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隨著上海、北京兩地疫情逐漸平復，人員得以流動起來，租房換房需求有所提升，房租租賃市場開始回暖。
6月13日，58同城、安居客房產研究院發布的《5月重點城市租房報告》顯示，5月，上海租房熱度環比普遍提高，浦東、閔行、寶山、奉賢、徐匯和虹口環比漲幅均在60％以上，崇明區新增房源量環比上漲超3倍。
報告同時顯示，在廣州和深圳，租賃需求也呈現小幅回暖，5月份廣深兩地租房需求熱度環比分別上升5.7％、5.5％。
不過，租房熱的背後，不少租客在小紅書、豆瓣、微博等社交平台上，紛紛吐槽「房租上漲過高」——事實上，不僅僅是個人房東，部分品牌長租公寓也加入到漲租的隊列中。
那麼，上海、北京兩地的長租市場，到底呈現出怎樣一種境況？長租市場恢復元氣了嗎？
上海房租普遍上漲，北京「冷熱分化」
一線城市租金普遍上漲，給不少依靠租房的年輕人造成了巨大的困擾。
在上海做網際網路運營工作的小雨（化名）告訴鈦媒體App，她在普陀區長壽路租住了一套面積70平米的房子，住了四年了，房東沒給她漲價，一直是8500元的租金。
最近一段時間，她想找找靜安的房子，按她的心理預期，每年上漲500元的房租是能接受的，但實際情況是，租金上漲得太快了。
「前些天我訂了一套房子，110平米，月租1萬5左右，最後跟房東談到了1萬4，當天就交了押金，結果過了幾天簽合同的時候，房東就不太願意租給我了，告訴我其實有別的租客看中這套房子了，人家能給到1萬5。」她無奈地說道，現在上海租賃市場就是這麼誇張，普遍都在上漲，大家還要競價去租房。
據小雨從房屋中介處了解到，現在上海70平米~90平米的大一室，價格區間在8000元~15000元，房源很緊張，幾乎是每放出一套很快就有人預定了。
「上海經歷了一波疫情，許多以前合租的人更傾向整租、獨居，你不租，還有別人加價租，導致房東對價格的心理預期也很高。」她對此分析稱。
最近，她跟在北京的朋友們聊起過租房的事，在地段、面積、裝修等類似的情況下，現在上海的房租要比北京貴出2000元~3000元。
據了解，很多二房東跟房東一簽就是簽五年的時間，幫助其裝修房子、尋找客源，房東直接收錢就行，會覺得很划算。「像上海年輕的小姑娘們，都喜歡Fancy、Ins等裝修風格，二房東收了房子，按這些風格裝修下來，整體租金要比同樣地段、戶型的房子貴3000元~4000元。」
小雨告訴鈦媒體App，一套原本只能租5000元的房子，經過二房東精心裝修，能租到1萬元的價格，她覺得這些年來房租一直上漲，跟二房東的存在還是有很大關係的。
那麼，事實是否如此？據CRIC城市租售系統數據，2022年5月，集中式公寓同比下降了1.7個百分點，分散式公寓租金同比下降18%，而最大規模的個人房源，在疫情的兩個月里，漲幅至少超過9%。
總結一下，論租金漲幅大小，個人房東排在第一位，其次是集中式公寓，分散式公寓漲幅最小。換句話說，這波漲價潮中，個人房東是「做了最大貢獻的」。
據鈦媒體App了解，上海這波疫情過後，大家都意識到居委會、小區物業跟自己的生活質量還是密切相關的，在租房、買房的時候，其要求就變得更高了。小雨表示：「就拿封控時期發生活物資來說，有的小區給居民發了15次之多，有的就只給發5次，差別還是相當大的。」
小雨表示，經歷了這次的找房事件，她考慮花1萬5左右，將住了四年的老房子裝修成喜歡的風格，繼續住下去。「不想再繼續找房子了，太貴了，而且也很折騰人。」
在上海房租供不應求、普遍漲價情況下，北京租房市場呈現出「冷熱分化」的狀態。
以北京為例，根據貝殼研究院最新一期的北京市房產租賃市場月報數據，2022年，北京市新增掛牌房源均價較去年有明顯上漲趨勢，在高校畢業季來臨之前，4月的租金掛牌價就已逼近2021年的峰值水平。
如今，畢業季已經到來，高校畢業生將集中進入租賃市場，市場活躍度顯著提升，租金水平或呈現穩中微漲之態勢。
據貝殼研究院發布的《2022畢業季租住痛點調查報告》顯示，有近7成畢業生每月支付租金在2000元以內，超9成畢業生每月支付租金在3000元以內。其中，超八成畢業生將房租控制在占收入30%以內的合理範圍；大城市畢業生租房房租收入比更高，承擔的經濟壓力更大。
對於小雨來說，這些新租客帶來的市場波動並不算大。「畢業生更傾向於找合租，或者租住30平米~50平米的一居，對大戶型的房租價格影響不會太大。」
不過，對於租住在朝陽區的程程來說，所感受到的又是另一番光景。
她告訴鈦媒體App，當初是在自如平台訂的，租住的是主臥帶獨衛的房子，大概十幾平米，加上服務費逼近5000元。「房子5月底到期，但那時候是疫情期，小區封控了，也搬不了家，我就按自如管家說的，再短租一個月，現在又快到期了，跟管家去談的時候，結果告訴我漲800塊錢，將近20%的漲幅，心理上就有些接受不了。」
按說房租漲價，一般意味著市場房源供不應求，但實際情況並非如此。
程程告訴鈦媒體App，5月份的時候，她看了自己小區同樣戶型的房子，結果發現好多是空置的，等6月份再看時，出現了更多空置的房子。
事實情況，也的確如此。據貝殼研究院統計，5月北京租賃成交環比減少20%，東城、西城、海淀、朝陽、豐臺等10個城區，均有不同程度的降溫，各區租賃成交環比均減少超10%。
租金方面，2022年5月，北京租金水平為85.6元/平方米，環比微漲0.2%，同比微漲0.7%。從近五年5月的租金來看，今年5月北京租金仍分別比2018年、2019年同期低1.5%、1.8%。
程程表示：「6月是畢業季，往年肯定都住滿了。而且，這些房子的價格，跟我現在租住的價格差不多，也就是說自如盯著老客戶薅，這一點就讓人很難受。據我了解，這算是老套路了，租戶續約時給漲價，不得已搬走之後，價格就又下調了，吸引新租戶進來。」
不過，即便價格上漲幅度這麼大，她也暫時沒有換租的想法。「女孩子不想住太偏的地方，不太安全，另外不跟自如簽的話，還要自己找室友，也挺麻煩的。」
她告訴鈦媒體App，自己一直選擇自如的原因是，在合同方面相對會很規範，不太會產生法律方面的糾紛，至少她租住的這些年裡，沒有發生過這類事件。
房租上漲何時休？
目前來看，一線城市尤其是上海地區的房租普遍上漲，來自多方面的疊加因素。
一方面，房東疫情期間收入減少，只能通過漲房租來彌補之前減少的收入，另一方面，這兩年長租企業經營壓力日益凸顯，市場不供應求的情況下，恐怕也有主觀意識希望房租能多漲一漲。
回潔鈺告訴鈦媒體App：「一線城市租房出現漲價潮，是經濟活躍度的表現，即便有疫情原因，工作需求還是會向一線城市靠攏，即便本輪疫情一線城市受到的衝擊更大，並在疫情緩解後上海出現了非常明顯的人口外流現象，但一線城市的人口吸引力並沒有下降，兩年前的武漢，今天的北京、上海都一樣。」
對於自如漲價一事，他認為跟大環境有關係，自如的背後是鏈家，鏈家當前也面臨著比較嚴峻的經營壓力，將企業經營壓力轉嫁給上下游也屬正常。「我認為直接原因，也有房東希望漲價的可能性。」
有關時下租房人關注的熱點話題，自如方面在接受鈦媒體App採訪時表示，今年6月份之後，疫情市場復甦疊加畢業季租房熱點，上海、北京兩地的成交量都有明顯上漲。其中，6月1日上海復工復產，長租成交量環比增長458%，已基本恢復去年同期水平；北京長租成交量環比增長33.86%。
對於北京、上海兩地租房熱情況，盤古智庫高級研究員江瀚分析稱：「這段時間租房熱度較高，原因是多方面因素疊加而成。一方面，從租房市場周期的角度來說，4~6月份畢業生開始步入社會，租房市場就會逐漸出現需求增加的現象。另一方面，疫情之下催生了不少新的租賃需求，譬如更換有品質的小區，或從合租狀態轉為單人租住等。另外，伴隨著各地逐漸進入常態化的狀態，市場開始重新恢復正常，當前的市場回暖是前期市場需求集中出現的一種體現。」
根據自如的數據，今年第二季度，自如全國租金水平保持整體平穩的狀態，環比波動幅度均在±2%範圍內；客戶續約價格同比去年同期，平均漲幅在2.5%-3%。
「可能有個別房源在續約時，確實可能因為業主重新簽訂合約、租客前期參與了優惠活動、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素，導致漲幅超過平均水平，會讓租客對漲價感受較為強烈。」
自如方面表示，如客戶對自己租金價格有異議，自如會結合具體情況，在雙方都能接受的範圍內，進行合理調整，儘自己的能力滿足客戶的租住需求。
據鈦媒體App了解，即將於9月1日起實施的《北京市住房租賃條例》中，明確「住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，北京市人民政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平。」
據此推斷，至少北京的租金9月繼續保持漲幅的概率，恐怕不會太大。
不過，已租住多年的小雨告訴鈦媒體App，北京出台的這項政策，對整體長租市場不會產生太大影響，因為市場是由供需決定的，只要某個地段的房子需求大於供應，其價格就降不下來。「房租一旦漲上去了，就不太可能再降回去了，房東、二房東都不太可能接受降價。」
值得注意的是，近年來保障性租賃住房政策不斷完善，很多城市要求保障性住房價格低於同地段、同品質的市場化租賃住房，這給市場化租賃企業提出了更高的經營要求。
對此，鈦媒體App了解到，行業專家曾表示：「「政策性、保障性租賃住房」本質上作為一種福利性政策，主要功能是維護、穩定社會健康發展，因此更應發揮出「兜底性、補充性」作用。而「市場化、機構化長租房」要逐步成為住房租賃市場主力，應在很大程度上能承接過去「購買型、自有型」的存量住房，讓這部分房屋能回歸到本身應有的居住屬性，真正產生房屋應有的價值。」
租賃行業下半場如何破局？
疫情兩年多以來，長租公寓市場遭受到巨大衝擊，2020年末蛋殼的暴雷，更是給整個長租行業蒙上一層陰影，隨後市場迎來最強監管，留存下來的長租公寓品牌們，日子也不好過。
日前，就在長租市場回暖之際，北京地區一則「「YOU+國際青年社區」在北京蘇州橋社區拖欠千萬元物業等費用，遭業主出租方當方面宣布終止租賃合同」的消息，在社交媒體上流傳。
公開資料顯示，YOU+公寓成立已有10年時間，2014年8月拿到了順為資本、策源創投的1億元A輪融資，而順為資本是雷軍創辦的投資機構，雷軍的加持讓YOU+公寓在業內聲名大噪。此後，YOU+公寓又接連獲得多輪融資，2016年底估值達到4億美金，成為行業獨角獸。
時隔5年多，YOU+公寓在北京地區的「撤退」，使得關於長租市場的討論再度甚囂塵上。
據鈦媒體App了解，YOU+公寓在6月18日發布的《致YOU+國際青年北京蘇州橋社區家友的一封信》中表示，自2020年以來，「新冠疫情」導致各行各業市場動盪，經濟低迷，加之其他困難，公司在該社區經營舉步為艱，累計虧損已達3500多萬元。
網傳文件
網傳文件顯示，截至2022年6月18日，北京優家公司已拖欠租金及物業費792萬元，欠付滯納金537萬元，欠付水電費10.82萬元，合計1340.14萬元。房屋產權房分別於2月、3月、4月發函要求YOU+北京蘇州橋社區運營方支付租金，但未獲得相關響應。
隨後，房屋產權方根據相關合同條款，決定解除租賃合同，收回租賃物業，並要求YOU+立即騰房。
該公開信還稱，僅能做公寓的物業租金成本過高，租金成本逐年遞增已占到該社區全部營業收入的70％以上，日積月累導致社區經營入不敷出。此外，物業性質無法用作民宿或酒店經營，困擾公司調整經營策略應對市場競爭。
值得注意的是，YOU+公寓方面稱，目前公司東、華南地區部分項目，均取得了相關方租賃減免，而結束北京蘇州橋社區的運營之前，會與產權方協調爭取給予1~2個月時間，讓租戶抉擇去留及過渡，選擇搬離或轉去由產權方提供長租公寓服務的，均會配合退還租賃押金並辦理退房手續。
截至發稿之時，YOU+官網信息顯示，其在成都、深圳、杭州、北京、上海、廣州、南京、蘇州8個城市，共布局21個社區，接下來將布局無錫、紹興等城市，北京地區「系與房東和解後的撤店計劃」，更像是斷臂求生的無奈選擇，而非出現了暴雷。
不過，這一事件，給整個長租市場再次敲響了警鐘。
據鈦媒體App了解，國內長租公寓行業發展至今，有四類模式。其一，為「二房東」，多是對社區商業樓、老舊辦公樓、酒店等進行改造，再租出去賺取利潤。其二為分散式長租公寓，自如、相寓、青客等都屬於此類，賺取差價、服務費等。其三為房企集中式公寓，即開發商自己建設租賃住房，競爭優勢較為明顯，保利、萬科、華潤等均已入局。其四為地方政府搭建的租賃平台，可利用城投公司及土地、融資方面的優勢，做大市場體量。
可以看出，YOU+是典型的「二房東」模式，租下一整棟樓或者一棟樓幾層，對其進行裝修改造，再配備物業服務，然後出租給租戶，產權方與租戶各自與YOU+簽署租賃合同，後者的收益主要來自租金差價。
由於收房改造投入很大，租金差價有限，這類租賃企業回收慢，周期很長，發展速度並不快。
分散式長租公寓，是當前市場最活躍的模式，但也存在不少弊端。為了跑馬圈地，得到更多優質房源，分散式長租公寓企業不斷抬高租賃價格，不僅推高了租金價格，也給自身帶來了沉重的成本負擔，一旦資金鍊斷裂，就有可能發生暴雷。
回潔鈺告訴鈦媒體App：「現在長租企業規模普遍萎縮，擴展時代已經過去，所以倒掛現象應該是大範圍減少了。避免長租公寓暴雷現象，首先是規範企業行為，限制盲目擴張，更重要的是規範企業出租行為，尤其是利用金融工具搞所謂的租金貸這樣的行為。歸根到底，長租平台應該是政府監管、企業經營、社會監督的三方共管狀態。」
據我愛我家研究院重點監測12城數據顯示，2022年5月，經紀機構住宅租賃成交總量環比增長3.9%，同比下降18.3%，不及上年同期水平。預計6月重點監測城市成交總量，較5月會有明顯的增長，一線及強二線城市或達到上年同期水平，租賃市場逐步進入疫情後恢復期。
這意味著，長租市場想要恢復元氣，尚需一段時日。
與住宅買賣市場相比，目前有關機構尚未建立長租公寓機構准入條件和退出機制，完善租賃領域法律法規，這就使得長租市場仍將處於白熱化競爭狀態，而只要競爭存在，行業亂局就會持續不斷。
「隨著租賃市場不斷擴大，自然要衍生出規範的平台，但平台需要有效監管，而監管缺位目前越來越突出，能否形成政府監管、法律完善、社會監督、企業經營，共同打造的租賃平台是當務之急。其中，政府監管的核心應該是規範和約束租賃雙方的行為，出租人保證租賃期限完整、租金穩定，承租人保證租賃行為合法，遵守租賃要求，並把不良租賃行為納入徵信，通過曝光清除不良租賃行為。」回潔鈺告訴鈦媒體App。
當下，「二房東」、分散式長租公寓面臨諸多困難，相關部門在資金、稅收、人才方面，需要加大扶持力度，譬如對經營困難的長租品牌企業給予稅收減免，銀行等主體機構提供信貸支持等，讓租賃市場得到有序發展。
對於奮鬥在大城市的年輕人而言，不止想要有一個棲身之所，更希望將租住之處當成溫暖的港灣，而長租企業們，仍會走過一個漫長的陣痛階段，才能得以更好地發展。（本文首發鈦媒體APP，作者｜柳牧宗）