是不是消停點兒了？
2月一結束，成交量也沖高后回落。
二手房反饋最及時，周末單日成交掉到400來套。
市場熱度，不會嘎巴停止。
但隨著進入滑行期，今年第一波行情收尾。
2月，天津新房成交量都闖進全國TOP3了，究竟哪些板塊賣的好？
吆喝聲音大，不算本事；簽約量高，才算能耐。
很多新盤，簽約均價實質性上漲。
（2月數據不能完全反映市場，簽約有延遲，而且很多售樓處因為接待不過來客戶，都來不及認購轉簽約，3月數據更能體現2月的熱度。）
TOP10的板塊，成交量全部大漲。
而且，漲的邪乎。
漲50%算少，翻倍漲只算及格，多的能漲350%以上。
畫風極其一致，成交均價沒有超過2萬的板塊。
這就是2月樓市主旋律——
「兔子行情」，以剛需為主。
新梅江作為改善一哥，簽約195套，不少了。
均價都漲到4萬1了，但只能排15名。
無奈剛需的集中爆發力太猛，沒250套以上，根本進不了前十。
果然是「牛月」看剛需，「熊月」看改善。
雖說成交量都在漲，但也能分出個強弱。
金鐘街、瑞景，屬於暴漲，翻了三倍。
平平無奇的兩個板塊，怎麼成交量回補這麼猛？
因為房價超跌了。
按房價梯度，金鐘街小高層1.6-1.7萬/平米很合理（毛坯）。
去年降到1.3-1.4萬/平米，都趕上華明鎮了。
不管怎樣，「學鐵商」都具備，價值還是撐得住的。
瑞景也是，房價倒掛。
金地和悅府精裝小高層1萬5，跟旁邊老破小差不多。
2月簽約132套，去年全年才簽約198套。
量在價先，房價漲了5%，80平米總價快140萬。
運河文化城189，高層降到1萬4，破底。
2月簽約124套，包括21套洋房，拉高了均價。
高層簽約價1萬5左右，也漲了5%。
房價超跌，在熊市根本看不出來，但在「小牛市」特別明顯。
水流進來，肯定先進入地勢低的地方。
問題來了，金鐘、瑞景的房價還會再漲嗎？
對於剛需盤來說，漲幅超3%就會影響購買力。
不是買不買的問題，是買不起了。
成交量降下來，價格自然也回調。
大學城、生態城起步區，成交量漲幅超200%。
這兩個剛改板塊，屬於新天津人購買力回補。
大學城，賣通勤，北漂集中進場。
去年除了萬科翡翠大道給了波特惠，板塊房價比較穩。
今年第一波「剛需行情」，大學城表現不出太大爆發力。
它的勁頭，會體現在3月第二波「置換行情」。
目前，金地藝墅家疊拼關注度提高，下疊漲到390萬。
萬科翡翠大道高層，回調到1萬7左右。
保利和光塵樾新加推樓座，均價2萬……
生態城起步區，賣教育。
以前起步區房價高，為上南開都扎堆中部。
現在萬達也能划進南開片，單價1萬7，比中部還便宜。
成交量一直高，2月簽約159套，房價漲了6%。
和溪園打低價優勢，1萬6買起步區，劃片第二小外。
生態城也開始回歸核心區。
起步區有了低價供應，直接截胡中部片區。
2月，成交量上漲很正常，更要關注均價漲跌。
TOP10中，只有3個板塊均價跌了：
瑞景、團泊西、寶坻城南。
瑞景，更多是洋房、高層間的價格結構調整。
但團泊西只能跑個量，剛需卡著手裡的錢買，多一點也拿不出來。
板塊二手房供應量也大，客群覆蓋又沒那麼多，房價還得貼地飛行。
中心商務區、空港真漲價了，分別漲8%、9%。
對套均價150-200萬的板塊來說，漲幅不小。
中心商務區所有新盤，簽約均價全部上漲。
熊市就像黑洞，利好都被吞噬。
即便不考慮政策導向、城市界面、交通樞紐等，僅憑岳陽道小學、耀華中學，中心商務區的房價就應該看漲。
但去年反而超跌，于家堡1萬7的房價被低估。
今年「識貨」的人，集中進場掃貨。
有價值支撐的板塊，起量又起價。
現在中心商務區，也需要關注存量了。
空港，量漲價穩。
均價上漲，主要是遠洋潮起東方簽了4套疊拼，均價2萬2。
洋房簽約均價還是1萬7。
空港繼續吃去年的教育紅利，最關鍵的，它接棒了海教園。
海教園由於供需突然不平衡，所有新盤房價上漲。
龍湖樘樾漲5%、龍湖天璞漲2%；
錦繡大家漲3%，新加推的樓座單價都2萬2了。
當沒有大行情、沒有激發出新購買力時，需求就會流動，尋找窪地。
空港基本沒漲價，承接學區房需求。
就跟河西一貴了，外溢到南開北一個意思。
不少新盤，簽約價格都漲了。
一類是超跌回補，另一類是供需失衡。
2月板塊成交TOP10，就是一份選房清單。
對於剛需、剛改來說，一定要選流量板塊。
畢竟不是最後一套房，更多考慮未來流通性。
如果現在都沒人買，那以後就更不會。
有些板塊，即便在2月這麼熱的市場下都失聲，那以後也機會渺茫。
從3月開始，剛需板塊熱度會明顯衰減。
剛改、改善板塊，後來者居上。