6月份，北京高端改善新盤開啟熱銷模式，9個項目開盤賣了約180億。
這波市場小高潮主要由高端買家推動，剛需客在這些新盤中很難找到上車的目標。
雖然上半年剛需剛改入市意願有所減弱，但是這部分人群的基數大，但凡有合適的項目為他們提供上車機會，還是可以得到豐厚的回報。
我們看下表中4個項目，分別為北京四個方位以剛需剛改產品為主、上半年成交最好的樓盤。
若以環線看，大興區西紅門在四環區域仍能為剛需提供上車機會，6.5萬元/平米的東五環已是朝陽區價格底線，朝陽區的買房人自然不會輕易放過這個機會。
若從北京供地情況看，大興區和昌平區還有新的剛需上車盤。
01
大興區黃村新盤入市
在今年首批土拍中，大興區成交西紅門鎮和黃村鎮兩宗地，大興本土房企興創地產成為這兩宗地的贏家，西紅門地塊聯合中建三局拿下，黃村地塊順利獨攬，且都為底價拿地。
西紅門地塊推出了壹品興創·御璟星城項目，黃村地塊則在引入中建壹品、聯投置業、大興城建3家合作單位後，打造了大興·星光城項目。
這宗地規劃建築規模約17.8萬平米，容積率為2.3，樓面價約3.21萬元/平米，指導售價5.9萬元/平米。
該項目位於大興區黃村板塊核心區域，距地鐵4號線清源路站約1.2公里，相比京開高速東側新組團，周邊生活配套更加成熟完善。
據悉，項目規劃建設29棟樓，共1564戶，產品包括建面約70—125平米二至四居，按5.9萬/平米售價計算，套總價約413萬元起。
該項目房地價差超過80%，利潤空間充足，按很多項目開盤低於指導售價的行情，預計開盤仍有一定下調空間。
因此，南城的剛需買房人可及時關注該項目，項目營銷中心剛剛開放，位於大興黃村清源路與興旺大街交匯處東側。
02
昌平區3萬+洋房來了
海淀北部永豐、昌平南部市場的內卷，堪稱北京樓市之最，超過10個新老項目供買房人選擇。
上半年中海滙智里的入市，為北部剛需買房人提供了200多萬上車的機會，也取得了良好的去化。
二次土拍中，昌平區北六環土城新村地塊橫空出世，讓北部的買房人等來了3萬+上車的機會。北京城建在以底價拿地僅28天後，即公布了項目案名為北京城建·國譽燕園。
據了解，該項目將是北京城建打造的第六座國譽府，案名中之所以出現「燕園」二字，大概是因為項目距離北京大學昌平校區僅1公里有餘。
項目為大盤社區，總規劃建築規模達17.4萬平米，容積率為1.8，將建設29棟洋房，共1854戶。
項目產品戶型等信息尚未釋放，但根據建築體量與容積率，及需按套內7090標準建設，幫主預測將與順義國譽府相似，主力戶型將不乏建面100平米以內二至三居。
由於項目樓面價僅1.3萬元/平米，近2倍的利潤空間，不僅能讓開發商在建築用材、精裝標準上不必吝嗇，而且具備首期低價開盤的條件。
儘管項目所處位置臨近北六環，且無地鐵配套，但是海淀北部新區發展的空間向北，昌平馬池口鎮規劃以「生命健康和汽車」為特色的產業空間布局，並引入華熙集團合作。在2019年底啟動征地後，該區域開發已經啟動，未來將規劃建設百萬平米級別的新區。
國譽燕園所在區位西鄰海淀區陽坊鎮，項目西側將建設「上莊快速路」，東側將建設城市主幹道「上莊路」，上莊快速路將在北六環與京禮高速連接，這將大大縮短馬池口鎮與北清路的通勤時間。
因此，對於在海淀北部新區工作的剛需、剛改人群來說，在當下普遍收緊預算的情況下，以更少的總價買開發之初的新區，通勤距離在合理的範圍內，住更大面積的洋房，無疑是性價比更高的選擇。
03
豐臺區小瓦窯項目30天取證
與國譽燕園同批次拿地的項目在取證速度上也爭先恐後，先是京能置業+北京城建聯合體底價拿下的平谷區府前街舊城棚戶區改造項目，僅23天即取得建設工程規劃許可證，刷新了記錄。
隨後，豐臺區小瓦窯項目也在拿地30天後取得建設工程規劃許可證，這個項目的開發商是電建+首鋼聯合體。
平谷府前街項目主要面向地緣客戶，據悉產品區間將為82—140平米二至四居，指導售價3.2萬元/平米。
項目包括兩個地塊，建設規模約7.7萬平米，B地塊共有8棟住宅樓，均為14層以上小高層建築，北側樓棟首層及局部二層將建居住公共服務設施配套；D地塊共有5棟住宅樓，其中4棟為14層以上高層，一棟為9層小高層，北側樓棟首層將建居住公共服務設施配套，西側為F3其他類多功能用地。
項目位於平谷主城區，周邊教育、醫療、商業等配套完善，適合區域剛需和改善人群。
豐臺區小瓦窯地塊在二次土拍中爭奪激烈，最終電建+首鋼聯合體以溢價率15%+現房銷售面積3萬平米勝出，成交樓面價為4.46萬元/平米，指導售價7.5萬元/平米。
該項目規劃建築規模約5.94萬平米，容積率為2.8，從公布的規劃效果圖看，將以高層建築為主，其中近一半商品房將現房銷售。
該項目位於西四環外豐臺區小瓦窯板塊，東側為張儀村路，向北連接魯谷東街，北側約1公里為蓮石東路，出行便捷，周邊配套相對成熟。
該板塊之前曾誕生熱銷樓盤橡樹瀾灣，在電建首鋼項目西南側約1公里外。大瓦窯國譽萬和城、首創天閱山河和大井新村龍樾天元三個8萬+項目，均在該項目南側3公里外。
小瓦窯項目自地塊上市，就被眾多開發商盯上，其位置與定價決定了將成為豐臺西四環區域最有力的攪局者，不僅將對在售的幾個8萬+項目形成威脅，而且會分流其西側石景山衙門口的客群。
好在，該項目開盤僅一半面積可售，房源將很有限。但現房銷售部分，也決定了兩年後項目的房價被鎖定。
因此，建議京西改善型買家需綜合比較區域在售項目，在這個層面置業，價格並不是唯一的決定因素。
另外，二次土拍中海新城+石泰聯合拿下的石景山衙門口地塊，即將公布項目案名。