不久前，位於樂清白鷺嶼的白鷺公館（備案名：悅鷺錦園）開盤，宣傳稱「首付3萬起」，折後均價僅約8600元/㎡，以及「15分鐘抵達溫州市民中心」（來源：中介朋友圈），引起不少人的關注。
無獨有偶，最近永嘉烏牛的中楠悅府（備案名：永樂嘉園）也將開盤，宣傳「首付5萬起」，折後均價約8800元/㎡，並號稱「CBD大都市圈」（來源：中介朋友圈）。
面對濱江商務區4萬+、七都島2萬+的高房價，江對岸不到1萬元/㎡的價格，令不少人吃驚不已，一些市區的剛需購房者、投資客甚至蠢蠢欲動。
面對如此有誘惑力的房價和低首付，我們置業、投資是否可行？背後又有著什麼樣跌宕起伏的樓市行情？
我們一起來看看......
01
從濱江商務區出發，上七都大橋，在下橋匝道處往樂清方向行駛，下橋後便是104國道。
這裡北靠東蒙山、南濱甌江，形成狹長地形，但沒有任何建築與城市設施，僅沿江有少量工程類設施。不過，這一路非常順暢。
向東過了東蒙隧道便是烏牛，104國道南北分別是舊村、工業區，烏牛生活區便位於這片工業區以北。這裡靠近白鷺嶼（大橋北）高速互通，是永嘉樂清之間唯一的大通道（不含高速公路），大貨車較多，道路異常擁堵。
過了永樂河便進入樂清境內，這裡是白鷺嶼，屬於北白象鎮，但遠離鎮區。白鷺嶼依託溫州大橋形成了樂清大橋北工業區，有正泰、新亞、環宇等知名企業。從七都大橋西起點，到烏牛北片的生活區或白鷺嶼的生活區，行車距離分別約8-9公里。
準確地說，烏牛—白鷺嶼區域是溫州大橋的「橋頭堡」，但溫州大橋屬於高速公路，需收取通行費，從而只能帶動工業發展，無法使其與溫州市區形成一體化、同城化。
從七都大橋前往烏牛、白鷺嶼，則需經過空地、隧道、工業區，才抵達生活區。距離不遠，但存在一定的城市斷層，再加上白天交通擁堵，宣傳所稱的「15分鐘」有些理想化。
烏牛—白鷺嶼區域南濱甌江，西、北、東分別被東蒙山、孟山尖、磐石西山等圍合，形成一座依山傍水的小平原。
但是，該區域分屬永嘉、樂清兩縣（市），以永樂河為界。同時，因山地阻隔，烏牛與永嘉、白鷺嶼與樂清其他區域都難以融合，形成一座相對獨立的區域。
作為鹿城、永嘉、樂清三縣（市、區）交界處，永嘉、樂清兩地都把該區域當作邊界處理，沒有融合意願。
在甌江、永樂河交匯處，永嘉一側設置了農副產品批發市場，樂清一側則有一些低端、污染企業。
在永樂河之上，烏牛生活區新建了3座橋樑，但樂清一側僅以「羊腸小道」對接。
該片平原還被瀋海高速分割，讓永樂河與瀋海高速之間幾乎沒有城市開發，從而這片小平原之間也非常割裂。
可以看出，烏牛—白鷺嶼區域，雖與市區僅一江之隔，但仍以城鎮、工業區形態存在，沒有「新區」的概念與未來預期，也並非城市重點開發區域，以至於沒能很好地融入溫州城區。
想當年，七都大橋帶動了七都島，甌越大橋帶動了三江商務區，甌江南口大橋、北口大橋帶動了甌江口，而七都大橋北汊橋卻帶不動烏牛和白鷺嶼，其關鍵原因就在此。
02
正因烏牛—白鷺嶼區域缺乏城市建設，商品房供應少，也非樓市熱點，關鍵是這麼多年這片樓市更是上演了跌宕起伏的市場行情。
來自市場的數據顯示，對比烏牛2018-2020年該區域新開的樓盤，當前新房價格竟低了約30%，甚至跌回到2016年。
翻閱區域樓市歷史，當年行情歷歷在目：2016年，海星家園開盤，均價約9800元/㎡。同一年開盤的還有產權式酒店項目嘉鴻公寓，均價約7500元/㎡。如今，嘉鴻公寓底商已成為烏牛的社區商業中心，有超市、電影院及其他餐飲、零售、休閒業態。
2018年以來，東瀾庭、耀江灣兩個新盤相繼開盤，均價約13000元/㎡。當時因七都大橋北汊橋的建設，以及與濱江商務區、七都島的價差，給烏牛帶來「橋頭堡」預期，從而吸引了不少來自溫州市區的投資客。
上述新盤均位於烏牛北片的織錦大道沿線。據當地中介經紀人介紹，當前海星家園二手房成交價約11000元/㎡，東瀾庭、耀江灣約13000-14000元/㎡。總體來看，這些小區基本沒什麼漲幅。
其中，東瀾庭開盤時至少三分之一為來自溫州市區的投資客，在交付兩年多以來，除少量繼續持有的投資客，掛牌投資客已大多售出，並無投資收益，還虧了利息。
該中介經紀人稱，烏牛人口有限，樓市以當地購房者為主，甚至不少當地人外流至溫州市區、永嘉三江，再加上多個安置房陸續建設，樓市已趨於飽和。
因此，中楠悅府以明顯低於市場價開盤，很可能想儘快套現離場。
接下來，烏牛還有東垟、孫宅等城中村改造項目將啟動，除安置房外也有一批房源會對外出售。
由此可見，烏牛—白鷺嶼區域幾乎沒什麼投資價值，不能以新區視角看待傳統城鎮、工業區。
03
當然，對於自住購房者來講，若在濱江商務區上班，資金實力有限、沒有優質教育需求的有車一族，可以考慮，畢竟它確實便宜。即便無法實現「15分鐘到市民中心」，總體路程、時間也是可控的，是核心城區周邊難得的價格窪地。
至於生活便利性，烏牛—白鷺嶼區域完全可以滿足基本生活需求。在烏牛，除了嘉鴻公館，烏仁路、新宅路沿線也有不少餐飲、零售商家。在白鷺嶼，白鷺花苑底商有一家超市，周邊也有餐飲、零售商家。
至於改善消費，可前往白鷺嶼東側的路之遙·奧特萊斯，這裡不僅僅有零售品牌折扣，還有餐飲、娛樂等多種業態。預計明年年底，濱江商務區的萬象系高端商業開業，亦可過江消費。
如今，溫州提出擁江發展戰略，與溫州市區僅一江之隔的烏牛—白鷺嶼區域，會迎來利好嗎？長期會，但需要時間，眼下並不能取得實質性進展。
其中，永嘉的擁江發展重點，在於三江東片的府東路隧道與七都大橋之間，今年與金茂簽約開發約3800畝溫州北外灘項目。這裡，才是七都大橋北汊橋真正的「橋頭堡」區域。
至於烏牛，開發時序靠後，預計將在溫州北外灘項目基本開發完畢後，才會輪到。
或許短期內，溫州北外灘項目還將持續「抽血」烏牛—白鷺嶼片的人口及購買力，但只有溫州北外灘將甌江北岸的城市拉伸至此，烏牛—白鷺嶼片才有機會真正融入溫州城區。
樂清的擁江發展重點，在於南濱江新區，位於北白象、柳市鎮區正南，東至甌江北口大橋的「橋頭堡」黃華。
至於西側的磐石，因溫州電廠的存在，暫時未列入新區範圍，與白鷺嶼之間形成斷層。或許，只有等溫州電廠搬走，白鷺嶼、磐石才會與樂清南濱江融合。
正如那句「城市裡的江景才值錢」，同樣的「城市裡的濱江板塊才值錢」。烏牛—白鷺嶼區域，即便有著一定的區位發展潛力，短期內也難見大起色。
地處一座縣（市）角落位置、兩個縣（市）的交界處，卻因行政區劃原因導致它的潛力難以被激發，也令人遺憾。
因此，撤縣（市）設區對這些區域來講，有多重要。在尚未撤縣（市）設區時，溫州也應儘快啟動跨區域協調機制，在擁江發展戰略之下，將烏牛—白鷺嶼區域轉邊界為紐帶。
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