現在的房地產，正在換賽道、開始回歸居住本質了。
最近幾個月，高層、央媒連續多次在戰略層面給接下來的樓市劃定了方向。
2021年末，《人民日報》發文提出，實現住有所居，應該要順應時代需求和購房居住需求，建設高品質的房地產。
不久之後，在高層的經濟會議上，再次提出，要支持合理的購房消費需求，確保房地產的良性循環和穩健發展。
為什麼近期以來，對房地產的高品質提法如此頻繁了呢？指聞君認為，這是因為過去20年裡，我國的房地產行業只顧著追求速度，以至於把品質完全忽略了，更有不少開發商直接打出了「高周轉、高負債、高槓桿」旗號，用「三高」模式為自己的房地產開發事業披荊斬棘、開拓市場。試想一下，在盲目追求高速的背景下，質量也就無所謂了。
而且，在房價高增長的背景下，作為消費主體的購房者們，對房產質量也同樣不關注。1998年房改之初，全國房產均價為2000元/平米，而到了2021年底的時候，全國房產均價已經漲到了接近1萬元/平米，增幅達到400%。在北京、上海、深圳、廣州這些大城市裡，價格漲幅甚至達到1000%，原本10萬元的房子，現在已經達到了400萬元，更有甚者超過1000萬元，買套房子就致富成為了過去屢試不爽的「普通人成功經驗」。
買房就能賺錢，當這條邏輯被有錢人掌握之後，炒房大軍隨即出現，溫州炒房團、浙江炒房團、福建炒房團、合肥炒房團、燕郊炒房團等應運而生，他們奔走於各大城市，不斷搜羅有潛力的房子，也不斷助推者城市房產價格快速上浮。
正所謂物極必反，房地產商人李嘉誠就曾說到，如果房子繼續這樣建設下去，未來房子將變得不值錢。在李嘉誠的眼中，早晚有一天房子將供大於求，進而房產價格出現下降。現在看來，李嘉誠的這番話已經成真了。
根據經濟學家任澤平在《住房報告》中給出的數據，任澤平研究認為，現階段我國的城市住房存量達到3.11億套，戶均房產達到1.1套以上，房地產早已經過剩。與此同時，央行課題組也在《金融界》發表過城鎮家庭資產負債報告，課題組同樣表達出了與任澤平相同的結論，城鎮房產保有率達到96%，有30%的家庭擁有二套房，還有10%的家庭至少擁有3套以上房產。專家認為，目前的住房市場，僅僅商品房就已經出現了過剩面。而我國是一個住房多元化的國家，除了商品房之外，還有廣闊的其他房產資源，例如小產權房、宅基地房、公共房等形式，就拿小產權房而言，這類房子數量不比商品房少。有機構研究指出，深圳的小產權房數量是商品房的2倍以上，在整個城市住房結構中，小產權房占比60%，商品房只有30%，還有10%的企業自建房。
所以，一旦市場需求飽和，那麼「泡沫」會自然開始釋放出來，2016年開始，房住不炒提出，2017年調控加強，2018年至2021年房產調控呈現出愈演愈烈之勢，隨著樓市泡沫的擠出，炒房的水分開始大規模減少，炒房團也徹底消失了。在房地產「不漲不跌、走勢平穩」的情況下，一個新的問題擺在了多數人的面前：如何選擇優質房產、如何選擇符合住房需求的高質量房子？
站在2022年春夏交割的分界點上，這個話題的分量顯得備受關注。筆者認為，不要再誤判2022年樓市了，準備買房的家庭，不妨看看這3條忠告，建議收藏備用。
1、住房品質依然值得關注，毛坯房比精裝房好。不少人經常聽人說「毛坯房要比精裝房好一些」，然而沒有多次購房經驗的人，根本不知道這句話究竟什麼意思，一些購房小白更是直言不會地說到，精裝房領包入住，這比毛坯房要划算得多了，開發商為業主省了心，為啥專家們還在說「精裝房不好」呢？
這裡，筆者有必要著重解釋一下，為什麼開發商願意「為業主操裝修的心」。正所謂無利不起早，房地產企業的第一目的便是盈利、是擴大利潤，所以開發商們推出的「精裝修」最終也是為擴大房企利潤為目的，而不是想要為業主解決煩心事兒。舉個例子：購房者交裝修款標準為1000元/平米，然而現實中交付的標準為200元-300元/平米的標準，差價都被房企老闆賺走了。
一言以蔽之：房企們不僅要賺購房者買房的錢，而且還想賺購房者裝修的錢，兩個部分都想揣進腰包里。所以天底下沒有白送的午餐，毛坯自己裝修總要比被別人吃差價更好一些。
除此之外，2022年或依然是房產質量年，這是大概率事件。
2020年至2021年，央行推出「3+2」房產融資限制政策，要求房企們降低負債等，同時壓縮了銀行給買房人貸款的力度。所以住房市場購房需求不足，房企們新建房難以銷售、另一方面融資不足，資金面不暢。為了降低成本，只能從建房開支和人工開支上找出路。所以所，房產質量事情依然存在。
2、房地產稅試點到來，多套房人早打算。經濟學家馬光遠多次提出，房地產稅根本不會這麼快到來，至少在145期間的前幾年不會出現，任澤平等專家紛紛表示相同的看法。而現實卻打了臉，2021年下半年，高層通過「授權」的方式開始房產稅的試點工作。這意味著，房地產稅真的來了。
胡錫進對房地產做出了一番評價，表達出了3個方面的含義，胡錫進認為房產稅箭在弦上，不會收回的；另外，胡錫進分析認為房產稅將綜合各區域特點進行平衡徵收，不會一刀切，這也是共富的訴求；最後胡錫進表示，房產稅對於多套房人和房子少的人影響不同，要保持一顆平常心，房子多的人資產價值高，多交房產稅情理之中，房子少的人可能在免徵範圍，也無需擔心。
而我們知道，房產稅是財產保有稅，即便是手中的房子不對外出售，依然需要交費，這就直接拉高了房產持有的成本項，中泰證券首席經濟學家李迅雷就直言，房產的持有成本達到9%以上，如果房產溢價值低於這個數字，那房產持有就是損失。隨著房產稅的到來，筆者認為多套房的人是時候早做打算了，繼續保有多套房子，真的划算嗎？
3、房地產的差異化發展明顯，買房只選20%。社科院年底發表了《2022年住房報告》，在這份報告中，對2022年的房產做出了一番預測，社科院認為，2022年房產漲跌幅度在上0%左右，上下徘徊，有可能負增長也有可能正增長。與此同時，社科院指出，房產分化將更加明顯，一線城市、核心城市、核心地段的房產具備進一步前進的可能，但是偏遠地區、三四線城市的房產或進一步收縮。
買房如何買房？學者馬光遠有諫言，在央視財經的節目中，馬光遠給出了建議，馬老師說，普通人不要想著去炒房了，炒房將成為越來越專業的事情；另外馬光遠同時認為，一般人不要把錢投入到房產市場，手握現金比任何事情都重要。這番話可以總結為2點：①買房升值很專業，一般人不懂行，可能有損失；②不要貿貿然買房，手握現金對家庭生存發展顯得格外重要。
所以，2022年該如何買房呢？這下基本清楚了吧。
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