長和城市化進程，房價都會快速上漲。如韓國、馬來西亞、巴西、俄羅斯、南非等，隨著經濟的增長，其房價都快速上漲，幅度不比我們小，速度不比我們慢，所以我國的情況並不是特例，而是符合一般規律的。只不過，「鞭子不打在自己身上是不疼的」。他國房價漲、房價貴，我們沒感覺，而現在我們自己面臨這麼高的房價，面對很大的購房壓力，有切膚之痛，感受是很深的。

第二，我國房價還有很大的上漲潛力。綜合收入水平、消費水平、房價水平、城市化率和老齡化率等因素，我國的房價只相當於20世紀70年代早期的日本、80年代的韓國的水平。而我們現在的人均收入還只有美國的1/7，經濟增長的空間還很大。與此同時，進一步的經濟增長和城市化，還會帶來房價上漲的壓力。十幾年後，你會發現當下大城市的房價並不算高，就像你今天看10年前的房價，覺得很低一樣。

第三，我國政府調控房價，調控的並不是房價的水平，而是房價過快的增速。注意，調控的是過快的增速。這是因為房價增速過快會導致財富差距過大，不利於社會的繁榮安定，也不利於經濟和社會的持續進步。

房價上漲的原因:

現在社會上有不少關於中國房價上漲的分析，其中很多分析聽上去挺有道理，例如貨幣超發、土地供應不足、投機炒作等。那麼，是不是貨幣不超發，土地供應足了，抑制炒作了，房價就會下跌呢？

這些原因似是而非，我來簡單地分析一下這些觀點的漏洞。

首先，貨幣超發導致房價上漲是一個偽命題。舉個例子，2015—2017年，我國的貨幣供應量（M2）的增速大幅下降，降幅將近40%（從13.3%下降到8.2%），而房價卻一路上漲。從這幾年的數據來看，貨幣超發這種比率是下行的，房價是上行的，即貨幣超發作為房價上漲的「犯罪嫌疑人」，根本不在現場，怎麼能說貨幣超發導致房價上漲呢？更何況，關於中國貨幣超發的觀點，也是沒有數據支持的。從2000年到2016年，我國的CPI（居民消費價格指數）增長率平均為2.7%，同期世界的平均通脹率為3.8%，而我國的平均通脹率只有世界的2/3。也就是說，我國的貨幣超發並不嚴重，比很多其他國家都輕。如果有人開口就談「貨幣超發」，是因為基本的宏觀經濟學訓練不夠紮實。

這些數據表明，房價上漲這個「鍋」，沒法讓「貨幣超發」來背。中國房價漲得那麼快，根源還是我們經濟增長過快，城市化速度過快。

其次，關於供地不足導致房價上漲的問題，我也舉兩個例子。很多三四線城市的地方政府為了籌集資金，賣了很多地——土地供應是很充足的，可為什麼這些地方的房價還是漲那麼多呢？還有巴黎、紐約這些城市，土地是私有的，可以敞開供應，但為什麼城市中心的房價也節節上漲呢？

這是因為決定房價的不是土地，而是位置。土地可以加大供應，但是位置是固定的，沒法「加大供應」。增加供應的土地，是城外的地、城鄉結合部的地，不能替代城市中心的地。隨著收入的增加，城市中心的地價還會漲。這就是為什麼城市中心的房價那麼貴的原因。

其實，對於位置的重要性，買過房子的人都知道。有一句話是這麼講的，「選房子的時候，三個要素特別重要，分別是位置、位置，還是位置」。

再次，房價是「炒」起來的嗎？其實這個問題不難回答。如果房價是「炒」起來的，就會有下降的時候，比如說溫州的房價，鄂爾多斯的房價，都曾被炒得有點高，也都經歷過很大的回調。但是大多數城市的房價，基本上是持續上漲的，即使是在調控之下也很堅挺。所以，大多數城市過去20年的整體房價，基本上是持續上漲的，如果是炒作，早就該回調了。

買房兩大原則：「先上車原則」和「稀缺原則」

每個家庭的經濟實力不同，需求不同，但是在買房的過程中，有兩個原則需要記住。

一是「先上車原則」，就是要先買票上車，買不起豪華臥鋪票就先買站票，以免被列車拋下。中國的經濟就像一列奔馳前進的列車，一個個大中城市就像是一節節的車廂，買房就像是買票上車。如果你看懂了這個道理，就要先買票上車，免得被列車拋下。

一個常見的誤解，是很多人以為買房自住要一步到位——面積要夠大，位置要夠好。然而現實是挑來挑去找不到完全滿意的，就耽擱了，沒上車，然後就看著房價一直漲，越來越買不起，最後被列車拋下。那麼應該怎麼辦呢？其實就是先上車——買個買得起的小房子，隨著小房子的增值，再找機會換大的。這樣上了車，跟著列車一起前進了，就不會被拋下。

「根據個人情況做選擇，要重視個人的首房首貸資格，如果自己收入預期增長快，不要輕易用掉自己的首貸資格。」

二是「稀缺原則」，即買負載著城市稀缺資源的市中心的房子。買房的過程中，人們經常面臨兩種選擇：買市中心的小房子，還是買遠一點的大房子？正常情況下，小房子雖然小，但是因為在市中心，價格還會貴一點。

這個時候，你要記住稀缺原則，因為房子的價值，在於附近的稀缺資源，如學校、醫院、商圈、辦事機構等。這些資源，可以帶來各種便利，因此房子才值錢。如果沒有這些稀缺資源，房子沒那麼值錢。遠郊的房子，面積雖然大一點，但是因為很不便利，很容易被替代，所以是相對不值錢的。如果實在買不了市中心的房子，就選地鐵沿線的房子，因為交通的便利可以部分代替城裡的各種便利。

簡單總結一下本章內容就是四句話：

第一，中國房價的快速上漲，根源在於快速的經濟增長和城市化，符合世界範圍內房價上漲的一般規律，並不是特例。

第二，中國的房價雖然貴，但是和日本1990年的房價不在一個數量級上，遠遠沒有達到泡沫的程度。

第三，政府調控房價，調控的是房價的過快增速，而不是房價水平，這是為了社會的繁榮穩定。

第四，剛需買房的時候，要遵守兩大原則：一是「先上車原則」，不要奢求一步到位；二是「稀缺原則」，要買靠近市中心擁有各種稀缺便利資源的房子。明天見