導讀
「被動房」是近年來興起的一種新興節能建築，它不用裝空調、不必安裝暖氣，但四季的室溫都能保持室內相對溫度20—26攝氏度，還能比普通住房節省90%以上的能源？聽上去是不是非常神奇？而它的低能耗，是通過高隔熱隔音、密封性強的建築外牆和窗戶等設施，以及可再生能源實現的。如此神奇的建築，既節能，又降耗，符合綠色發展的理念，無疑對所使用的技術產品要求非常高。最近，在北京的一處「被動房」小區，就因為其中使用的建築設施品牌發生了爭議……
業主：交房的窗戶品牌和宣傳的不一樣
「被動房」是近年來的一種新興節能建築，通過高隔熱隔音、密封性強的建築外牆和窗戶實現低耗能。近日，北京市朝陽區山水養雲佳苑的多位業主向「問北京」（新聞熱線65159063）反映，購房時開發商重點宣傳的某國際品牌窗戶被替換為國產品牌，業主們對此表示不能接受。山水養雲佳苑項目的業主劉女士說：
業主劉女士：好幾百萬的一個物件擱這兒的，買完以後，開發商說什麼就是什麼……
山水養雲佳苑項目2021年開盤，採用被動式住宅開發模式。劉女士說，開發商在售房時對消費者宣傳，全屋都會採用國際品牌「墨瑟」窗戶。但是今年二月，開發商發布公告稱，項目將採用國產「同等檔次」品牌的窗戶「森鷹」。
業主劉女士：因為它是一個被動式住宅，就是沒有暖氣的，一年四季能保持在25度的樣子，它的樣板間，以及它樣板間上的產品，以及銷售（人員）給我們介紹的時候都是我提到的這個（墨瑟）門窗，但是後來業主，發現了一個公告，就是說其實這個換成了另外一個品牌。
項目位置/百度地圖
目前工地安裝的森鷹品牌窗戶/受訪者供
業主：不同窗戶品牌差距較大
業主楊先生向記者表示，他們之所以對窗戶品牌如此在意，是因為窗戶對於被動房的整體保溫性能影響較大，而且窗戶一旦安裝，業主後期無法更換。業主們在看到開發商的公告後，曾經前往墨瑟與森鷹品牌工廠去了解情況。業主們普遍認為，墨瑟窗戶與森鷹窗戶在厚度、防火性等方面都存在一定差距。
業主楊先生：因為他承諾的確實是一個全世界的天花板品牌，但是他後來只選擇了一個國內比較好的品牌，這個是一個比較明顯的差距，因為我們去工廠看過，墨瑟的工廠的規模是森鷹工廠規模的5倍。包括工藝流程，第一個是厚度，墨瑟大概13厘米厚的厚度，但是那個森鷹的框體的厚度只有119毫米。同樣的防火玻璃，就墨瑟的防火玻璃的數據報告，（係數）大概是0.8，森鷹這個窗戶的性能只能達到0.94，有至少10% 、20%的差距的。
業主：開發商涉嫌欺騙
除此之外，在業主們看來，最為關鍵的是，開發商在售房時不斷強調「墨瑟」品牌，完全沒有提示可能會使用其他同等檔次品牌，這就涉嫌對業主們存在欺騙行為。
業主楊先生：就流程裡面他們只提到墨瑟，並沒有說同檔次品牌，那個門口他們說有一個表的展示，在銷售流程里，大部分業主都是沒有看到過的。
開發商銷售直播：會採用國際窗戶品牌
業主們表示，看房過程不可能全程錄音錄像，不過根據業主們提供的開發商與某房產博主合作直播賣房的視頻，開發商銷售人員在直播時表示：
開發商銷售人員：我們用的窗呢是德國「墨瑟」品牌的，我們的集采成本就可以達到每平米差不多2700的價格。
營銷負責人：不方便接受採訪
為核實情況，「問北京」記者首先聯繫到開發商——北京兆悅房地產開發有限公司負責山水養雲佳苑項目的營銷負責人徐先生。不過，徐先生表示：
營銷負責人徐先生：這個不太方便接受採訪，抱歉。
項目售樓處/王小孟攝
現場銷售：合同中有體現
3月4號，「問北京」記者來到位於北京東北五環外的項目售樓處實地探訪。在現場，銷售人員介紹，目前項目已經封頂，只有一套在售房源。樣板間已經拆除，在現場的樣板展示區，只展示了墨瑟品牌的窗戶樣角。
現場展示區展示墨瑟品牌窗戶樣品/王小孟攝
不過「問北京」記者在銷售大廳里看到一份公示材料，在「裝飾裝修及設備標準的約定」一項中，寫有門窗型材為」墨瑟、森鷹、米蘭或同檔次品牌產品」。現場銷售人員表示：
銷售人員：我們合同一直寫的就是三種品牌或同檔次，不存在那個減配或者更換的一個說法，這些標準都是在樣板間門口有過公示的，後來也給客戶體現在合同里了。
現場公示材料/王小孟攝
目前公示材料擺放的位置/王小孟攝
業主：對開發商早早拆除樣板間質疑
對此，業主楊先生表示，作為2021年較早購房的業主，他與開發商簽訂的合同中只約定了保溫性能，並未出現相關品牌的表述，看房時，消費者都是直接被帶看沙盤和樣板間，在沒有引導的情況下不會仔細看銷售大廳展示的所有材料。而根據2021年出台的「京建發258號」文件，交付樣板間和工藝樣板區應至少保留到項目交付三個月後。業主為此質疑，開發商為何要早早拆除安裝有墨瑟窗戶的樣板間呢？
業主楊先生：這個當時是有，但是也沒有人讓我們看過，就是銷售講解的流程裡面是沒有這一步的，他沒有帶我說，「唉，這個地方是這個可能用這個品牌你注意一下」，而是說我們窗戶都是墨瑟，然後把樣板間就都拆了，變成食堂。
交付樣板間和工藝樣板區應至少保留到項目交付三個月後/北京市政府網站
此前樣板間處/王小孟攝
屬地：不屬於鄉監管的項目
業主與開發商各執一詞，問題該怎麼解決？「問北京」記者首先將問題反映給屬地——朝陽區崔各莊地區辦事處，工作人員表示：
崔各莊地區辦事處：它應該不是我們鄉監管的項目，您可以問問他的監管部門。
房管局：預售方案里的表述明確
隨後，「問北京」記者聯繫到北京市朝陽區住房和城鄉建設委員會，工作人員建議聯繫朝陽區房管局。朝陽區房管局市場科的工作人員表示，開發商的預售方案中的確明確表述門窗型材為墨瑟等多個品牌。
朝陽區房管局市場科：其實他這個預售方案和合同上呀，都簽了墨瑟、森鷹、米蘭及同檔次品牌，是市裡面批過的。
房管局：樣板間的品牌可與交房不一致
針對京建發258號文件規定的「交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致」，朝陽區房管局工作人員表示，樣板間的裝修裝飾標準應與交房時一致，並不能理解為使用的每個品牌都與交房時一致。
朝陽區房管局市場科：那你說他樣板間，你讓他做三個這樣窗戶，三個品牌，那也不大現實。
房管局：搭建平台，回應訴求
對於業主反映的開發商提早拆除樣板間，這位工作人員表示，已經要求開發商整改，並積極搭建平台，處理好業主訴求。
朝陽區房管局市場科：我們房管局這塊對開發企業只有兩個處理手段，一個是責令整改，一個是停網簽，已經對他下了責令整改了，停網簽了，他現在也沒房子了。昨天我還去他們售樓處去協調的這個事兒，對開發企業這一塊就是說，不管你鑑定也好，你什麼品牌也好，主要處理好業主的這些訴求，現在我們對咱們購房人也是，就是有什麼訴求，咱們搭建平台也好，然後互相的跟企業溝通也好，都可以增進這個調解。
律師：可舉證，由法院判定
在長期關注房產領域的躍平律師事務所主任杜躍平看來，問題的關鍵在於當時的公示材料是否以恰當的方式出示給消費者，開發商和業主都可以對售房時公示材料的位置等情況進行舉證，由法律部門做進一步判定。
杜躍平：就是法律有一條就是說要特別顯眼的地方公示，就是格式合同、格式條款，它的出示方要非常明顯，要別人知道，所以現在第一步是他們都要舉證，然後法院再判定到底是取哪一個說法更合乎公平原則。
業主楊先生表示，他們已經準備走法律程序。後續進展，「問北京」將持續關注。
小 問 說
業主與開發商各執一詞
待法律部門進一步判定
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記者丨王小孟 編輯丨王小孟 葉舒銘
值班主編丨唐言
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