來源：中國經濟網 2019年12月28日 07:33
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2019年賣出約8萬套
雖然，2019年的樓市被業內視為「史上最難」。不過，在多方的共同努力下，2019年廣州一手住宅的成交量也不算太差，起碼近8萬套；在區域成交上，中心區依然是荔灣區的天下，外圍區域則仍是增城和南沙位列前兩名。
文/圖 羊城晚報記者 詹青
2019年就要過去了。相對於整體趨淡的一、二手買賣行情，今年房地產的宏觀市場表現趨於多元，各種矛盾體融為一體，堪稱「冰與火之歌」。
比如土地拍賣市場，今年的收成相當不錯，成交面積創下新高，然而卻不能說土拍市場火爆，因為今年的流拍量也是歷年最多的。
又比如舊改，今年堪稱「舊改元年」，真是一派如火如荼的景象，不過，整體來說，舊改的推進速度仍然緩慢，目前所表現出的只是各大開發商對舊改這一大蛋糕的爭奪。
再比如樓市政策，今年其實是一個不折不扣的政策年，新政策出台頻次創下新高。不過，到了年底，政策又有趨松的跡象，尤其是「搶人政策」十分勁爆。
地市：全年賣地收入超1400億元，創下新「高冷」
如果單單從賣地收入看，今年廣州的土拍收成相當不錯。
來自合富研究院的統計：截至12月20日，廣州經營性用地總成交額1427億元，成交規模1245萬平方米，其中，居住類建築面積824萬平方米，上述各項均已超過去年全年水平，也創下了五年新高。天河金融城、番禺禺山大道、白雲江人三路等地塊溢價均達45%限額，房企競爭激烈。
不過，如果你要說今年的土地市場很熱、很火爆，那麼，你錯了！
因為今年的流拍量也是歷年最多的：今年前11個月，流拍地塊高達16宗，有不少土地還要一而再、再而三地推遲出讓——或降價、或重新調整，最後才勉強以底價賣出。可見，土地市場的熱度不具持續性。
尤其是今年下半年，開發商更加「手緊」，房地產項目信託、外債等融資渠道全方位嚴控，二級市場資金回籠效率放緩，導致地塊中止拍賣、流拍潮頻現。即便是「靚地」也備受冷落——比如，中心區地塊（天河-廣氮，白雲-金沙洲地塊）亦未能逃過出讓失敗的命運。
不過，這也成為了資金充足房企的「抄底機會」。
今年，保利發展成為廣州土地市場收穫最豐的企業，其中，他們有一半地塊是在年底最後一兩個月拿的，畢竟，這個時候拿地最便宜、競爭也最少。「手中有糧、心中不慌」，房企在地市上的主動權，和購房者是一樣的。
土地拍賣是一場政府與房企的「博弈戰」，一方面，政府積極推地；另一方面，受大市低迷、融資收緊等宏觀影響，「回籠資金、拼業績」成為房企的工作重心——拿地態度更趨謹、高溢價拿地現象明顯減少。
前熱後冷，是今年廣州土地拍賣市場的總體趨勢。
舊改：超26條舊村「名花有主」
相比廣州土地拍賣市場的「冷」，廣州舊改卻一片紅紅火火，2019年堪稱「舊改元年」，舊改新聞頻出，讓人目不暇接。
廣州從2007開始啟動舊村改造以來，如今可謂正式進入了快車道。今年年初，《廣州市2019年重點建設項目計劃》發布，在城市更新與土地儲備項目方面，廣州計劃投入313億元推進52個項目，涉及11個區。
有了政府推動，開發商的熱情更高漲，畢竟，單靠傳統的招拍掛已經無法獲取足夠的優質土地儲備，而舊改則可以釋放出大量土地，以解開發商的「燃眉之急」。
據統計，截至12月25日，廣州公共資源交易中心在今年已完成舊村改造項目交易26宗，成交金額1441.28億元，涉及改造土地總面積3255.69萬㎡，相當於5個珠江新城！其中，番禺、南沙、增城三區的舊村改造項目共有16宗，占比超過50%。
目前，涉足舊村改造的房企有星河控股、上海升龍、時代中國、保利、大華集團、方圓、佳兆業、越秀地產、大華集團、珠光、碧桂園、奧園、美林置業、富力、合生創展、萬科、中鐵建、豐樂等近25家開發商。可以說，對於瓜分舊改這一「大蛋糕」，沒人膽敢缺席——因為，如果錯過「舊改」這張「入場券」，幾乎可以說是錯過了房地產下半場的入門機會。
「錢袋子」不松，「搶人政策」對樓市刺激有限
2019年，針對房地產的政策不少。
今年其實是一個「政策年」，有房地產專業機構的統計資料顯示，今年和樓市相關的政策非常多，平均每個工作日就有兩次以上的調控措施出台，密集程度刷新了歷史紀錄。7月底政治局會議提出的「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，更是對「房住不炒」政策基調的繼續堅持。
值得注意的是，中央各部委在2019年以來累計發布過25次關於「注意防範房地產金融風險」的講話或管理措施。
2019年，雖然金融政策整體寬鬆，但居民房貸、企業融資卻沒有放鬆，5月以來房企的融資環境持續收緊，重點涉及信託、外債、開發貸等多個領域。央行調整房貸利率定價機制，定價方式調整為「LPR加基點」——儘管LPR利率中樞下移，但房貸利率依舊易漲難跌。
今年年底，樓市頻出「王炸」——南沙、花都、黃埔相繼出台人才引入政策，惠及樓市，被解讀為樓市限購政策的鬆綁。事實上，「搶人政策」是一個城市基於整體戰略的考慮，對城市發展會產生巨大影響，但對樓市的刺激卻沒有想像中大。
因為「錢袋子」向來被視作最直接影響房地產市場的政策，這項政策沒有放鬆，限購政策稍有鬆動也只能影響局部市場。
整體而言，今年樓市政策是以「穩」為主基調，避免了樓市的大起大落，因城施政的特徵更加明顯。
總成交量超800萬平方米，同比微升
2019年是被開發商視為最困難的一年，在廣州樓市中，以往的各種「限」字令並沒放鬆，加上受整體經濟形勢放緩影響，成交量放緩。所幸，這一年廣州樓市也有一個極大利好——粵港澳大灣區規劃綱要公布。隨之而來，是一些配套措施陸續落地，市場預期有所回溫。
同時，這一年開發商自知「世事艱難」，因此全程開足馬力，動用各種營銷手段努力刺激成交，至12月份也沒有絲毫鬆懈。整體看來，今年廣州的樓市成交量不算太差。
合富研究院的監測數據顯示，2019年1-11月，廣州各區商品住宅網簽量774萬平方米，成交金額2194億元，成交均價28367元/平方米，與2018年同期相比分別小幅上升2%、5%及3%。
12月份尚未過完，但這個月的市場行情也比較平穩，相關媒體的統計數據顯示，12月前半個月，廣州一手住宅網簽量約33萬平方米。若以前11個月的月均70萬平方米成交量計算，2019年全年的一手住宅網簽量預計將有844萬平方米。按照過去兩年套均成交面積約106平方米計算，廣州2019年將賣出至少7.96萬套一手住宅。
荔灣和增城是中心區和外圍區的銷售冠軍
從區域成交情況上看，外圍區域仍是當仁不讓的成交主力。合富研究院的統計數據顯示，增城、南沙、黃埔、番禺、花都和從化這六個外圍區域的網簽量，占全市總網簽量的78.4%,而荔灣、天河、海珠、白雲和越秀這五個中心區的網簽占比則為21.6%。
荔灣區2019年1-11月份的網簽面積為75.76萬平方米，同比增加24%，而網簽的集中板塊依然在廣鋼新城。但實際上，2019年該板塊的一手住宅新增供應面積同比狂跌了65%，幸好這裡有足夠存量支撐大市。目前，荔灣區較為暢銷的項目，價格低的約為3.8萬元/平方米，如保利花海灣等，價格稍高的則為5萬元/平方米左右，如中海花灣壹號、保利和光晨樾等。
增城區同樣毫無懸念成為2019年外圍區域及全市銷售冠軍，2019年1-11月份該區的網簽量達191.7萬平方米，同比減少1%，這主要是因為供應量同比減少近兩成。今年，增城樓市較明顯的特點是價跌量穩，整體網簽均價約2萬元/平方米。
南沙區今年在外圍區的表現也十分強勁，它是受大灣區規劃綱要的利好最大的一個區域，在前11個月，該區一手住宅的網簽量達129.4萬平方米，網簽均價22059元/平方米，同比分別上漲15%和5%，量價齊升。
（文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞）
如果說2019年的廣州一手住宅成交量還算過得去，那麼，二手住宅的成交行情就有點慘不忍睹：同期下降超三成，成為最近五年成交最差的一年。
二手住宅： 網簽5萬多套， 近五年最差
量跌價漲，成交僅有5萬多套
過往幾年，廣州的一、二手市場可以平分秋色，甚至有多個年份二手住宅的成交量還比一手樓高，成為市場交易主流。但在2019年，這種行情出現大逆轉：廣州一手住宅網簽量比二手高出近3萬套。合富研究院的統計數據顯示，2019年1-11月，通過中介促成的二手住宅網簽量僅為48579套，同比下降32%。若按月均4416套估算、假設12月份也有平穩交易勢頭，2019年全年廣州二手住宅的網簽量將約有5.3萬套。
即便是有5萬多套的網簽量，今年廣州二手樓的交易行情將會十分慘澹。數據顯示，這樣的網簽量是近五年最差；比一手樓的約8萬套網簽量少了37.5%。
從月度統計數據看，廣州二手住宅的市場交投熱度自2018年9月開始大幅走低，2019年上半年成交回溫，月度網簽量維持在5000套左右，但從下半年開始就逐月走低，四季度低位盤整，月度成交量僅4000套左右。
從區域的成交統計數據看，番禺、增城、花都分別位列廣州區域網簽量的前三名。但哪怕是這些「暢銷」區域，成交量同比都有所下降，下降幅度分別為35%、41%和11%。
網簽均價2.5萬元/平方米，近五年最高
合富研究院的統計數據顯示，2019年1-11月，廣州二手住宅的網簽均價為2.5萬元/平方米，同比上漲5%，雖然，漲幅有所放緩，但已是近五年最高。
在成交量大幅下降的同時，為何二手樓價還在上漲？該院分析認為，這主要和低價房源減少有關。在其按成交總價統計的房源分段調查中，2019年，150萬元總價的房源成交同比減少，而150萬-300萬元、300萬-450萬元房源的成交量卻同比增加。「低價房源數量持續減少、市場份額也持續縮減。」因此導致二手樓價整體走高。
實際上，2019年廣州大部分區域的二手房價格都有不同程度的降幅，其中，花都、增城兩區跌幅最大，為10%-15%；中心區及番禺的跌幅基本在5%-10%之間。
該院分析認為，外圍區域受一手新貨供應充足、促銷較頻繁、而且力度較大等影響，原本打算在二手市場置業的客源被分流至一手市場，導致花都、增城等區域的二手樓成交量價齊跌。
2019年，廣州的二手樓市觀望氣氛較濃，買家還價幅度大，而業主的降價幅度也難以達到買家預期，導致成交周期明顯拉長。廣州鏈家研究院的統計數據顯示，2019年1月，賣出一套房平均需要108天；但在近期，已變成133天，多了25天。相信，未來一段時間，廣州二手住宅的銷售行情仍然不容樂觀。