御龍天地，原名木頭龍小區。從2007年益田集團進駐，徵集舊改意向，至今已有14年之久。
據南方都市報，2017年採訪報導，整個小區原業主1340戶，68歲的高齡業主有280多位，80歲以上的接近80位。舊改近10年，木頭龍相繼有30多位老業主離世。
隨後，業主們紛紛請求各界，支持舊改，儘快開工建設美好家園。但苦於舊改政策剛剛興起，必須經得100%業主同意，才可實施舊改拆遷。基於此政策，個別業主拉鋸賠償，轉眼10多年時光已逝。
2019年，南方都市報再次報導，總計已有49位老業主相繼離世。時至今日，木頭龍改名御龍天地。14年舊改之路，終迎開盤銷售。
至此，會否能讓九死一生的益田集團，重回深圳本土開發商，高光之位呢？其產品價值幾何？是否精工細作？不枉14年的努力付出……
益田御龍天地，可售708套住宅，10個戶型。約103-200平，3~4房2廳2衛。可售264套公寓。約124-295平。
總建面積74萬平，商業建面約12萬平。總戶數約3000戶。總車位3950個。車位比1:1.3。
容積率8.06。管理費住宅6.8元，公寓8元。益田物管。計劃2024年6月入伙。
核心價值優勢
1）品牌學區，價格倒掛。
御龍天地現屬學區為羅湖老牌，翠竹外國語實驗學校和文錦中學。
小學為商業地塊緊挨著的翠竹外國語實驗學校。始建於1984年，是羅湖窗口品牌學校。深圳市教育系統先進單位。廣東省一級學校。並於2020年12月底在學校原址開工重建。總投資4.2億多元，預計2023年8月23竣工投入使用。
中學所屬文錦中學。步行距離約1.1公里。始建於1983年5月。廣東省一級學校。隸屬翠園教育集團。現有42個教學班。是羅湖面積最大的初中學校。在深圳四大中考排名中位列羅湖區第13位。2020年中考創深圳四大名高中錄取率新高。
按緊挨著的，建設於2013年的合正榮悅指導價9.32萬每平，實際成交價在11~12萬每平來算，其御龍天地開盤均價約9萬元，每平就有1~2萬的倒掛空間。
2）4條地鐵，4面公園。
御龍天地公寓商業地塊，步行約50米，即達地鐵3號線翠竹站B2出入口。住宅地塊，步行距離約130米。即達地鐵3號線翠竹站B2出入口。步行距離約1000米，即達5號線地鐵怡景站A出入口和9號線地鐵文錦站C出入口。步行距離約1200米，即達2號線地鐵黃貝嶺換乘站F1出入口。
朝東北方向，直線步行距離500米，即達總面積2.3萬平方米的園科公園。直線距離約1800米，即達總面積233多萬平米的東湖公園西大門。朝北方向，步行距離約1000米，即達總面積45萬多平方米的翠竹公園。朝西北方向，步行約700米，即達總面積5.6萬平方米的深圳市兒童公園。
朝東南方向，直線步行距離約600米，即達黃貝嶺公園。
3）綜合大城，華潤湖貝。
御龍天地總建面約74萬平。涵蓋住宅，保障房，公寓，商業，幼兒園。其中自帶12萬平益田樂都商業，定位為深圳益田假日廣場升級版。將打造為集娛樂，文化，美食，科技，購物，藝術空間於一體的都市綜合體。其地下商業有望與翠竹地鐵站地下空間無縫連接。
最值得期待的，還是步行距離約500米，即可到達深圳人眾所周知的華潤湖貝舊改。現已有地塊開工建設中。
其總建面約200萬平。總投資約300億人民幣。打造集購物中心，總部辦公，會議展覽，五星酒店，公園和公寓等現代商業元素為一體的，超大綜合性商業中心。超500米湖貝華潤地標塔樓。商業辦公及酒店總建面超100萬多平。
羅湖區中考四大錄取排名
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核心劣勢痛點
1）戶型朝向，爛透深圳。
生活已進入2022年。卻還在做2000年的戶型產品。103平起3房，客廳開間僅3.6米。主臥3.3米，相當於1年前，89平3～4房二手房的尺寸和使用率。更奇葩的是3～4房主力戶型，洗手間和廚房基本算是全黑戶型，無採光。此次在售10個戶型，就有5個戶型暗黑。
D戶型，197~200平4房，廚房，次臥洗手間，公衛都是4面黑屋，無窗戶無採光或採光較弱。
C戶型，170～172平3房，次臥衛浴全黑，廚房公衛，採光較弱，半黑。
B戶型116~119平3房，B1戶型，112~116平3房， B2戶型117~119平3房，2個衛生間都是採光偏弱。
A戶型103~106平3房， A1戶型，103~105平3房，2個衛生間可以說是全黑無採光。
2）緊挨醫院，神經病人。
直線距離，僅250米，為深圳市人民醫院。總建面約22萬平。始建於1946年，設有3043張床位。年診療309萬人次。該醫院可謂是深圳最具權威，最具老牌，最大規模的綜合性三甲醫院之一。一般稍微年長的人群，但凡重要疾病，大家都會優先選擇該醫院檢查確診，再做治療。
直線距離，約970米，為深圳市康寧醫院。始建於1980年，是深圳首個，也是唯一一個精神病專科三甲醫院。年診療20萬人次，年住院10萬人次。據了解，深圳約有24萬精神病患者。也就是說，但凡有精神疾病的人，都只能來康寧醫院看病。
2015年，一精神病人到達康寧醫院看病，突發疾病，在附近持刀行兇，致1死7傷，其中1死者為12歲5年級女學生。類似的事情該片區2年就發生了2起。
顯然，居住的小區距離醫院過近，每天聽到看到的生死離別，疾病痛苦問題，會多過於其它區域其他人群，自然也會影響自身身心健康。
3）三角煞氣，風水爛透。
舊改之王，載入史冊。怨氣風水，難以脫身。眾所周知，木頭龍舊改，歷經13年之久，多次業主協調賠償事宜。期間多數老人相繼離世。個別業主，因賠償事宜受到人身傷害。其舊改之路非凡複雜。開發商益田集團，墊資舊改木頭龍至今，早已九死一生。
文錦中路，由南向北，來往車流直懟御龍天地。其馬路形狀如同一個樹杈。整個樹叉叉著御龍天地。
愛國路，由東北朝西南方向，同樣如同一個豎叉，整個豎叉插著玉龍天地，直懟御龍天地高樓。
最值得注意的，按坐北朝南風水，御龍天地直線沿著文錦中路向南面看過去，即是一度轟動，觸發深圳人神經的，香港沙嶺道超級殯儀館火葬場（現只建設20萬個骨灰龕位沙嶺靈灰安置所）墓地，且距離御龍天地僅約2.5公里。
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為你買房，實話實說
1，從地鐵，學區，商業，市區圈子人群來說，簡單看，總價800多萬起買3房，那是不錯的。只是如果你要考慮升值回報，就還需要仔細對比再做抉擇了。
2，如選擇總價在1,000多萬以上的3房或4房，就更需要慎重考慮，謹慎抉擇了。一方面如今的學位房概念正在退潮。二方面總價1,000萬以上，在福田南山前海還有更好的選擇。
3，御龍天地在戶型定位上，主要還是傾向於大尺度，舒適性，本地土豪客群為主。其在售的10個戶型裡面，103~119平主力戶型都是3房2廳2衛。僅197平為4房2廳3衛。
4，顯然，該尺寸戶型，在市場上可謂是豪宅定位了。但實用性卻並不討好。尤其是現在限價的行情下，同類價格眾多，更是難以得到市場客戶的認可。
5，剛需客戶，買得起的看得又糾結，看得上的又買不起。豪宅客戶，買得起的更是難以看得上。後期流通到二手房市場，更是買得起的不一定看得上，看得上的根本買不起。
6，如單純的考慮學區問題，那也算是一個不錯的選擇。畢竟是在市區，居住氛圍成熟，人群素質，圈層相對純粹，又是商業綜合體，又在地鐵旁，公園附近。值不值得買，就需因人而異了。
7，除此之外，如果你是年輕人，又想考慮更快的投資回報，那還是要慎重考慮，謹慎選擇。畢竟羅湖的崛起，還是要看香港北部都會中心的發展速度和給力態度了。尤其是羅湖火車站口岸的活力，是否還能重新發動？
8，否則，就只能依靠湖貝華潤舊改綜合體的再次崛起。但這短則5年，長則10年才會有可能看到欣欣向榮的感覺。老羅湖之所以老，還是因為年輕人的生活場景，就業崗位等都在消失，都遭到了其它各區域CBD的競爭，取代。
9，更重要的是，如你在意風水，那還是另做打算為妙。或者自己在文錦路走上一圈，看看這條路坐北朝南的殺氣，到底是重還是輕？是馬路煞氣重，還是香港沙嶺墓地擋住了御龍的出路？
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第一現場報導木頭龍舊改
*本文僅做溝通交流，不構成投資建議。如有不同，請以開發商的為準。
為你買房，寫在最後
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真話不討好，沒緣沒義務。威尼是房地產智庫從業者，主要和媒體，開發商，銀行打交道最多，很多時候給大家破解疑難雜症，但多數是吃力不討好，搞得自己丟飯碗。
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威尼買房
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威尼是誰
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