草蛇灰線，伏脈千里！
不經意間，美聯儲史詩級加息的惡果已經到來，醞釀已久的暴風雨開始了。一方面隨著美聯儲瘋狂加息，全球資金成本被抬高到了史無前例的高度，使得全球資金急劇緊張；另一方面美國樓市房地產抵押貸款利率達到20年來最高水平，而購房貸款申請已經降至28年低點，美國樓市泡沫出現破裂的苗頭。
6萬億全球資管巨頭違約
近日，華爾街最大的商業地產業主、私募股權巨頭黑石集團，被傳出一隻5.62億美元（約合人民幣39億元）的芬蘭商業房地產按揭貸款支持證券已違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。
據媒體知情人士透露，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏衝突和利率上升引發的市場波動中斷了出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期。
截至去年四季度末，黑石集團的管理資產規模高達9746億美元（約合人民幣6.73萬億元）的全球最大另類資產管理公司，其中投資於不動產的基金總規模為3261億美元，私募股權的規模為2889億美元，信貸組合為2799億美元。
而這一切似乎在去年就已經埋下隱患。
2022年年中，歐美各國房地產周期普遍見頂。美國地產價格指數於去年7月見頂，其同比增速於2022年3月見頂於20.8％，隨後持續回落。
而從去年10月房地產利率飆升到7％時開始，黑石旗下房地產信託基金BREIT投資者贖回請求激增，黑石不得不宣布限制贖回，12月限制贖回份額從2％降到0.3％，短期內積壓了數十億美元的贖回請求。今年1月底，黑石集團2022年四季度報告出爐時，黑石管理層證實其第二隻房地產基金（BPP）正面臨超過50億美元的客戶贖回請求。
為了應對蜂擁而來的贖回請求，黑石正在瘋狂處置資產：
1月25號，黑石確認出售位於巴塞隆納的一棟建築，售價2.4億歐元（約17.5億元人民幣）。
1月29日報導稱，黑石以4億英鎊（約34億元人民幣）的價格，出售了倫敦地標綜合體——聖凱薩琳碼頭，購買方為新加坡前首富郭令明。
此外，黑石正在洽淡將印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks中的一半股份出售給貝恩資本，交易價值達4.8億美元（約32.6億元人民幣）。
購房貸款申請降至28年低點 美國樓市進入冰河時代
美聯儲史詩級加息使得房貸利率飆升，直接打擊了民眾的購買慾望，讓美國樓市進入冰河時代。
最新數據顯示，美國30年房貸利率已經飆升至6.65％，直逼前期高點7％。而在美國熱門地區城市的房地產價格已經在今年1月份出現了兩位數的下跌。美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）的數據顯示，美國30年期抵押貸款利率已連漲四周，上周已升至6.65％，明顯高於一年前的3.92％左右。而去年10月美國30年期抵押貸款利率一度飆升至7％以上。
與此同時，美國購房貸款申請降至28年低點，房地產銷售數出現明顯下滑。數據顯示，美國1月成屋銷售跌至12年來的最低水平，而美國抵押貸款銀行協會（MBA）發布的季節性調整指數顯示，上周的購房抵押貸款申請量和前一周相比下降6％，和一年前的同一周相比下降了74％，而成交量也同比下降了44％。
而美國達拉斯聯儲的研究顯示，目前美國房地產抵押貸款利率達到20年來最高水平，這可能引發「全球房地產市場深度下滑」，美國房價可能暴跌20％。
華泰宏觀曾在研報中指出，黑石集團違約和英國LDI事件看似是孤立的風險事件，背後其實有著相似的邏輯。黑石集團違約是商業房地產抵押貸款支持證券產品（CMBS），而英國LDI事件則是養老金的LDI產品，兩者看似是孤立的風險事件，但是背後邏輯是類似的，即金融體系的底層資產價格趨勢、波動率、出現幾十年一遇的結構性變化時，金融市場面臨一些「信仰」打破帶來的局部風險和「陣痛」。
全球資金流動性急劇緊張
在美國樓市岌岌可危的同時，全球資金流動性也急劇緊張。
3月6日（周一），全球主要基準貸款利率——3個月期美元Libor（倫敦銀行間同業拆借利率）突破5％，最高觸及5.008％，為2007年以來首次。Libor在全球金融市場中有廣泛的應用。作為全球基準利率，它影響著數百億美元的債券、工商業貸款、住房抵押貸款、利率衍生品等的定價。
除了3個月期美元Libor外，近期還有兩項關鍵的指標也都創下了2007年以來的新高——今年，2月初以來，美債遭遇了大規模的拋售潮，目前，1年期美債收益率已經突破5％，2年期美債收益率也上破4.85％，均創下2007年以來最高。
更令市場擔憂的是，2年期與10年期美債收益率倒掛幅度已高達90個基點，倒掛深度創40年最高，遠超2000年網際網路泡沫破裂以及2008年全球次貸危機的時候。
與短期美債收益率一樣，Libor近來的大幅上漲，顯然也主要受到了市場對美聯儲政策收緊的預期推動。華爾街不僅預計美聯儲本輪加息周期的利率峰值會更高，還預計美聯儲會在這一高利率水平上，維持比之前預期更長的時間。
流動性急劇緊張、樓市泡沫破裂在即、通脹高企等諸多問題擺在了美聯儲主席鮑威爾的面前，考驗鮑威爾的時刻要來了。
本文源自金融界