上周，巫家垻片區59畝土地規劃調整公示，由商住混合用地變成純住宅用地，同時容積率、建築密度、限高等地塊指標全面降低，這塊地位於緊鄰地鐵1號線巫家垻站，綜合來看，這可以算巫家垻自啟動開發以來條件最好的住宅地塊。雲南房網了解到，不出意外的話，地塊將被東航收歸旗下。
從位置來看，本次調規的地塊位於春城路北側，緊鄰地鐵1號線巫家垻站，地塊東側和東南側為綠地東南亞中心和龍湖時代金融中心，即屬於巫家垻核心區，但實際上也緊挨著成熟的關上片區，對巫家垻配套的依賴度不高，這一點和旁邊的龍湖天璞很類似。
再看具體的規劃調整內容，調規前的商住混合用地的指標其實並不起眼，商住比3：7，容積率4.5，建築密度40%，限高120米，如果照此開發的話，和巫家垻其他項目差不多，無非就是高層住宅加公寓的模式。
但調整成純住宅用地後馬上就不一樣了，住宅地塊的容積率調低至3.1，建築密度降低至22%，限高降為80米，綠地率提高至40%，一下子從巫家垻脫穎而出。
巫家垻現行的控規是在2017年調整確定，核心區基本規劃為商業商務和商住混合用地，純住宅用地占比較小，且主要分布於片區西側和北側，其中西側的一部分為早年開發的別樣幸福城等項目地塊，北側的純住宅地塊集中於雨龍路北側，而已經有主的純住宅地塊只有寥寥數個，見下表：
可以看出，和巫家垻在建的幾個純住宅地塊相比，除了萬科翡翠比較接近外，此次新調規的純住宅用地在容積率、密度、綠地率等指標上優勢都比較明顯。
再結合該地塊的區位條件，說它是巫家垻迄今為止條件最好的一塊住宅用地應該是沒有疑問的。
但這塊地其實已經「有主」了，據了解，這59畝住宅用地為東航自有地塊，預計未來將進行自主開發。
根據昆明市與東航集團簽訂的《東航巫家垻土地利用事項框架協議》，東航集團按照巫家垻片區控規對自有地塊進行自主開發。據東航雲南公司方面透露，其中就包括了這次調整規劃的59畝土地。
東航旗下的雲錦東方為巫家垻片區占地面積最大的項目，而從此次調規土地的現狀看，東航在巫家垻的第二個項目已基本具備開發條件。
雲南房網現場實勘看到，該地塊上只剩兩三棟房子還沒有拆除，其餘土地已基本上是淨地狀態。東航如果決定像雲錦東方一樣對這塊地進行自主開發，那麼應該也是要先完成補繳土地差價並協議轉讓，相關手續完成後，這塊地才能啟動開發。
不過東航在巫家垻地產開發的投資已經不少，2020年第一批292.68畝土地協議出讓花了28.05億元，2021年以14.69億元拍下88畝土地，去年底花了1.8億元拍下9.05畝整合用地，土地上已經投入44.54億元，再加上建設成本，僅雲錦東方一個項目的投入已相當巨大，但云錦東方到目前為止都還沒有正式開盤推售，銷售回籠資金還需要較長的時間。所以如果東航要獨立開發巫家垻第二個項目，短時間內恐怕也比較吃力。
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