前幾日，筆者連續發布2篇文章，都是關於小產權房能否購買和未來走向的問題，很多人提出了質疑，買房人不約而同地認為，既然小產權房能夠大量存在、那麼必然有其合理性，所以未來小產權房不可能推倒重建、更大的可能性是出台新制度、新政策讓小產權房逐漸轉正。
不過，話說回來，即便是能轉正，但在最近是不可能的，買商品房終歸才是正統之道。什麼時候買、房價接下來漲跌如何才是最該關注的問題，我們今天探討下這個話題，2020年以來房地產表現撲朔迷離，5月份房地產王者歸來。
一、五月份樓市銷售新高度。
從具體的銷售額來看，5月份TOP100房企單月實現全口徑銷售額10915.4億元，環比上漲21.3%，同比增速比起4月份進一步擴大，5月同比增速超過12%，即便是與2019年全年的月均銷售額對比，今年剛過去的五月份百強房企銷售額也同比上升近13%。
從累計銷售方面來看，今年前5個月，百強房企銷售額從3月份開始持續走高，呈現出階梯上升趨勢，1-5月累計銷售同比2019年當期下降7.9%。可能很多人會說，既然市場已經完全恢復了，那為啥同比銷售額還是下降了呢？要知道，在2020年的1-3月份，超過90個城市的線下售樓部是關閉狀態的，前三個月房地產市場大門緊鎖，特別是2月份業績幾乎為零，所以在1-5月份能恢復到同比降幅7.9%，已經是不錯的業績了。
雖然前五個月的銷售同比依然為負值，但是在百強房企中，7家房企銷售同比上升。根據數據顯示，TOP100房企77家整月的銷售比4月份提高，67家房企的單月銷售同比2019年5月提升。而這些上浮都得益於各種線上和線下的促銷活動，例如五一期間不少開發商就一度爭相打折，引燃了市場的買房熱潮。碧桂園五一期間線下促銷、線上進行直播售房，緊跟網絡直播時代的新風口，當月銷售達到798億元，同比增長13.2%，同時也是年內的新高水平，恆大從2月份就開始七五折、七八折促銷，線上線下同時開拔，所以1-5月以來一直位居房地產榜單前列，前五個月2735.7億元，單月同比上漲14%和累計同比上漲18.2%。
雖然樓市表現「可圈可點」，但是開發商們依然在為資金面和預期銷售額發愁。
二、樓市「自救」了，70%房企打折。
根據易居研究院發布的《1-4月份房地產企業銷售操盤榜》數據顯示，有超過70%的房企在2020年對外出售的新房價格比2019年降低，也就是說70%房企正在打折。
每當探討房價漲跌時，不免要拿出一些案例來，進入2020年，炒房客的日子其實並不好過，一方面市場上的購房需求蟄伏了，另一方面新房正在大幅度降價促銷。在新房和二手房對比下，購房人肯定會優先選擇新房。所以在房價平穩或者下跌，二手房經常最先扛不住市場的壓力，開始大幅度降價。
前文說到，5月份以來，房地產市場已經基本恢復到了去年同期水平，很多城市和龍頭房企的銷售已經遠遠超出同期水平，按照這個基本邏輯，房價上漲無疑了，那為何房地產開發商還要降價呢？
道理很簡單：為了搶占市場先機，這是自救策略。房價平穩這已經是最大多數的市場預期，買房人也會趁機站到觀望者的行列，所以房企們要想彌補一季度的銷售缺口，就需要從其他房企和二手房市場搶占更多的市場需求，打折恰恰是最好的促銷手段，這也是最好的自救措施。
三、2.9億人還要買房！炒房又有新機會？
房企紛紛自救、炒房客也正在尋求降價促銷，是不是房價真的要下跌了呢？未必，長遠來看，對房地產起到根本拉動作用的，當屬人口和城市化水平，只要城市在持續前進，那麼就會有源源不斷的人口到來，衣食住行是每個人必須的東西，房子就在其中，不管是租房還是買房，首先的一個大前提是要有足夠的房子提供，所以如果未來城市化繼續，那麼房價自然不會下跌。
我國城市化潛力還有多大？專家李鐵直言「未來還有超過2億人進城」，根據測算，他認為，城鎮戶籍的人口和常住城鎮人口差距有2.25億，在城鎮之間還有超過7300萬人的流動性，所以如果按照存量計算，大約有2.9億人經常在城鎮之間徘徊、來往（這2.9億人長期居住在城鎮，但是沒有城鎮戶口，短期回到老家居住和消費），未來這2.9億人會從城鎮常住人口轉化為城鎮人口，這將是一大批買房需求人。
四、高層34字表態房價，炒房無機會。
在前不久的高層一項會議中，用34個字對接下來的房地產和房價定調：「因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。完善便民設施，讓城市更宜業宜居。」這傳遞出了3重信號：
1、今後的樓市，不可能出現大家期盼的「饑渴」情況，因為房地產市場需要穩健發展，就必須要穩妥地放水養魚，同時也不能夠大水漫灌，凡事過猶不及。因城施策將是最主要的手段。
2、完善便民設施，一方面要對老舊小區進行改造升級、改變城市存量房產的尷尬現狀，老小區煥發新生注入新動力；同時對於新基建帶來的城市發展提速加快。進而打造更加宜居的城市環境，也就意味著炒房不可能出現，將持續抑制。
3、「平穩健康」就對房價劃定方向，不能大起、也不能大落。
當前樓市的這些信號，你都讀懂了嗎？可關注！