縣城樓市面臨的問題，一是經濟發展與居民收入情況不理想；二是縣城居民基本都有住房，需求增長有限；三是如果供給量過大，樓市壓力明顯。
徐凡淋/發自上海
7月10日下午，2022義烏房地產交易會圓滿落幕，來自組委會最新統計數據顯示，現場成交金額共計3.35億元。
時隔一年，2022義烏房地產交易會如期召開在組委會看來意義重大：今年年初，受複雜嚴峻的宏觀經濟環境和疫情衝擊影響，義烏房地產市場出現行情下探和市場調整，此次交易會進一步穩定了市場預期、促進了行業平穩健康發展。
房產交易會上，濱江、華潤、聯利、商城、大悅城、碧桂園、美的、榮安、中海、建投、藍城等40多個新房項目出現，囊括了當前分布在義烏各區塊各項目以及即將推出的項目。從報導來看，各個參展房企的展位上看房、選房市民絡繹不絕。
久違的熱鬧又在市場中出現。
義烏是一座典型的商貿型城市，商家雲集。在義烏小商品城，有7.5萬個商鋪，超21萬從業人員，雲集近200萬種商品，出口219個國家和地區。義烏也是國內外商入駐最多的縣級市，被聯合國、世界銀行等稱為「全球最大的小商品批發市場」。
在城鎮化及經濟發展的推動下，義烏髮展迅猛，樓市也快速起步，吸引了投資、投機者前來尋找機會，房價最高時達到5萬元/平方米以上，熱度一直持續到2021年9月；隨著政策調整，義烏樓市進入下行期，交易低迷，投資客紛紛撤離。
今年5月以來，在房貸降息、契稅補貼等利好政策刺激下，義烏新建商品住宅、二手住宅周環比成交量、成交面積實現「三連漲」，樓市現短暫回溫提升。據義烏房產網數據統計，2022年6月，義烏商品住房成交1006套，環比（5月587套）上升171%；成交均價28663元/平方米，環比上漲6.68%。其中，6月第三周成交住宅146套，成交面積16179平方米，成交均價24849元平方米；6月第四周成交住宅214套，成交面積25654平方米，成交均價25682元/平方米，成交量回升明顯。
不過，義烏樓市在6月短暫回暖後，在7月成交量再度陷入低迷。據義烏房產網數據，7月1日~10日義烏網簽住房80套，成交面積9194平方米，成交均價25117元/平方米，環比6月成交量呈大幅下降走勢。
中指研究院浙江分院常務副院長高院生表示，義烏市場整體有效需求不足，投資客拋售也體現縣城樓市新增需求與剛需基數不足的問題。實際上，不僅是義烏，很多縣城都存在產業空心化、人口老齡化、沒有外來人口支撐的狀況，樓市去化也是一個現實問題。
有投資客拋售離場
今年5月，義烏市房地產領導小組印發《義烏市2022年購房契稅補貼實施細則》，根據實施細則，凡在2022年5月26日起至9月3日期間，購買首套商品房住房，按所繳契稅地方留存部分100%給予補貼；購買二套及以上商品住房，按所繳契稅地方留存部分80%給予補貼。
契稅補貼政策實施後，6月20日，義烏華潤置地悅府第五期推出5棟樓共224套房源，吸引了1076戶購房客「爭搶」入圍資格。隨後，美的·雲潮府、君蘭錦繡也成交了多套房。
但銷售好的樓盤屈指可數。
有樓盤銷售人員坦言，「很多樓盤賣不動，去年開盤的雲潮府賣了一年，130套房到現在還剩20套；融創·江山雲起6月成交12套，已進義烏月銷售排行前十」。
根據同策研究院數據，今年5~6月，義烏樓市新建住宅恢復明顯，6月新房成交11萬平方米，但新房庫存約110萬平方米，去化需要11個月。
6月6日，義烏調整新房銷售政策，網簽合同不再有限售文字體現，購房人拿到房本後即可上市交易，該政策實施後，義烏多家房產中介機構表示，二手房掛牌量明顯增多。
7月10日，記者致電義烏亞和地產了解市場情況時，銷售人員黃娟表示：「市場有不少投資客將房子簡裝後急於拋售，這之中有較多的義烏老闆、溫州老闆，價格都能談」。
記者梳理發現，掛牌多套房源的均為去年剛交樓的新房，如濱江金地·萬家風華、蒲菏花苑等。對於市場上大量出售的次新房，程軒表示，「投資客不願意放在手裡。」
曾在樓市高峰期出現的39平方米售價300萬元的繡湖中學區房，現在房東直降80萬元每平方米2萬元無人問津。
「義烏城市本身的發展不足以支撐過往那麼高的房價。」在義烏長期從事房產交易的工作人員程軒表示。
同策研究院研究總監宋紅衛表示，義烏房地產市場發展與義烏經濟發展關聯度較強，受疫情衝擊及經濟下行壓力影響，義烏經濟受到一定程度衝擊，部分中小企業生存壓力上升，拋售二手房部分原因是基於企業生存壓力，急需現金流。
宋紅衛認為，縣城樓市面臨的問題，一是經濟發展與居民收入情況不理想；二是縣城居民基本都有住房，需求增長有限；三是如果供給量過大，樓市壓力明顯。
房價曾經超過二線省會城市
義烏產業的發展以小商品經濟為主，很多人家裡開小作坊、小企業，由於規模受限，這些老闆們賺到錢後，買不了杭州、寧波的房子，只能投資義烏的房子，進行財富保值。
隨著城鎮化發展，義烏在2018年~2019年進入高速發展階段，美的、碧桂園、中梁、藍城、綠地、眾安、寶龍、紅星、金茂等多家房企匯集義烏拿地；義烏的土地供應也從城市核心區向外擴散，形成義烏樓市全面發展勢頭。
據官方數據統計，2018年義烏共核發預售證37個，新建商品房累計批准預售共5990套房，銷售面積78.33萬平方米；同比2017年，入市房源套數和面積分別上漲180.7%和115.72%。2019年，義烏新房銷售達1萬套；2020年義烏新房銷售達1.6萬套，增速超65%。
短短几年間，義烏核心區商品房銷售價格從1萬~2萬元/平方米上升至4萬~5萬元/平方米，高峰期義烏稠城街道的新馬路公寓，由於對口繡湖中小學，售價達7.6萬元/平方米。
「這幾年誕生了很多『網紅盤』，如濱江金地·萬家風華、金茂府、江山雲起、稠城壹號院等。」程軒告訴記者，義烏本地人家裡一般都有兩三套房，部分拆遷戶能分到四五套，有些是十幾套，有的炒房客手上有二三十套房。
土地方面，2020年土地成交總額超402億元，這一收入在金華乃至浙中地區成為了土地出讓金最多城市。
根據中國房價行情網數據，到了2021年5月，義烏整體房價為2.67萬元/平方米，同比上漲了21.5%。這座浙江省金華市下轄的縣級市，房價已經超過諸多二線省會城市，在全國縣級市中房價僅次於海南陵水縣。2021年6月，義烏樓市迎來了它的高峰。
義烏房地產市場高熱背後也與當地經濟快速發展有關。義烏市統計局發布的《2021年義烏市國民經濟和社會發展統計公報》（以下簡稱《統計公報》）顯示，初步核算2021年全市實現地區生產總值（GDP）1730.16億元，同比增長11.6%。按戶籍人口計算，2021年義烏人均GDP達到20.06萬元，同期上海市人均GDP為17.38萬元。
在賽迪顧問縣域經濟研究中心編制的《2021中國縣域經濟百強研究》中，義烏市高居第11位；義烏市雄厚的經濟實力也為義烏樓市快速發展提供了物質基礎和「基本盤」。
為了調控市場熱度，2021年8月10日，義烏市房地產市場平穩健康發展領導小組發布通知稱將進一步加強義烏房地產市場調控。通知從優化土地供應，加強品質管控，制定房價、地價聯審備案制度，推行「公證搖號」等9個方面著手，保障義烏房地產市場平穩健康發展；在義烏區域新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年後方可上市交易；嚴格更名管理。
隨著政策深度調控，義烏樓市出現回落。如今，在政策的回調下，市場在尋找新的機會。
綠城中國浙西區域相關負責人表示，面對複雜多變的外部形勢，頻繁反覆的新冠疫情，篤定且努力是解決一切問題的方法。