每經記者：包晶晶 每經編輯：魏文藝
「長租公寓行業具有很大的發展潛力和機遇，也期待著更多自由發展的空間。至於競爭壓力，在城市新市民和青年人才龐大的居住需求規模面前，競爭還遠未形成。」
近日，集中式長租公寓企業魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱魔方生活）執行長（CEO）柳佳在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，長租行業仍然需要不斷創新和改進，提高房源品質和服務水平，打通技術節點，消除供需錯配。「我們正在研發更智能化的管理系統、探索更人性化的服務模式，提高房源利用率和客戶滿意度。」
同時，柳佳還分享了在一線城市快速擴張和挖掘租客內在需求方面的經驗，回答了關於長租公寓行業發展的痛點、未來趨勢和政策支持等方面的問題。
魔方生活CEO柳佳 圖片來源：受訪者提供
積極推動行業相關政策的制定
長租公寓正在成為國內商業地產投資的新熱點之一。根據CBRE世邦魏理仕統計，2020-2022年底全國長租公寓大宗投資累計金額為100億元，大幅超過此前五年的交易總額。
另一方面則是保障性住房供給的巨大空間。「十四五」期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。將存量舊改類集中式長租公寓項目納入保障性租賃住房，有助於全面完善保障性租賃住房體系建設，也能使集中式長租公寓運營企業享受一定的政策優惠。
作為非國有企業，魔方生活也獲得了進入保租房領域的「門票」。
「納入保租房給集中式長租公寓企業帶來了發展上的空間，但目前全國範圍內僅北京、上海已發布住房租賃條例，而保租房之外的市場化長租房，仍然缺乏較為明晰的非改居政策標準。」
柳佳表示，作為保障性租賃住房的房源，需要在符合相應規範和要求的前提下完成審批流程，而該流程耗時相對較長。如果對於「非改居」能夠兩條腿走路，即在配合保租房合規供應的前提下，同步發展市場化長租房建設，通過非改居、城市更新項目，可在供給端增加更多能夠滿足城市新青年需要的租賃產品。
「市場化長租公寓企業，還是渴求規模化發展的。」柳佳表示，魔方生活也在積極推動行業相關政策的制定，期待未來能夠像酒店文旅行業一樣，擁有對應的審批方案，推動房源供應。
破解城市年輕人租住的痛點
如今，魔方生活在獨立集中式長租公寓運營商中擁有在營公寓數量排名第一，在全國26個城市的394家門店擁有近8萬套在營公寓。
而最令柳佳驕傲的並非規模的擴張，而是魔方生活讓城市新青年感知到大城市的溫度。在柳佳看來，長租公寓無論模式如何，最終的本質仍然是提供住房租賃服務，考驗的都是企業的運營能力。
2023年伊始，住建部提出做好2023房地產工作，圍繞三個方面抓好五件事，其中就包括「加大力度增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，滿足群眾的居住需求，讓新市民、青年人更好的安居」。
上海市房管局局長王楨近日調研保租房項目時曾指出，「要真正體現保租房的保障功能，把握好保租房面向的對象，真正幫助上海的新市民、青年人解決階段性的住房問題，讓他們能夠租得到、租得起、租得近、租得穩、租得好。」
在上海這個寸土寸金的超大型城市，上述五點正是城市年輕人租房的痛點。租金符合預算的民宅、公寓，往往都在郊區，酒店員工、快遞小哥、環衛人員等等，公共運輸結束運營之後，上下班通勤就成了最大的難題。怎麼辦？要麼自建宿舍樓、要麼員工群租，但隨著城市更新和治理的進一步發展，這兩種選擇在成本和安全維度都難以為繼。
柳佳表示，實際上在大型城市的房屋租賃市場往往會出現戶型錯配、價格錯配和地段錯配三大問題，長租企業的著力點，應當聚焦三大錯配提供更有效的供應。
「從產品角度看，魔方生活大力發展單間或一居室產品，以有效解決戶型錯配的問題。從2009年至今，魔方生活已經疊代到第四代產品，第五代即將面世。魔方公寓、魔爾公寓、9號樓公寓，不斷地根據年輕人的需求變化和城市特點進行完善。」
「在解決價格和地段錯配層面，魔方生活儘可能在地鐵周邊選址，以有效縮短租客的通勤時間，多途徑轉變市中心存量工業、辦公等低效土地用途，平衡區域職住需求。」
以9號樓公寓為例，其為企業員工住宿提供了一種全新方式：將位於市區的存量物業打造成4人間、6人間的宿舍模式，既保持了居住的私密性，又在安全的前提下儘可能地降低居住成本。重點服務於公共服務類行業一線職工，積極承擔企業社會責任。
此外，魔方公寓、魔爾公寓等集中式長租公寓品牌，同樣綜合考量通勤、居住功能、價格的平衡，為建立從」一間房」到「一張床」的多層次租賃住房供應體系貢獻力量。
每到節慶，公寓管家會張羅包餃子、嘗月餅、相親交友。「工作之外，他們依然有組織、有溫暖，特別是對於9號樓公寓的住客而言，市區一張床只需要幾百元，但是生活的便利、安穩，和城市的溫度，一樣都不缺。」
在克而瑞租售2022年發布的四大住房租賃產品力榜單中，魔方公寓上海虹橋店榮獲「十佳集中式公寓」、魔爾公寓北京郎園Station店榮獲「五佳服務式公寓」、9號樓公寓北京798店榮獲「優秀企業住宿」。
打通數位化管理的技術堵點
談及城市新青年在城市的「家」，柳佳頗為感慨。
在一次巡店中，柳佳偶遇了幾位公寓新住客，互相之間打著手語，公寓管家默默協助他們在手機端操作，在這樣無聲的溝通中，他們順利完成了入住全流程。這樣的細節對於這家曾服務過幾百位聽障人士的企業公寓而言早已是常態，但卻讓柳佳觸動很深。
「數位化管理成為感官的延伸，魔方生活APP可以讓他們無障礙辦理入住、日常繳費，真正做到了無差別地服務每一位新市民。」
在數位化管理之下，長租公寓大有可為。世邦魏理仕《中國長租公寓投資報告》顯示，在人口結構變化、住房消費觀念轉變和全方位支持政策的共同推動下，2030年中國的長租公寓市場規模有望超過1200萬套。
「從數據來看，目前中國機構式租賃住房行業仍處在一個非常早期的起步階段，機構化率不到10%，談競爭還為時過早。」柳佳表示，更多優質長租品牌共同起跑，才是魔方生活最希望看到的。
而擺在所有從業者面前的問題是，如何將行業標準做好，讓集中式長租公寓行業實現更有序發展。從數位化管理出發，柳佳認為，和酒店、航空業一樣，長租行業也亟需統一的接入平台，兼具監管功能和房源信息匹配功能。
值得欣慰的是，行業中不少企業正在積極向數位化靠攏，魔方生活經過多年打磨的運營系統已經向不少長租企業、國有租賃平台進行輸出，協助行業共同發展。
展望2023，柳佳對魔方生活也有著更深的期許，「希望魔方生活準確識變、科學應變、主動求變，持續優化服務水平、提升運營效率，踐行ESG，發揮長租公寓行業的民生屬性，為城市新青年打造溫暖、包容、充滿活力的居住社區，成為新青年在城市的第一個『家』。」
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每日經濟新聞