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一、2023年建設用地供應計劃
《北京市2023年度建設用地供應計劃》本月經市委市政府審議通過，由市規劃自然資源委聯合市發展改革委共同印發實施。
2023年計劃安排建設用地供應總量為3190至3630公頃，與2022年基本持平，並繼續向城市副中心和多點地區傾斜。
多點地區是指5個位於平原地區的新城，包括順義、大興、亦莊、昌平、房山新城。
產業用地供應主要保障重點產業發展要求，穩定市場主體預期。
2023年，商品住宅用地供應量與2022年基本持平，空間布局上，優先選擇位於「三城一區」範圍內、產業園區與軌道交通站點周邊的用地，促進職住平衡。
2023年全市安排產業用地480至520公頃，其中研發用地90公頃、工業用地240公頃、物流用地60公頃、商服用地90公頃、鄉村產業40公頃。
土地資源要素將向「兩區」「三城一區」等重點功能區建設精準投放，為重大項目落地提供充足的資源要素保障。
二、海淀研發用地占比
高新技術產業落地最重要的生產要素~研發用地，2023年海淀區30公頃，占比達33%。
北京把研發用地從工業用地細分出來是從2016年開始的。
我們把北京有研發用地記錄以後各年的供地計劃翻出來做了一個梳理。
這8年來，北京市總研發供地1079公頃，其中海淀位列第一，總計292公頃，占比27%。
其次是懷柔，243公頃。
懷柔與密雲研發用地供應主要是懷柔科學城，共100.9平方公里的範圍，其中懷柔區68.2平方公里，密雲區32.7平方公里。
是以大科學裝置集群和前沿科技交叉研究平台為核心的科學城。
昌平區總計146公頃，排第3位，如果不拉數據，很多人肯定想不到昌平區研發用地供應這麼厲害，這主要就是未來科學城。
擴區後占地面積170.6平方公里，構建「兩區一心」空間格局。
土地資源要素作為最重要的經濟發展資源，ZF向哪個區域和板塊精準投放相關產業用地，也代表這個區域和板塊是這類型產業的發展重點。
從北京的供地結構可以看到海淀區是北京科研創新的排頭兵，是北京全國科技創新中心的核心區，這個優勢越來越得到強化。
三、海淀歷年居住用地供應
2023年北京產權類住宅用地供應下限300公頃，其中海淀15公頃，占比5%。
拉了一下從2012年開始北京各區產權類居住用地供應計劃情況，海淀從2012年到2023年共285公頃。
2022年，海淀區GDP總量突破一萬億元,1—4季度海淀區實現地區生產總值10206.9億元，占北京市經濟總量比重達24.5%。
海淀研發用地高居榜首，高端產業多，而產權類居住用地卻跑輸整個北京，相比總供應量7560公頃，海淀僅占比4%。
因此，海淀的商品房價格上漲，不僅有產業邏輯、教育邏輯，產權類居住用地供應也確確實實少的可憐。
大中介官網顯示海淀均價已經達到9.9萬每平，馬上要超過東城的趨勢，掛牌量9308套。
考慮到海淀有大量因限制沒有外網顯示的房源，海淀實際均價已經超過10萬每平（2021年北京試點二手房掛牌指導價 首批針對海淀29個重點小區）。
四、海淀2023年居住用地
2023年計劃供應12個項目共32宗地。
建設用地面積共108.01公頃，建築規模187.63萬平方米。
其中居住用地供應共4宗，建設用地面積13.61公頃，建築規模21萬平方米。
第一個，咱們先看看四季青鎮的2宗待出讓居住用地。
地塊位於西五環杏石口橋西側，西山美廬別墅項目旁邊。
一宗是003地塊，項目用地面積7.39公頃，容積率1.2，地上建築規模8.96萬平方米。
另一宗004地塊，項目用地面積1.74公頃，容積率1.25,地上建築規模2.18萬平方米。
因為004地塊在之前規劃圖上沒有體現，很多人對004地塊位置一頭霧水。
其實小地塊就在西山美廬的西側。
四季青地塊咱們實際看了看，同步一下地塊及周邊的照片。
東側的杏石口橋
東側香山南路
地塊實拍
地塊實拍
地塊實拍
地塊實拍
地塊實拍
003地塊東側看杏石口橋
地塊實拍
地塊實拍
西山美廬
西山美廬
西山美廬
物業費：10元/平米/月
地塊旁邊的西山美廬容積率0.41，全部為獨棟別墅。
綠化率70%，小區有水系。
小區現在在售房源一共就2套，一套房本386平7200萬，一套930平1.8億。
按房本面積算均價約18萬左右。
因為ZF限價，大中介官網上不顯示有房源在售。
在外部平台有中介把386平的房子面積改成700平來通過第三方平台審核，來達到展示房源信息的效果。
小區一共107戶，在售房源極少，所以房子的定價常常也不按面積算，因為還有贈送的面積和花園都較大，獨棟別墅的定價往往是一套一價。
北側還有一個香山億墅，中式獨棟別墅，也是大花園獨棟別墅，在售房源調研一下也不多，也是個位數在售。
西季青新地塊指導價會是多少？
有消息說是13萬左右，會不會太香呀。
中央別墅區，大湖也是美式獨棟 ，年代也差不多，單價9萬左右。綠化率比西山美廬不差，也有水系。
大湖山莊北側1公里的孫河新項目傲雲容積率1.5,均價9.8萬，均價也類似。
2023/2/11
四季青新地塊，已經納入2023年北京第一輪供地，出讓時間截止5月16日，咱們覺得海淀四季青新項目指導價多少？歡迎給我們留言。
另一種是永豐南地塊。
永豐南0058、0072、0064、0055、0090、0086、0092地塊位於海淀永豐南地鐵站西側，其中居住用地為0058地塊和0072地塊。
0058地塊，用地面積2.18公頃，容積率2.2，地上建築規模4.8萬平方米。
0072地塊，用地面積2.3公頃，容積率2.2，地上建築規模5.06萬平方米。
這2宗地塊成本差不多5.3萬每平，競拍價格差不多6萬每平，最終售價預估約9萬上下。
有消息說，對這個地塊意向比較大的開發商已經有幾家強排方案都排了好幾版，面積110平起，如果是這樣，簡單算一下永豐南的門檻1000萬起了，海淀的剛需太難了。
項目一起出讓還有配套的教育用地、商業用地，未來生活還是比較方便。
地塊我們之前也都實際看了看。
永豐南地鐵站
地塊實拍
地塊實拍
地塊實拍
地塊實拍
地塊南側安置房小區
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