作為一名已經在上海生活了快7年的上海外地人
我一直以為上海外地人最多的區，不是松江就是嘉定、寶山這裡
尤其是松江，我身邊不少安徽小夥伴都把這裡當作入駐上海的第一站，我們在松江聚餐的時候仿佛回到了老家縣城
所以當我看到這個數字的時候，是萬萬沒想到原來松江這些地方外地人再多
都不及，閔行
其實更準確來說，閔行是除了浦東以外，全市外來人口最多的地方
來源：上海統計年鑑
但如果考慮到面積因素，閔行的外來人口其實是碾壓浦東的
相當於說，浦東每平方公里有2000位外地人，而閔行則有3300位
來源：上海統計年鑑
於是全市外來人口地圖大概是這樣的，在2487萬總人口中，有1032萬外來常住人口
而這其中有12%在閔行，也就是說，每100個外地人面對上海16個區時，有12個會投入閔行懷抱
所以閔行對我們外地人的魅力到底在哪裡
為什麼是閔行
01
首先閔行是真的夠「大"
其實打出這幾個字的時候，多少少了點底氣
就不說浦東了，單從面積看，嘉定、松江幾乎是閔行的兩倍
所以憑什麼說閔行大
其實我們來看閔行的位置
絕對的上海外環外，但說實話相比青浦、嘉定，閔行離市區更近
這樣位置，你再看看它的形狀
這幾乎是除了浦東以外唯一可以談跨緯度的區域
北有華漕、北新涇，東有漕河涇、古美，南有七寶、莘莊，再南一點還有吳涇、顓橋，甚至還有一部分去了黃浦江對岸的浦東地界（浦江）
這樣的區位+這樣的南北跨度，有一個顯而易見的好處
就是我去哪兒都很方便，我住閔行，可以去長寧上班、去徐匯上班，也可以去黃浦、靜安、普陀上班，就算去浦東上班也可以去選擇浦江
就你去任何區工作，閔行都是那個可以提供相對距離更友好的選擇
這裡的選擇就不僅僅包括租房了，買房也是
無論你手持兩三百萬還是兩三千萬，閔行都有選擇等著你
不過哪個區又不是呢，寶山沒有上千萬的房子麼，嘉定沒有麼
話雖如此，但攤開來看，閔行更加均衡
貴點的七寶、漕河涇已經占到八九萬每平，便宜點的吳涇、浦江每平還在四萬多，中間每一個價段都有數量均勻板塊分布
但是你看，嘉定、松江也有七八萬的房子，但只限個別板塊，甚至是個別板塊的個別項目，黃浦、靜安也有五六萬一平的房子，但只限個別二手房
換句話說，外地人進入上海租房、買房，閔行是一個絕對的優質選擇
優質不僅僅在於租房買房人群
而是在於從租房到買房，從買房到置換，這個輪動過程中，閔行都有可以承載的更核心區位、更長居住戰線
02
不過更核心因素，可能是閔行的教育
閔行教育資源彪悍眾所周知，但這些教育資源中有一點
可能是外地人無法拒絕的
先來看看閔行的教育有多香
我們就從「四校八大」說起，對上海家長而言，能進這些學校就意味著大概率的名牌大學
而「四校」里有兩所都在閔行有分校
「八大」里來自閔行的七寶中學，可以跟黃浦、徐匯、長寧PK的頂級教育資源
這份表單里你幾乎看不到嘉定、松江、奉賢，甚至普陀
不過就這還不包括閔行境內的委屬分校（上師大閔行）、區屬市重點（閔行中學）
還有七寶中學、老閔行的交大附中、紫竹的華二、春申的實驗小學、前灣也規劃了7所華師大附屬學校
幾乎每個板塊都有拿的出手的教育資源
這樣的教育資源放在郊區很難想像，而且閔行也在實行教育集團化
交大附中（閔行）教育集團成員、七寶中學教育集團都在將優質教育資源進行閔行全域覆蓋
來源：七寶中學教育集團
不過它強歸它強，閔行教育資源對外地人真正有吸引力的地方
是入學門檻
如果有小夥伴諮詢過楊浦、黃浦、靜安、虹口、長寧這類上海老區的教育情況就會知道，這些區域都是要看學籍的
也就是說如果你在這些區域以外的地方讀的小學，那麼就算你買了這些區的學區房，你大概率也上不了，因為它優先學籍對口的孩子
像徐匯更誇張，它是學籍、戶籍都得對口，否則很難被錄取
再比如長寧，作為一個外地人，如果你想在長寧讀書，教育資源是這麼排序的
長寧本地有房的→長寧本地無房的→外籍有房→外地有房
但像閔行、浦東就不是，憑戶籍或者購買學區房就可以
作為教育資源的後起之秀，閔行對於本區生源保護還沒那麼強
加上教育資源又比較豐富，外地人還是可以通過購買學區房來解決家庭教育
這對來滬打拼的孩子父母而言是足夠欣慰的
閔行不僅教育資源豐富，且對外地人念書比較包容
所以蠻有意思的，在七普數據里，閔行有一個數字最特別
來源：上海統計年鑑
它的0-14歲人群占比，全市最高，這樣的閔行對買房客戶，尤其是置換客戶而言，就跟吸鐵石一樣，太過誘惑
2019年我採訪過一位手持600萬的中產媽媽，她在上海中外環繞了一圈，最後選擇了可以上明強西（閔行）
還有一位同事從九亭置換到七寶的最大理由就是因為那裡的學校可以給孩子提供更好的教育
這兩位媽媽都是我身邊親眼看到的外地人因為教育資源進入閔行的真實案例
所以你發現沒
如果說好租、好買還是在做閔行外來人口的一級增量
那麼閔行的教育資源，才是那個源源不斷吸引外來人口的終極增量
每位家長在置換的時候，都會考慮下去閔行試試麼，至少先去看看嘛
03
而聰明的閔行有的還不僅僅是這些
它不僅能做到吸引人口增量
更知道如何留住這些人口增量
說起閔行，像漕河涇、紫竹這些板塊都能被脫口而出對不對
確實，閔行優秀板塊確實不少，每個板塊都很難得的擁有相對清晰定位
北部不用說了，華漕、金虹被劃撥進入了大虹橋商務區
莘莊以南的航天城、閔行的經濟開發區都是上海能級很高的產業資源
漕河涇、紫竹高新技術開發區就像定海神針一樣將閔行產業能級夯在了上海產業一梯隊
前灣，布局了生物醫藥產業，電競產業園、EDG總部都在這裡，就算浦江，也有漕河涇經濟開發區東區這樣的產業
基本上每個板塊都有點什麼，全區一共有397個產業園，僅次於浦東、松江
整理自：前瞻產業研究院
但你對比下閔行和松江的產業園，你可以看看他們的產業能級，根本不在一個水平上
整理自：前瞻產業研究院
更凝練來說，閔行產業能級高且均衡，更能留人
而且這裡還巨好住，在莘莊住過兩年的喬不絲說，閔行就像郊區裡的市區
我聽這話就樂了，有哪個郊區是能被這麼形容
而這樣的生活體感背後也是各種商業資源轟炸出來的
全區商業體39個超過330萬平方米，基本上每個板塊也都有它成套的商業體系
七寶的萬科，莘莊的凱德龍之夢、仲盛，顓橋、馬橋的萬達，還有吳中路的愛琴海、萬象城都是住在閔行女生周末會去打卡的地方
還有虹梅路老外街、虹泉路韓國街這類外國特色街，都在閔行
也因為閔行的資源密度，你會發現但凡是閔行，資源濃度就是不一樣
臨近的兩個板塊，會因為一個是閔行，一個是松江，價格差出倍數關係
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所以我們經常看到一些有趣的中介連環單
很多外地來滬小夥伴，將嘉定、松江、青浦這些地方作為入滬第一站
當他們有置換需求的時候會，首選閔行
因為閔行不僅去哪都方便，孩子教育有保障，自己也能有更好的工作跟生活
對閔行區域內客戶也是如此
吳涇換到七寶、春申，華漕換到古美、漕河涇，閔浦都能換到旁邊的浦江
所以你看它過去兩年戶籍遷入人口，全市範圍內除大浦東以外的，浦西第一
來自：上海統計年鑑
閔行成了置換跳板，或者說置換終極目的地
這樣的閔行，也讓我們看到了很多樓市獨立行情
每隔五分鐘掠過一趟飛機的七寶板塊，房價能跳到7-8萬/平
外環外唯一二手房能賣出10萬/平的莘莊
這些名聲在外的板塊都來自閔行
去年火起來的新房板塊顓橋，很難想像作為外環外板塊也能如此火熱
也萬萬沒想到今年閔行紫竹，一個絕對郊區新盤也能出現千人搖
與其說新盤帶火的板塊，倒不如說這些新盤因為閔行從產業、商業、教育等各類配套的鋪墊才有的今天這些點狀現象
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也正是這些鋪墊
閔行自然而然會吸引大量來滬工作的外地人
從特殊的區位、特殊區域跨度，讓閔行租房、買房也能有足夠大的空間
幾乎每個板塊都有自成體系的商業配套，生活氛圍也足夠濃厚
這其中對買房人最重要的可能還是教育資源，不僅僅是因為教育資源足夠硬核，更因為這裡的教育門檻對外地人更加包容
說實話作為一個外地人，這樣的閔行實在太過誘惑
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