對於買房人來說，有兩個事最揪心，一是房價，二是房貸。
都跟錢袋子直接相關。
尤其後者，房地產的「七寸」所在，一舉一動都備受關注。
●那麼，今年房貸利率還會不會降？
●要不要提前還貸？
●天津會執行封頂再放款嗎？
……
>>今年房貸利率還會不會降？
2月份LPR沒有降。事實上，LPR已經連續半年沒有降了。
主要原因是，機制變了。
之前房貸利率是定向加息。央行規定的首套房貸利率下限是5年期LPR，各城市在此基礎上加點。
天津加的是30個基點。
北京加55個基點，南京加80個點……還有城市加到了141個基點。
反觀現在，基點都成「負數」了。
不僅央行將首套房貸利率的「底線」下調到了-20基點，符合條件的城市還可以自主下調。
鄭州是減50個基點，南寧是減60個基點……
天津現在執行的首套房貸利率，為LPR-40基點。
「加加加」變「減減減」,「定向加息」變「定向降息」！
而且地方掌握「自主權」。
新房價格連續3個月同環比下跌，就可階段性下調或取消首套房貸利率下限。
連續3個月同環比上漲則恢復執行全國統一下限。
也就是說，降利率換了一種形式。
所以目前來看，可能不會降了。
不過從大趨勢上來說，今年確實還有降LPR的可能。
另外，今年兩會定調「支持剛性和改善性住房需求」。這意味改善二套的+60基點也有下降空間。
>>要不要提前還貸？
不得不說，「提前還貸潮」的後遺症，有些嚴重。
從去年掀起，一直蔓延至今。
甚至引發了一系列的連鎖反應。
核心矛盾點，就是存量房貸利率太高了。
天津目前首套房貸利率是LPR-40基點，而之前的存量房貸利率很多都是LPR+30基點。
里外里，存量房貸利率比新增房貸利率高出了70個基點。
這讓不少存量房貸，心裡有些不平衡。
關鍵，這種利差無法消除，會貫徹整個貸款期。
加上去年收入不穩定、房價預期差，提前還貸潮愈演愈烈。
但這些高位站崗的存量房貸，對於銀行來說，卻是最優質客戶，自然不願意放手。
故而提前還款難、預約時間長已成普遍現象。
天津有些銀行大概需要提前2個月預約，還必須去原貸款申辦銀行櫃檯預約。
現在預約的話，也得5月才能辦理。
逼得買房人不得不另尋他法。
「經營貸置換房貸」就是「變相降息」的方法之一。
利率低能做到年化3%。
但現在不成了，銀行出手了。
近日一則「180萬經營貸違規挪用於房貸被判10天還清」的新聞引發熱議。
誠然該業主違規在先，但從道義上來講，有些欠妥。
十天內連本帶利還有罰息、複利，全部還清，怎麼可能做到？
所以結局註定只有一個，房子法拍。
本意只是想少還些利息，最後卻弄的雞飛蛋打，房子都沒有了。
包括前一陣衝上熱搜的「房貸年齡期限可延長至80歲」以及某地產公司的海報「貸款年齡最長達100歲」，實際上也是銀行一種約定俗成的產品——接力貸。
自己沒有購房資格或者是沒有首套資格了，用老人的名義買房，子女作為共同借款人一起還房貸。
天津很多銀行也有接力貸。
基本都要求主貸人年齡不能超過70周歲，至於貸款年限主要看接力子女的年齡，一般都能貸夠25年。
對於很多人來說，這也不失是低利率買房的方法。
還能以新房票拉動樓市。
降低了借款門檻，促進了合理購房需求的釋放。
>>天津會執行封頂再放款嗎？
何為「封頂再放款」，即開發企業必須將樓體封頂之後銀行才能放款。
對於買房人來說，這是好事。
封頂後再放款，一方面可以降低期房爛尾的風險，提高置業安全。
另一方面也能倒逼開發商加快施工，早點交付。
不過對於開發商來說，就不那麼美麗了。變相提高了開發商的資金成本。
回款變慢，資金壓力變大。
在房子封頂前開發商只能用自己的錢支付工程款。
目前有開發商已得到銀行通知。
講真，存量房貸利率，是時候降降了。
這有利於降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸問題，也有助於提振消費信心、擴大內需。
不能市場回暖、交易量上來後，提前還款卻成了難題。
銀保監會已經表態，要求銀行加快處理提前還房貸積壓的申請。
經濟日報也曾發文，要建議有關部門抓緊出台政策，引導銀行下降存量房貸利率。
而且歷史上已有下調存量房貸利率的先例。
也就是2009年時，正值全球金融風暴，為了減輕還貸壓力，國有銀行調整存量房貸優惠利率水平，8.5折變7折。
這不僅利國利民，還能止住提前還貸風波。
你支持嗎？