自從2022年開始，國內房價就呈現明顯的調整趨勢。不僅是房地產市場的新房、二手房的成交量大幅萎縮，而且有越來越多的城市房價也出現了明顯的下跌。剛開始是人口流出量較多的三四線城市，後來又蔓延到像鄭州、石家莊、武漢、哈爾濱、杭州等省會城市，現在就連一線城市的房價也停止了上漲。
為此，不少地方出台了限購、限售政策，各家銀行除了大幅下調房貸利率之外，還把首付比例從之前的3成，下調至2成。儘管如此，房地產市場回暖的效果卻並不明顯。數據顯示，2023年2月，16個主要城市成交量同比減少7.6%，其中一線城市同比減少26%，二線城市同比減少2.3%，三線城市同比減少42.9%。
顯然，現在的房地產與去年同期相比，仍舊比較低迷。此外，二手房市場也如此，目前已有15座城市的二手房掛牌量超過10萬，而超過20萬套的城市就有重慶和武漢。即使是上海二手房掛牌量也達到了8.3萬套，創下了數年來的新高。
導致當前房地產市場低迷的原因主要有兩個方面：一個是，這些年受到疫情反覆，以及實體經濟不景氣的影響，很多人都下調了收入預期，改善型家庭都擱置了購房計劃。大家都把錢存入銀行定期，而不是用於買房和投資。
另一個是，目前國內房價仍在高盤運行，很多人還是買不起房。數據顯示，2月百城新建住宅均價16174元/平方米，二手住宅均價15856元/平米。這意味著，隨便買上一套100多平米的商品房，至少要160萬至200萬之間，而居民收入只有3-6000元。
面對當前國內房地產市場的走勢，我們發現，2023年房地產市場迎來4大新變化，從這4大新變化當中可以預判未來樓市發展的主要方向。先一起來了解一下：
第一，我國已經進入到了老齡化社會。截止到2022年，國內60歲以上的老年人口達到2.8億。預計到2025年，60歲以上老年人口將超過3億。與此同時，年輕人數量越來越少，90後1.75億，00後1.45億。
這也意味著，未來結婚率和生育率都會呈現歷史較低位置。試想，年輕人都不結婚，即使結了婚也不願意多生育孩子，這就導致了婚房和改善性購房需求大幅減少。更何況，現在有越來越多的年輕人完全可以通過繼承父輩的房產來解決居住問題。
第二，國內經濟放緩，居民購房意願也會下降。在2020年之前，我國經濟始終呈現中高速增長態勢。很多人對自己未來收入預期是比較看好的，所以也敢於高槓桿貸款買房。而到了2022年我國的GDP增速只有3%，人們對未來收入預期開始謹慎看待，不敢再大肆貸款買房。所以，從國內經濟形勢來看，也並不支持老百姓大舉入市購房。
第三，國內的城鎮化已經接近尾聲。過去國內房價上漲，主要是我國城鎮化進程的推動所致。因為大量農村居民進城落戶，必然要購置房產。而現如今，我國城鎮化率已經達到64%，與發達國家的70%-80%的城鎮化率也相差不大。這意味著，農村居民該進城買房的都已經買了，而沒有進城的農民也不會再選擇進城買房了。
第四，保障房大量入市，會分流商品房市場需求。近期，我國高層召開了視頻會議，會議指出，2023年要大力增加保障性租賃住房供給，紮實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套。這與去年240萬套有了明顯增加。而大量保障房入市之後，會切實解決城市中低收入群體的居住需求。屆時，國內商品房需求會被進一步削弱。
針對以上房地產市場的4大新變化，有業內人士提出建議：如果你現在還沒有購房，就不要急著買房了，再等幾年買房，成本支出會更低，還貸壓力會更輕。而如果你已經擁有多套房產的，還是趁早把多餘的房子買掉，落袋為安。不要等到房價出現大跌再想拋房變現，就沒那麼容易了。