本報記者 楊讓晨 張家振 上海報導
「加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。」2023年全國兩會期間，政府工作報告為今年的住房租賃市場發展定下了主基調。
《中國經營報》記者在採訪中了解到，房地產市場仍是今年全國兩會關注的重點之一。在今年的政府工作報告中，房地產相關話題被提及的次數達到17次之多。
易居研究院分析認為，2023年兩會政府工作報告把提振剛性和改善性住房需求作為重中之重，充分說明對住房消費的重視。當前，各地已出台相關政策積極全面支持住房消費，包括行政、金融和財稅等領域的政策。
作為全國四大一線城市之一，上海市正積極出台各項措施，加大力度建設籌措保障性租賃住房，為緩解大都市新市民、青年人住房問題提供了可供借鑑的經驗。相關統計數據顯示，截至2022年底，上海市新增建設籌措保障性租賃住房18萬套（間），提前超額完成年初確定的17.3萬套（間）的目標任務，全市已累計建設籌措保障性租賃住房38.5萬套（間）。
上海中原地產市場分析師盧文曦在接受記者採訪時表示，在保障性租賃住房建設方面，上海市相較於其他城市而言做得比較好，政策支持力度也比較大。
租房市場需求回暖
隨著新市民、青年人等城市新興群體數量不斷增加，上海等城市的住房租賃市場需求也開始逐步回暖。
租房價格也有所上漲。貝殼研究院統計數據顯示，2023年2月，包括上海市在內的全國重點40城租金指數環比略漲1.2%。貝殼研究院方面分析認為，在經濟向好趨勢的帶動下，疊加春節後租賃「旺季」的季節性因素，全國重點40城租金指數在經歷自2022年9月連續4個月環比下跌後，從2023年1月開始止跌回升，2月保持穩中回升的趨勢，不過仍低於2022年同期。
58安居客研究院方面則表示，一、二線城市作為主要的返鄉人口流出城市，租賃市場往往在春節人口回流之後迎來供需回暖的春季租賃旺季。「同時，結合價格反饋來看，在一定程度上，包括上海市在內的部分重點城市租賃市場已逐步恢復正常節奏。」
「目前，上海市的租房市場在快速回暖。」盧文曦在接受記者採訪時也表示，「不過，從傳統趨勢來看，春節後就是租房市場開始復甦的時期，所以需求和租金上漲很正常，並沒有超出市場預期。」
除個人出租房源外，集中式公寓的出租率也在回升。據克而瑞租售統計數據，2023年1月，包括上海市在內的四大一線城市集中式出租率均穩步提升。
克而瑞分析認為，出現提升的主要原因在於，春節後一線城市企業大多都在第一時間開工，激發了一定的租賃需求。易居研究院研究總監嚴躍進在接受記者採訪時也表示，當前，出租房源掛牌量增加，意味著上海市住房租賃市場正在復甦，但完全回暖還需經歷一個緩慢的過程。
加大保租房供應力度
不過，在需求逐步回暖的同時，市場供需矛盾和價格上漲問題也開始顯現。
租住在上海市北外灘四川北路的吳先生告訴記者，自己現在租住的房源價格較高，上海市房源普遍還沒有迎來旺季，價格相對較為便宜，「所以打算趁這段時間提前換租。」
據諸葛找房數據研究中心相關報告，2023年1月，包括上海市在內的一線城市租金均價呈現平穩走勢，平均租金為87.72元/平方米/月，較2022年12月持平，較2022年同期上漲1.68%。
儘管漲幅較小，但目前深圳、上海、北京三座城市仍處55個重點監測城市的「租房壓力圈」核心，租金收入比分別達到30.2%、28.6%、27.4%，租金成本占據收入的近三成。
對此，2023年政府工作報告明確提出，要加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
各地也正加大力度解決青年人、新市民等城市新興群體的租房、住房問題。以上海市為例，位於上海市閔行區、徐匯區、松江區、楊浦區四個區域的首批7個保障性租賃住房項目已入市，面積為30—100平方米不等，戶型分為一居、二居、三居室，租金價格介於3200—14000元。其中，位於閔行區育蓮路的新黃浦·築夢城吳涇租賃社區共推出2801套房源，其中一居室有2447套。
嚴躍進告訴記者，目前，上海市在保障性租賃住房方面的建設模式已比較成熟，也推出了一些優秀的項目，在土地供應、房屋管理等方面都取得了一些創新經驗。「上海市租賃住房市場總體是看好的，一些模式經驗對未來的住房租賃市場也會產生積極作用，提供更加豐富的房源。」
持續優化扶持政策
加大保租房供應力度，是政府層面針對住房租賃市場突出的供需矛盾開出的「藥方」，也是今後住房租賃市場的主攻方向之一。
記者注意到，解決好新市民、青年人的住房問題，是各地各級部門近期關注的重點。
2023年1月，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。會議上進一步強調，2023年要以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人的住房困難問題，大力增加保障性租賃住房供應，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。
除在宏觀層面引導外，地方政府也在進一步規範住房租賃市場，促進其健康發展。2023年2月初，《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式實施，並對群租房、二房東等住房租賃市場較為突出的問題提出了明確的管理規範。
盧文曦告訴記者，《條例》對於規範租賃市場肯定有積極的引導性作用，相當於畫了一條「紅線」，讓市場在「紅線」里運行，會發展得越來越好。「尤其是對於市場中存在的一些諸如群租房、二房東等市場頑疾，具有針對性。」
值得注意的是，除了保障擴大租房供給外，支持保租房等長期發展的金融政策也隨之落地。
2023年2月，中國人民銀行和銀保監會起草的《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》（以下簡稱「《意見稿》」）圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。
《意見稿》同時提出，要穩步發展房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，以下簡稱「REITs」）。「在把控風險前提下，募集資金用於住房租賃企業持有並經營長期租賃住房。支持REITs份額交易流通，促進長期穩定經營，防範短期炒作。為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業單位自有空閒土地等）依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。」
盧文曦向記者表示，REITs項目的開展對於保障性租賃而言有所幫助。「保障性租賃住房項目本身就沒有直接獲利的資金，如果有一些基金來幫助的話，能夠增加它的穩定性，對擴大保障性租賃住房市場的投放力度、參與力度、建設力度等，都是有幫助的。」