時間過得很快，對於咱們青島人民來說，3月上旬，有兩記重磅消息傳來：

第一件事，是為了老城區的復興，市南區行政機構將要西遷至中山路的傳聞，這一次終於靴子落地。

對於我們普通人而言，其實市南的行政機構在軟體園，或者在百盛大樓裡面辦公並不重要，西遷只是手段，老城區的復興才是目的。自打本世紀初，「青島老城區復興」的口號喊了一次又一次，但是都沒有成功。這一次青島對老城區改造復興的打造力度空前強大，中山路能不能復興，如果能的話，將會如何復興，這是每一個青島人都會思考和面對的問題。

我的觀點是，市南老城區作為青島的城市符號和歷史文化象徵，復興是必須要做的，但是不能通過常規手段來復興。

一方面，這裡房屋老舊，相關配套設施不足，不能適應當下家庭居住和企業辦公的相關需求。一個停車場難倒無數英雄好漢。另一方面，歐式老建築的山海景觀溢價和歷史文化溢價也客觀存在，過高的房價也是中小企業、普通家庭不能承受之重。

因此老市南復興，並不適合發展一般產業。如果想靠打造普通的城市產業集群，如金融、IT、研發，吸引年輕人口和創新中小企業回歸，大概率是註定不會成功的。

老市南復興最好的辦法就是正視現實，既然市南老城區已經只是年輕人、城市網紅眼中休閒打卡的目的地，那就乾脆走到底，把這裡的歷史文化和山海景觀利用好，將青島的老街老巷打造成5A級的旅遊休閒度假景區。

但是這話說起來簡單，做起來很難。原因就一句話，外來遊客和青島市南本地居民的生活節奏，是截然不同的。

不知道有誰能想到，青島老市南傳統各大名校，著名三甲醫院門口早晚排隊接送孩子、就醫待診的車流滾滾，這些景象落在在遊覽老城街區的廣大遊客眼裡，恐怕不會對青島的旅遊設施留下什么正面觀感。

而作為普通遊客，在青島停留的時間是有限且緊張的， 白天爬嶗山，洗海澡，那麼到了晚上，自然希望青島能有一個地方讓他們徹夜通宵狂歡，釋放自己。一個大而集中的「不夜城」是旅遊城市不可或缺的標配。目前來看，擔當這個功能最好的區域就是中山路及周邊老城區，而這又會不可避免地打擾到景點周邊市民的休息睡眠。

二者不可得兼、互相矛盾的時候，為了老城區的復興，誰更應該讓位，其實不言自明。

所以，你們滴針哥的觀點是：其實青島老城不光應該遷走動物園，部分市南名校、三甲醫院老院區，未來都應該逐步有序地退出市南區，支援青島其它區域的發展和居民就學、就醫的需求，而原址可以改建為紀念館、博物館，繼續發揮文旅價值。

中山路、棧橋周圍的居民樓里居住的與旅遊無關的老居民，亦應該逐步有序騰退，把他們搬移到青島其它區域，從而使旅遊業能夠心無旁騖地發展，這是市南老城復興，不可缺少的步驟。

這個觀點乍看很尖銳，騰走市南若干學校、醫院，弱化老城區的居住價值，無數有情懷的「老青島人"可能很難接受。但是這個想法作為提案說上去的時候，卻引起了不小的討論，部分青島的有關人士也表示，具備可行價值，建議審慎而行。

第二個消息，就是3月10日，青島城市更新專項規劃（2021-2035）正式版本進行了公示。

對於我們普通人而言，青島城市更新專項規劃這個東西，可能會看得很多人一頭霧水，不要緊，這份文件最大的意義有兩個，第一，劃定青島中心城區範疇，第二，確定青島老城需要改造的老舊社區範疇以及改造方式。

文件很長，這個不用看，最關鍵的是有三張配圖，而最重要的是其中的兩張：

這份青島城市更新專項規劃中劃定的青島中心城區範疇，與之前發布的《青島國土空間總體規劃（2021-2035）年》基本保持一致，規劃統籌範圍為青島市域。

但是話要說回來，「基本一致」不意味著完全一致，有好事者仔細對比一下後發現了「三進兩退」等主要五個區別：

1、柏果樹河以西、星海灘路（一說是朝陽山路，圖片不清）以東的區域，包括星光島，都劃為青島中心城區。說俗一些就是整個東方影都「入圍」。

2、薛家島「鳳凰」的頭部，隧道東側的窟窿山山體部分，之前沒有劃入主城，這一次整個半島都被劃入中心城區範疇。

3、嶗山流清河一帶「湛流幹路」以南的區域，包括整個東麥窯，劃入中心城區。

這三處被劃入中心城區的範疇，個人猜測，都是與文旅有關。東方影都、星光島，已經是西海岸居民的生活購物目的地，亦是旅遊集散地之一，頗為繁華；流清河周邊也需要打造遊客進出嶗山景區的旅遊集散場地。——而窟窿山腳下的東環島路被稱為「北方最美濱海公路」，亦是遊客來青島打卡拍照的主要旅遊目的地之一。

此外還有兩處變動：一是高新區會展中心、體育館以南的灘涂地，康復大學一帶被劃出中心城區範疇，另一個是城陽區墨水河以北的「突出部」，這一次也被劃了出去。這兩個地方影響不大，就不說了。

說了兩件事，分析了一大通，有人會說，這對我們在青島工作生活有什麼影響嗎？或者說，我未來一段時間在青島有購房置業需求，這兩件事情需要關注並分析嗎？

答案是肯定的。青島老城區復興，以及中心城區範疇劃定，告訴大家就是一句話：

抱著主城老破小等改造，投資遠郊假大空賭發展，這兩種在地產專業人士視角下看來非常不明智的做法，已經從理論上被判了「死刑」。

樓市板塊解讀，實地探訪、尊重數據，經驗分析，良心寫作，客觀行文，理性看事。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容，還請各位讀者朋友多多支持。

對於各位購房者，本文案分析只作為參考，具體購房選擇還需要根據自身實際情況進行一對一分析，歡迎各位「針愛粉」私信詳詢，知無不言，言無不盡。

青島置業指南針，買房這事得較真。

青島老城復興計劃和《青島城市更新專項規劃》都說明，青島傳統主城區老舊住宅小區以修繕改造為主，絕大多數「老破小」未來征遷拆除渺茫。

很多青島的地產同仁都有一個感覺，關於青島各大新興板塊的樓市分析，每次撰寫文章，拍攝視頻，評論區里都會成為「重災區」，令人煩不勝煩。

我的一貫觀點是，一座城市的魅力如何，有一個關鍵的指標是看這幾十年中，它能吸引到多少人前來工作、生活、定居。 一個城市哪個片區有發展前途，絕對不能看這個城市自己人怎麼自說自話，而要看這個片區能吸引多少外地人前來工作、生活。

之前十幾年，整個青島人口流出最嚴重的地方就是老市南、老市北。很多街道的人口減少情況都在20-40%上下，相關企業都在飛速流失。結果導向決定一切，既然吸引不到外地人，吸引不到產業，那任何理由都是蒼白的，任何假設都是無力的。

結論只有一個：很多老土著抱著當寶的這些青島老城區老舊小區，不是好的安家置業區域，甚至可以說是整個青島比較差的地方。

相反，經過青島一輪又一輪城市擴張，到了3202年，還能在老西鎮、老市北、老台東、老四方等地40多平米的「老破小」住宅里蝸居、在評論區里打嘴炮、秀優越的傳統「青島銀」，是真的需要好好反思一下為什麼會「淪落至此」了。

是啊，這幾十年城市化飛速發展，青島人口一路飆升到上千萬，這個城市不是沒有給老土著最優渥的上升機會。

嶗山，浮山後，東李，新都心，西海岸，高新區……這麼多地方的大發展，但凡抓住1-2次機會，就能簡單實現階層的躍遷。

能住大房子，誰願意蝸居老破小。但凡有點兒錢的，有點兒想法和能力的青島老土著，就算他們對老市區有感情，也不會對面積只有三四十平米、沒車位、沒物業、沒電梯、戶型老舊採光差，甚至廚房的油煙需要排進樓道、衛生間連熱水器都沒地兒裝的老舊小區有興趣的。

當然，話不能說得太刻薄，畢竟現在很多老舊小區里還住著很多年事已高，消費意願不足的耄耋老人，或者一些家庭在購置新房以後，留著老宅「保留情懷」的也不在少數。

但是堅持不去新興片區，在這些老舊小區里留下來而又年輕力壯、有勞動能力的人屬於怎樣一個圈層，看看20年前曾經是重點的貴州路小學、上海路小學、丹東路小學、台東六路小學……以及他們的對口初中，現在升學率怎麼樣，一切不言自明。

中小學成績看生源，而生源的素質看家長。你懂的。

來了青島，都是青島人。很多青島外鄉人的能力、眼界和拼搏精神，是相當值得學習的。浮山後學校的崛起已然說明了一切，即便是「老鐵」子女雲集的珠江路小學、太行山路小學、黃浦江路小學、峨眉山路小學……這些學校對口初中的升學情況，比傳統老城區的學校好多少倍，大家都是看在眼裡的。

富人買房看景區，中產買房看學區，只有那些蝸居老破小，沒錢買房的人，才會專注評論區。

市南市北那些「老破小」住宅，真的不值得留戀，真的。

說到這裡，很多人還有最後一個幻想：說不定哪一天，我的這老房子就拆遷了，突然之間我就發家致富了！

不好意思，這一輪《青島城市更新專項規劃》，就是要打消這一波人的幻想：老市南、老市北、老台東、老四方絕大多數區域，都明確劃分為「改造提升為主的區域」。

這個話翻譯過來就是，小區鋪上地磚，外牆做個保溫，樓頂補一下防水，樓道里安裝幾盞燈、換個防盜門，公共大院裡栽幾棵樹，雜物打掃得乾乾淨淨，這就算青島對你們這些老土著盡最後一次義務了！

老城區保護，用一句很青島的話形容就是：小哥，嫩白彪呼呼的，些老房子，就不給嫩個比昂的chei了，看著辦吧。

當然，可能話說到這裡，評論區里依然有人大言不慚：嶗山還是村，浮山後不宜居，東李是城鄉結合部，紅島黃島根本都不能算青島……這些老房子才最正宗，不要聽那些賣郊區房子的中介滿嘴跑火車……

好吧，我們這些青島的博主、青島的地產人如果正眼看他們哪怕一次，都算我們輸。

而事情的另一面是：《青島城市更新專項規劃》對青島中心城區的劃定， 也說明了另一個話題：不是所有新興板塊，都是能發展起來的。「遠郊假大空」將來更是「沒戲了」。

青島這座城市還能繼續發展擴張多久？有這麼一個數據，就是截止2021年，青島的城市化率已達77.13%，距離城市化已經結束，社會比較穩定的發達國家的80%上下，只有一步之遙。

當然，這裡不能拿一個城市去對比若干國家。事實上，日韓的城市化水平確實達到80%上下就停止發展了，但東京、首爾等大城市的城市化水平，完全可以達到95%以上甚至接近100%。青島作為國內排名前20的大城市，新一線城市，青島的城市化水平達到90%以上，應該毫無問題。

也就是說，個人估算，在2035-2045年前後，青島還能增加300萬上下的人口，按照最樂觀的情況估計，可以達到400萬人上下。

這400萬人會怎麼分布呢？按照現在的情況來看，大約是西海岸增加180萬人，城陽增加150萬人，膠州、即墨總共可以增加90萬人左右，平度、萊西人口減少40萬人，傳統市內四區增加20萬人——大部分在李滄。

這個還是最樂觀的數據，其實大概率青島最後的人口也就是在1300萬上下。明眼人其實都能看出來，青島現在的城市框架，從西海岸新區的西客站、董家口港、一直到膠州機場、即墨藍谷這麼一個巨大的範疇，如果都填滿，需要的遠遠不止300萬人，可能需要700-800萬人。

這意味著一個問題：青島有些規劃中的遠郊板塊，其實永遠都沒有發展機會了。

那麼具體來說，在哪些地方購房置業是安全區，哪些地方又要謹慎？

其實《青島市城市更新專項規劃》劃定的主城區範疇，可以作為參考：這一次沒有划進中心城區範疇內的板塊，絕大部分都不再值得購買。

當然，這個話也不絕對。比如說，劃入中心城區的王台、柳花泊、紅石崖、河套、惜福鎮等位置都不是購房安全區，甚至談不上房地產。

膠州、膠南、即墨的縣域中心區域，沒有被劃為中心城區，但相對來說反而是比較安全的。比如說即墨西，或者膠南海王路、煙臺路一帶，樓市都比較活躍，購房者眾多。

此外，海洋活力區/古鎮口大學城以及藍谷這兩個位置，因為依山傍海，景觀不錯，環境優美，對於部分有度假、休閒養生為目的的購房者而言，並非絕對不能考慮。

但是，例外的僅僅是極少數的位置，這一次《青島市城市更新專項規劃》給出的明確信號是：絕大部分沒有被劃入中心城區的板塊，未來一段時間將很難得到資源和政策的傾斜，發展潛力不會太強，購房都需要慎之又慎，不能因為便宜，就貿然前去投資。

也就是說，「遠郊假大空」也是一個非常可怕的存在。沒有人口、產業的支撐，蓋出來的房子無人入住，不要說漲價、升值了，甚至難逃荒廢、棄置的命運。

所以在購房的時候，大家一定要在心裡多想兩句：我買的這套房子，不在青島中心城區範疇內，那買來是做什麼用的呢？確定要住在這裡嗎？如果不是這樣，買了不住，僅僅是放在一邊等升值，那這種房產，一定不要再買了 。

說到這裡，其實不管主城老破小，還是遠郊假大空，價格其實都很低。很多這兩樣的房子，價格都在百萬上下，甚至不到百萬大關。主城的老舊住宅和遠郊無人區的房子，都不是優質資產，這就意味著，購房的安全門檻，越來越高了。作為購房者，大家一定要謹慎。

2023年並非不推薦大家購房，相反，現在的樓市陽春，不管是對於傳統的、擁有多套住房的土著居民優化資產，還是對於初來乍到青島的新人購房上車，都是好機會。對於具體樓盤的選擇，不同的購房者有不同的需求，還請各位「針愛粉」根據自己的情況，一對一向我諮詢。

最後，不少朋友可能還有一點疑問：針哥，您之前不是經常說，青島購房的一大奧義是「買前海不買後海，買山前不買山後」嗎？那這張圖這個「膠州灣生態休閒環」又是怎麼會事呢？是不是跟你所說的東西矛盾呢？

其實吧，這個東西也好解釋。對於青島來說，「環灣發展」是一條繞不開的路，但是對於咱們購房者而言，「環灣發展」可能更是規劃對城市功能區布局、產業布局的角度來闡述的。

對於購房者而言，後海作為青島港的貨運通道，鐵景房、路景房、橋景房依然是繞不開的，生活還是要被載重貨車、貨運列車所打擾，板塊依然是被各種道路割裂，出行還是要鑽橋洞子……

也就是說，「環灣發展」，它和「環灣買房」，可能一開始就是兩碼事啊……

我們，見證青島30年房地產發展，親身歷經東部大開發，主城區、西海岸、城陽日月變遷，房價起伏跌宕。敢於講真話，不畏阻力，不隨波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅持鑽研青島樓市真相。

我們的口號是：青島置業指南針，買房這事得較真。

如果你喜歡我的內容，不如轉給更多需要的朋友。

關注我，持續輸出青島房產優質內容。歡迎大家關注。