一文看懂2021年樓市!丁祖昱的年度復盤與十大預測

德林社 發佈 2021-08-03T07:54:13.125428+00:00

12月31日下午13:00,一年一度再次踩著新年的節拍,「2021挑戰未來——丁祖昱評樓市年度發布會」如期而至。全國地產界約3000人齊聚上海新靜安體育中心。在時長達4個小時的時間裡,丁祖昱通過滾燙的大數據,全面復盤不平凡的2020年,並對2021年進行全面重磅的趨勢性分析。

12月31日下午13:00,一年一度再次踩著新年的節拍,「2021挑戰未來——丁祖昱評樓市年度發布會」如期而至。全國地產界約3000人齊聚上海新靜安體育中心。

在時長達4個小時的時間裡,丁祖昱通過滾燙的大數據,全面復盤不平凡的2020年,並對2021年進行全面重磅的趨勢性分析。這被認為是中國房地產行業歷年最受矚目發布會之一,五年來在這裡能看到房地產的過去與未來。

2021年度樓市十大預測

首先,我們先上最重磅乾貨,將丁祖昱評樓市年度發布會的最後壓軸的2021年十大預測放到最前面,再來看看丁祖昱如何全面分析2020年樓市數據。

預測一:行業步入無增長時代

丁祖昱在現場表示,地產行業正在經歷從確定性到不確定性再到確定性的轉折:2018年之前,地產處於確定性階段,房企通過增大融資、高周轉、高負債模式,實現規模迅速壯大;2018-2020年,伴隨政策面房住不炒政策出台,宏觀經濟去槓桿苗頭出現,加之疫情突發,房地產進入不確定性階段。

他預測,2020年後,房地產將進入到下一個確定性階段,伴隨三道紅線落地,房住不炒已成為長效機制,由此地產「無增長時代」有望來臨。

預測二:政策關注重點在租賃

2020年來,長租公寓「爆雷」「跑路」頻發,疊加疫情影響,更是加速暴露了租賃市場的運營風險與漏洞。

自中央政府大力推行「租售並舉」,至今已五年。2020年是租賃政策年,各城市也根據自身市場情況,全國46城累計出台租賃政策234條,進一步推動完善住房租賃市場健康發展。與此同時,租金整體走勢平穩,全國55城整體個人租金同比下跌0.4%,為30.96元/平米/月,其中,31城下跌、3城不變、21城上漲。

尤其是今年年末的中央經濟工作會議把「租賃」放到了特別重要的戰略位置,指出,「明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性,繼續堅持「房住不炒」的政策主基調,並以租賃市場為抓手,解決好大城市住房突出問題。」

在丁祖昱看來, 2021年政策關注重點在租賃,既要高度重視保障性租賃住房建設,又要土地供應要向租賃住房建設傾斜,還要對租金水平進行合理調控,更好地解決好大城市住房突出問題。

預測三:金融政策趨緊,三道紅線範圍擴大

這一年,調控依舊不放鬆,金融政策持續收緊。從年初,銀保監會嚴格執行房地產金融監管要求,防止資金違規流入房地產市場,抑制居民槓桿率過快增長;到8月20日,住建部、央行,根據「三道紅線」觸線情況,試點房企分為「紅-橙-黃-綠」四檔,分檔設定有息負債規模的增速閾值;再到11月底,銀保監會主席郭樹清強調,房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

由於「三道紅線」政策出台,企業的投資受到較為嚴重的影響,預計需要經過一段時間財務指標的調整後,方可重新企穩。所以,丁祖昱表示,2021年,金融政策仍將趨緊,「三道紅線」範圍擴大。千萬不要以為今天「水」很多,都會流入房地產。過去兩年,都在關房地產金融的「水龍頭」。

預測四:企業快速去槓桿,過半房企轉綠

隨著融資環境收緊,「三道紅線」勢必將倒逼房企加速去槓桿、降負債。

用什麼方式加槓桿?例如,在投資端,房企合作拿地增多,減少資金占用;加快土儲開發效率,合理儲備,提高土儲質量。在運營端,加大小股操盤比例,維持行業規模;加大銷售回款,加快項目去化;產品力打磨、標準化,提升利潤空間、加快周轉速度;加快項目結轉速度,增厚資產;組織管理效能提升,降成本提效率。在融資端,分拆多元化上市;增發配股;加大經營槓桿使用等等。

2020年,凈負債率明顯改善的房企包括:陽光100中國、首創置業、中南建設等;現金短債比顯改善的房企包括:國瑞置業、金隅集團、華發股份等;扣除預收後的資產負債率大幅改善房企包括:融創中國、碧桂園、中梁控股等。

2021年,丁祖昱預測,將有過半房企轉「綠」。這也是三道紅線給房企帶來好的方面,也是機遇。

預測五:投資趨同,重點城市地價難降

為遏制疫情對於房地產行業的負面影響,各地加大了優質用地供應量,土地市場熱度明顯提升,地價隨著優質用地的供應增加上升。據統計,2020年土地價格延續2019年的價格上漲之勢,全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲,增至2613元/平方米,地價創十年歷史新高。

展望2021年,他認為,投資趨同,重點城市地價很難下降。

預測六:銷售全口徑上升,操盤權益下降

丁祖昱談到,2020年1至11月,超8成百強房企累計全口徑業績同比提升,全口徑金額門檻持續提升,其中TOP50門檻增幅最高,由604.3億元增至741.3億元,漲幅達22.7%。同時,2020年千億房企數量預計將由2019年的34家增至40家以上。

他預測,2021年部分房企全口徑金額還將繼續增長,但操盤或權益將下降,未來可能會成為一種常態。

預測七:數字化加速,線上營銷成為新戰場

2020年是房企的數字營銷大年,年初線下售樓處的關閉加速了線上售樓處、直播售房等線上營銷方式的發展;疫情逐漸消退之後,房企採取線上線下並舉的雙重舉措,通過優惠券、特價房等方式讓利消費者衝刺業績;9月底天貓好房成立,線上營銷更進一步,「好房雙十一」再次引發行業內外共同關注。

展望2021年,丁祖昱表示,未來在區塊鏈、雲計算等技術的支持之下,線上化營銷趨勢將會加強,成為新戰場。投入1億做數字化的企業會越來越多,房企、服務企業都要多投錢,會帶來意想不到的回報。

預測八:養老進入新時代,增長提速規模放量

據工信部數據,2020年,我國養老產值達1.17萬億美元;2030年,我國養老產業規模將達到20萬億元。同時,我國老人口數量是全球最多,2019年60歲以上老人2.53億,2030年3.7億人;我國老齡化速度也是全球最快,未來十年,年均新增2170萬老人。

隨著人口紅利釋放、政策精準把脈、智慧養老賦能,丁祖昱表示,養老產業迎來黃金布局期,有望超越地產。

預測九:資本聚焦仍在物業,估值全面回歸理性

物業板塊的價值通過疫情被刷新,多家物業服務企業以黃金賽道的名義C位上市,標誌著房地產企業紛紛從城市發展商向生活運營商邁出關鍵步伐,也在資本市場迎來高光時刻。

截至2020年底,年內成功上市17家。2021年,丁祖昱大膽預測,資本聚焦仍在物業,但估值全面進一步回歸理性。

預測十:看好9隻股票——龍湖、華潤、旭輝、金地、萬科、碧桂園服務、永升生活服務、金科服務、華潤萬象生活

丁祖昱現場對房地產行業未來一年股票做出預測,看好龍湖集團(HK:00960)、華潤置地(HK:01109)、旭輝控股集團(HK:00884)、金地集團(SH:600383)、萬科A(SZ:000002) 5家地產股。

同時,鑒於物業公司在過去一年獲得了良好的漲勢,他在今年的預測中加上了四家物業公司:碧桂園服務(HK:06098)、永升生活服務(HK:01995)、金科服務(HK:09666)、華潤萬象生活(HK:01209)。

復盤2020年度:地產債券違約222個

2020年,房地產行業依然很難。行業面臨的巨大挑戰,來自於方方面面,丁祖昱在大會伊始從十大挑戰全面分析過去一年,行業所面臨的突出問題。

從具體數據來看,房企資金壓力驟升之下,房企面臨較大的債務風險。wind數據顯示,2020年上市房企債務相關糾紛訴訟案件多達69隻,涉及金額154億元;違約債券只數多達222個。

物業板塊在2020年充滿了機遇的同時也暗含挑戰。物管股上市潮背後開始出現破發現象。具體數據來看,2020年上市物業服務企業上市首日下跌的比例達到了24%,從已上市物業服務企業當前股價與首日價格比較來看,相比首日下跌的比例更高,達到了44%。

疫情影響下,租賃行業壓力倍增,臨近年末蛋殼暴雷再次引髮長租危機。丁祖昱分析表示,長租公寓爆雷的發展路徑多是經過多輪融資後,加槓桿撬動規模。其中,通過溢價爭搶房源,以蛋殼為例,平均每一套新增房源成本需要12-20個月收回,高進低出補貼搶租客,再通過租金貸支撐擴張。但行業本質是不賺錢的生意,租金和裝修成本幾乎吃掉全部營收。

高價地引發一系列蝴蝶效應。以2015年~2017年高價地高峰期後三年房地產市場三大關鍵指標走勢來看,部分高價地將面臨嚴重的虧損風險,其中面臨高虧損前十的城市分別為上海、寧波、成都和紹興。

無房戶爭相搖豪宅。過去的2020年,「萬人搖」成為各大熱點城市的高頻詞,2020年存在一二手房倒掛的項目數量最高的是南京,項目數量多達92個,占全年新開盤項目比例的63%。在典型城市無房戶優先搖號政策的背景下,無房戶在杭州、南京和深圳等地上演爭搶豪宅項目。

此外,營銷亂象、房企產品質量問題也是在今年多發,非住宅板塊中,各商業業態面臨關店潮,辦公業態租金創三年新低,空置率卻創下五年新高。銷售面積和竣工面積加速背離。

儘管行業面臨多重挑戰,丁祖昱認為,行業在挑戰中迎來一絲曙光。行業V型反轉,房地產依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑。

地產規模再增:將突破至17萬億

大數據,是每年發布會的重頭戲,今年丁祖昱從12個細分維度,從宏觀的中央政策到微觀細分市場,用大數據全面總結房地產市場,把脈樓市。

首先,政策大背景來看,中央政策從「穩」到「穩」,12月18日中央經濟工作會議再次強調「房住不炒」的定位,因地制宜、多策並舉,促進房地產市場平穩健康發展。地方層面則由疫情初期的「放鬆」轉變為熱點城市的「收緊」政策,2020年有19個城市政策加碼。

最後,丁祖昱強調,住建部、央行「三道紅線」出台,意味著地產金融政策將持續收緊。

從房地產市場宏觀數據來看,根據2020年全國商品房銷售規模測算,丁祖昱預測今年商品房銷售金額將超過17萬億,銷售面積將達到17.4億平方米,行業規模再創新高。

但從中長期來看,新建商品住宅成交面積、二手房月度成交情況、土地成交面積三大指標後續增長乏力。

土地市場方面,年內土拍先揚後抑,城市分化加劇,丁祖昱分享了多個關鍵指標。他表示,今年總成交金額將達到7.38萬億元,成交金額將再創新高,其中上海、廣州、杭州土地成交金額位列前三。地價創下十年來新高,京滬土地成交霸占單價榜單。

一手房市場供求全面趨好,一線城市供求同比均呈現正增長,全國一二線商品住宅成交金額和成交面積排名中,上海、重慶分居首位。從房價情況來看,200城新建商品住宅成交均價TOP10城市中,僅深圳成交均價同比下跌,但從實際情況來看,深圳則「名漲實跌」。今年的高總價和高單價項目中,上海遙遙領先,豪宅市場上海占據半壁江山。

從二手房市場表現來看,丁祖昱表示,15城二手住房年度成交面積和金額再創新高,其中上海二手房成交金額突破萬億元,深圳二手房則突破6萬元。

丁祖昱預計,2020年過千億房企將突破40家。

物管行業規模超1.2萬億

聚焦非住宅領域,丁祖昱從物業、租賃、辦公、商業、文旅、養老和科創板塊重點分析。

其中,物管行業規模已超過1.2萬億,其中增值服務利潤較高。丁祖昱分析指出,今年物管行業投資併購加速,房企拆分物業上市潮,房企系上市物企占比達9成。但企業分化明顯,估值差異較大,深耕遠遠不足,七成業主不滿意,是物管行業面臨的挑戰。

租賃行業在政策層面迎來重點關注,46城累計出台政策234條,其中北京補貼力度最大。整體租金走勢平穩,企業規模增速放緩。丁祖昱提出,233塊租賃用地無一入市,集體用地則停留在概念階段,自持用地則面臨退出、經營兩難的問題。租賃市場仍然任重而道遠。

辦公和商業市場壓力過大,具體表現為需求驟降六成,企業招租手段頻出,但效果有限,銷售已連降五年。商業板塊也不容樂觀,租賃供應腰斬,銷售市場萎靡,成交金額下降三成。而三亞則爆髮式增長,主要是因為出境游驟降以及免稅新政的刺激。

丁祖昱表示,文旅行業已全面轉入「內循環」,文旅地產項目銷售面積和成交金額首次出現負增長,企業發展重心開始轉向運營。

此外,丁祖昱依然看好養老地產和房企數字化探索,他表示,養老行業通過十年耕耘迎來轉機,行業向高品質、多樣化升級,市盈率也遠超地產股。城市兩極分化、需求端消費能力有限、盈利模式等將成為養老產業需要突破的難題。數字化方面,丁祖昱認為未來房企數字化轉型將呈現出智能化、數據化、在線化並行。

地產步入無增長時代

在發布會現場,丁祖昱對未來行業趨勢做出了一定的判斷,在這其中,提出了一個最重要的新邏輯:「行業步入無增長時代。」

2018年之前房地產市場是一個確定性較大的行業,各大房企處理好融資、周轉、負債,就能做大規模,所以「三高」模式可以持續發展。然而,從2018年開始,從政策層面上看,房住不炒成為了調控核心,去槓桿也成為了重要議題,整體市場承壓。2020年新冠疫情突然來襲,一季度整體市場跌入冰點,之後漸漸復甦。三季度末,三道紅線落地,直接扼住了融資端,房住不炒也已成為了長效機制,未來房地產開始進入無增長時代。

在現場,丁祖昱表示,房地產業是中國最大的金融業、製造業、服務業,未來金融將去房地產化,房地產也將去金融化,目前房地產與製造業的差距還很大,仍需要前進,而服務業也正在培養之中。從目前來看,房企需要壓力測試,三道紅線之後,企業要儘快轉「綠」,這樣才能穩定發展。

未來:線上是新戰場

至於未來的發展方向,丁祖昱提出「未來跟著客戶走」。

從投資方面來看,需要精選城市,合作破局。對此,現場針對短期的戶籍人口變化、出生人口變化、幼兒人口遷徙、結婚對數變化、離婚對數變化、房價水平變化、舊改棚改變化、軌道交通建設,長期的土地財政依賴水平供地規模變化、過去十年買房規模、投資需求占比變化、常住人口變化、老齡化發展趨勢、高鐵建設等角度做出了詳細的數據分析與解讀。最終得出了短期看好的13個城市,中長期看好的32個城市。其中,4大一線城市,無論短期還是中長期都被看好。

從產品層面來看,發布會現場歸納了未來購房主力「95-00」們的五大共性:1、三房成為入門款;2、戶型功能都要全;3、喜歡自己做裝修;4、誰都不想多貸款;5、人人都愛看抖音。

數據顯示,如今的購房者線上看房時間變長、現場看房數量變少,同一時間段內關注的項目數量也比以往更多,正是因為如此,針對未來的購房主力,開闢線上新戰場變得十分重要了起來。

養老地產將迎來黃金布局期

除此之外,在行業步入無增長時代的新邏輯下,尋找第二增長曲線變得尤為重要。在這其中,可以向非住拓展加速,縱向服務挖潛,如藉由大量橫向和縱向的併購,豐富管理業態和服務內容。或者開展相關多元化業務,如智能化改造、業主增值服務、教育、醫療、美容,企業行政等,擺脫單一基礎物業費收入,不斷提升非基礎物業服務收入占比。

同時,隨著中央經濟工作會議對住房租賃市場的強調,未來租賃市場也將成為新賽道之一。具體來看,房價上漲,租房將成為解決居住需求的主要方式,如果房價不漲,房子投資屬性下降,消費屬性上升,租房性價比更高,無論如何在一二線房價高企下,租賃需求旺盛,市場更具發展機會,在這其中,可細分領域,藍領公寓或將成為率先突破點。

至於辦公和商業未來競爭也將更加激烈,聯合辦公或將成為標配,商業消費主力發生了改變,需要為新一代的新需求打造新的商業模式。文旅、養老、產業地產方面依然有機會,文旅+IP,或將成為未來的有效勾地方式,養老地產隨著人口紅利釋放、政策精準把脈、智慧養老賦能,將迎來黃金布局期,產業地產開發模式分化,未來隨著公募REITs加速,產業項目也將回歸資產的本源和運營的本質。

關鍵字:

(已解答)網友求救文. 都換過三四種洗劑了

2021-10-04T04:21:17.980439+00:00

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