小趙老師（17年經濟法基礎授課經驗）手動版
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。
一、 納稅人 （賣方稅）
轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人。
二、徵稅範圍
（一）徵稅範圍的一般規定
1.轉讓國有土地使用權課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地不徵稅。
2.對 轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建築物和其他附著物的產權徵稅。
3. 房地產繼承、贈與不征（贈與指將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人和公益性贈與的行為）。
（二）徵稅範圍的特殊規定
1.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉 移，不徵收土地增值稅。
2. 房地產交換征（個人之間互換自住房可以免徵）。
3. 合作建房。建成後自用，暫免；建成後轉讓，徵稅。
4.房地產的出租不征。
5.房地產的抵押。抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務，房地產抵債，徵稅。
6.房地產的代建行為不征。
7.房地產的重新評估不征。
三、稅率、計稅依據和稅額計算
（一）稅率：四級超率累進稅率
（二）計算步驟
1.計算轉讓房地產取得的收入；
2.計算扣除項目金額；
3.計算增值額：增值額＝應稅收入—扣除項目；
4.計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；
5.計算應納稅額。
應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×扣除系
（三）計稅依據
1.應稅收入的確定：收入從形式看，包括：①貨幣收入；②實物收入；③其他收入。
2.扣除項目的確定
（1）新建房地產項目的扣除
A.取得土地使用權所支付金額：土地使用權支付的地價款、交納的有關稅費，如契稅、登記、過戶手續費
B.房地產開發成本：土地徵用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用（含裝修費）
C.房地產開發費用:
能分攤利息支出，並提供金融機構證明利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開 發成本）×5％以內（省政府確定的比例）
不能分攤利息支出或不能提供金融機構證明（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10％以內（省政府確定的比例）
D.稅金①城建稅、教育費附加、印花稅②土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
E.加扣房地產開發的納稅人（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×20％
3.計稅依據的特殊規定
（1）納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格的，應由評估機構 參照同類房地產的市場交易價格進行評估，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著物價 款的行為。
（2）納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構按照 重置成本價乘以房屋的成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定房產的扣除項目金額，並用該房產所坐落土地取得時的基準地價或標準地價來確定土地的扣除項目金額，房產和土地的扣除項目金額 之和即為該房地產的扣除項目金額。提供扣除項目金額不實，是指納稅人在納稅申報時，不據實提供扣除項目金額，而是虛增被轉讓房地 產扣除項目的內容或金額，使稅務機關無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確的扣除項目金額，以達到虛增成本偷稅的目的。
（3）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的應按評估的市場交易價確定其實際成交價，並以此作為轉讓房地產的收入計算徵收土地增值稅。轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的成交 價低於房地產評估機構採用市場比較法評估的正常市場交易價，納稅人又無正當理由的。
（4）非直接銷售和自用房地產收入的確定。
房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售 房地產，其收入按下列方法和順序確認：
一是按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
二是由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
四、稅收優惠
建造普通標準住宅出售，增值率未超過 20％的，免稅。超過20％的全部計稅（普通住宅標準略） 因國家建設需要而被政府徵用、收回的房地產，免稅。
轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20％的免徵個人轉讓住房暫免徵收。
自2021年1月1日至2023年12月31日，執行以下企業改制重組有關土地增值稅政策：
1.企業按照《公司法》有關規定整體改制，對改制前的企業將國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制後的企業，暫不征土地增值稅。
2.按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合併為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合併後的企業，暫不征土地增值稅。
3.按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立後的企業，暫不征土地增值稅。
4.單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
上述改制重組有關土地增值稅政策 不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
五、徵收管理
（一）納稅申報
1.轉讓房地產合同簽訂後 7 日內。
2.經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可以定期申報。
（二）清算單位
1.以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算；
2.開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額，應清算情形：
（1）全部竣工、完成銷售；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；
（3）直接轉讓土地使用權 稅務機關可以要求清算情形
A.已竣工驗收項目，已轉讓建築面積占整個項目可售建築面積比例在 85％ 以上，或該比例雖未超過 85％，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
B.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
C.納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（三）.核定徵收
（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置帳簿的；
（2）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；
（3）雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關 責令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
2022年6月12日星期日15:20 書房