上水區在自由行實施後慢慢演變為水貨天堂，這裡的鋪租，與尖沙咀、銅鑼灣差不多，但近兩年已經風光不再，在今年疫情衝擊下，上水同樣四處也是空置鋪位，但變了創業人士勝地，港男JIMMY大半年前來到這區創業，他覺得和印象不同了，「我印象中的上水是港鐵站也出不到，那時也頗擾民，有很多旅行箱，內地客四處處理貨物，當我來到上水時發現，原來上水好像不同了，我問我住在上水的朋友，他們說像他兒時的上水。」
這條新康街以往被稱為水貨街，整條街的水貨鋪有些結業，有些變了特賣場，有鋪位每日租金只需要400元，但一年前這區鋪位，月租以十萬元起計算，「是否真的全部店鋪都要去到15萬、20萬、30萬元租金，一個月，不是一年，以前想創業根本是天方夜譚。」
JIMMY的店鋪有很多街坊光顧，和水貨街只是一街之隔，但目標顧客完全不同，「因為雖然我是一個小小的外賣店但也有非常多的熟客，差不多近乎每天也會來光顧我，我有時也記得他想吃什麼或者原來他很喜歡吃熱雞腿，會專門特別準備，特別為了這個顧客。」
店鋪租金要十萬元，疫情下創業還要賺到錢，他說因為香港本來就遍地機會，「內地說內循環，其實我們香港也一樣可以內循環，香港不會沒有機會的，香港始終人口也有七百多萬，你說的沒有機會是沒有可能，我相信如果租金跌至想創業的人是可以負擔，我覺得也會很多人走出去日本學拉麵，在香港民生地區開拉麵店也很多人光顧。」
近期多了很多小店疫市擴張，我認為租金便宜是一個原因，商鋪租金是跌了很多，但對一般市民來說沒什麼差別，因為商鋪空置後，你最後想到做什麼生意的人租了，做一些平民生意，有飲食網站統計過，由五月至八月，開業和結業的餐廳，比例是1.5比1，即每一間食肆結業，就會有1.5間食店開張，當中外賣鋪占最多，好像熱狗專賣店，就在三個月內開了八間，有店鋪開業，有店鋪結業是正常交替，但民生小店對香港的貢獻始終有限，其實整個疫情打擊都好大。